Freitag, 14.11.2008 | Autor: Matthias Nöllke/mb

Hausordnung: Ärger im Mietshaus

Stichworte zu diesem Thema
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter unter einem Dach. Sie bestimmt Ruhezeiten und Treppenhausreinigung oder verbietet den Mietern das Anbringen von Satellitenschüsseln auf dem Balkon. Wer sich hartnäckig den Gemeinschaftsregeln widersetzt, dem darf der Vermieter eine Unterlassungsklage androhen.

Die Hausordnung soll das harmonische Zusammenleben der Bewohner eines Gebäudes sicherstellen. Geregelt sind hier vor allem die Ruhezeiten, die Haus- und Treppenreinigung, Fragen der Tierhaltung, Unterstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen, die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschküche, Speicher, Keller, Garten oder Trockenböden. Dass sich jeder an die Hausordnung hält, ist also im Interesse aller Hausbewohner.

Gespräch mit dem Mieter

Wenn sich ein Mieter nicht an die Hausordnung hält, dann sollte der Vermieter ihn darauf aufmerksam machen. Je früher er reagiert, desto eher lässt sich die Sache aus der Welt schaffen. Dabei sollte der Vermieter die Angelegenheit nicht dramatisieren und schon gar nicht mit Kündigung oder Gericht drohen. Er sollte höflich bleiben, aber deutlich machen, dass er das Verhalten des Mieters nicht hinnimmt.

Nun kommt es natürlich ganz darauf an, um was für eine Art von Verstoß es sich handelt. Nicht jede Regelung ist unantastbar, nur weil sie in der Hausordnung steht. Auf Besuchszeiten oder persönliche Hygienevorstellungen kann die Hausordnung keinen Einfluss nehmen. Ebenso wenig haben willkürliche Einschränkungen Bestand. Und schließlich ist der Fall denkbar, dass auch einmal das Interesse eines einzelnen Mieters höher zu bewerten ist als das der Hausgemeinschaft.

Rücksicht auf schutzwürdige Interessen

Das sind zwar Ausnahmen, doch ist es ratsam zu prüfen, ob der Mieter nicht ein besonders schutzwürdiges Interesse geltend machen kann. Familien mit Kleinkindern müssen irgendwo ihren Kinderwagen hinstellen können, behinderte oder ältere Mieter haben eigene Ansprüche, die der Vermieter nicht einfach durch eine Hausordnung "aushebeln" kann. In solchen Fällen sollte er sich sehr genau überlegen, ob er aktiv wird.

Wenn der Mieter jedoch auf die anderen Hausbewohner keine Rücksicht nimmt, aus purer Gedankenlosigkeit oder Bequemlichkeit handelt, dann kann der Vermieter sehr wohl aktiv werden. Typische Fälle sind etwa: Der Mieter hält die Ruhezeiten nicht ein; er reinigt nicht das Treppenhaus, obwohl er dazu verpflichtet wäre; er geht mit den Gemeinschaftseinrichtungen schlecht um; er stellt sein Fahrrad, sein Surfbrett oder irgendwelche sperrigen Gegenstände an einer Stelle ab, wo sie Wege versperren und die anderen Hausbewohner behindern.

Wann der Vermieter einschreiten muss

Nicht immer muss der Vermieter einschreiten. Denn natürlich können die betroffenen Bewohner auch direkt gegen den "Störenfried" vorgehen, ihn anzeigen oder verklagen.

Setzt der Mieter trotz des Gesprächs sein Verhalten fort, sollte der Vermieter ihn abmahnen. Je nach Schwere seines Verstoßes sind verschiedene Mahnungen denkbar. Die "mildeste" Form ist die Androhung einer Unterlassungsklage. Der Vermieter schickt seinem Mieter ein Schreiben, in dem er ihn nochmals auffordert, sein Handeln zu unterlassen.

In bestimmten Fällen muss der Vermieter ihm eine Frist setzen, beispielsweise, wenn es darum geht, ein Haustier, das er unerlaubterweise angeschafft hat, wieder abzuschaffen, oder eine widerrechtlich montierte Parabolantenne abzunehmen. In anderen Fällen muss der Vermieter ankündigen, dass er tätig wird, wenn der Mieter sein Verhalten fortsetzt. Also beispielsweise, wenn ein Klavierspieler weiterhin die Mittagsruhe stört, oder der Mieter noch einmal unerlaubterweise auf dem Balkon grillt, oder der Mieter weiterhin "vergisst", das Treppenhaus zu reinigen, wenn er an der Reihe ist.

Die Unterlassungsklage

In den meisten Fällen wird die Ankündigung des Vermieters nicht ohne Wirkung bleiben, doch einige Mieter bleiben hartnäckig. Dann muss er beim Amtsgericht eine Unterlassungsklage gegen seinen Mieter anstrengen. Dazu sollte er vorher einen Rechtsanwalt konsultieren. Hat die Klage Erfolg, wird der Mieter gerichtlich verpflichtet, sein Handeln zu unterlassen oder seinen Pflichten nachzukommen.

Wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, glauben manche Vermieter, sie könnten das Problem auf unkomplizierte Weise aus der Welt schaffen, indem sie professionelle Kräfte kommen lassen und dem Mieter die Rechnung zukommen lassen. Doch so einfach geht es leider nicht. Vielmehr muss der Vermieter seinen Anspruch auf Treppenreinigung, Schneeschippen oder dergleichen gerichtlich einklagen.

Androhung der fristlosen Kündigung

Bei schweren Verstößen gegen die Hausordnung kommt auch eine Abmahnung in Frage, die dem Mieter die "fristlose Kündigung" androht, wenn er sein Verhalten fortsetzt. Gerade bei Verstößen gegen die Hausordnung sind oftmals andere Mieter direkt betroffen. Diese Mieter könnten beispielsweise die Miete mindern. In diesem Fall hätte der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, allerdings nur, wenn er tatsächlich einen finanziellen Schaden nachweisen kann und die Mietminderung in dieser Höhe auch berechtigt ist.

Der Vermieter sollte Acht geben, dass er sich nicht für irgendwelche höchstpersönlichen Interessen einspannen lässt. Bevor er einem Mieter mit einer Unterlassungsklage droht, sollte er versuchen, sich ein möglichst unvoreingenommenes Bild zu machen. Er sollte nicht zu sehr auf die Aussagen mancher Hausbewohner vertrauen. Vor Gericht braucht er stichhaltige Beweise. Die muss er unter Umständen von den Betroffenen einfordern, damit er tätig werden kann.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.

Es schreibt für Sie

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke

 meineimmobilie.de-Tipp


Die Hausordnung verpflichtet den Mieter im Allgemeinen weit weniger als eine Regelung im Mietvertrag. Wenn Sie Ihren Mieter also auf ein bestimmtes Verhalten verpflichten wollen, dann ist es meist ratsamer, diesen Punkt im Mietvertrag unter den "Zusätzlichen Vereinbarungen" zu regeln.

Weitere Informationen zum Thema Hausordnung erhalten Sie im Buch "Vermieter-Ratgeber", erschienen im Haufe-Verlag.