Donnerstag, 19.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Sebastian Duda - Fotolia.com

Hammer-Urteil für alle Vermieter: Abgeltungsklauseln sind unwirksam

Foto: © Sebastian Duda - Fotolia.com
Worum geht´s

Auszug vor Fälligkeit: Abgeltungsklauseln sind unwirksam.

Zieht der Mieter aus, will er meist vom Renovieren nichts mehr wissen. Kein Problem: Er kann ja zahlen statt zu renovieren. Auch dann, wenn die Renovierung zum Zeitpunkt seines Auszugs noch gar nicht fällig ist.

Für diesen Fall hatten findige Vermieter immer eine Quotenhaftungsklausel in ihrem Mietvertrag. Gerade hat der Bundesgerichtshof jedoch solche Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt.

In jedem guten Mietvertrag durfte sie nicht fehlen: Die Abgeltungsquote für Renovierungen, falls diese beim Auszug des Mieters zwar notwendig, aber noch nicht fällig waren.

Beispiel:

Ihr Mieter ist laut Mietvertrag verpflichtet, nach 7 Jahren das Wohnzimmer zu renovieren. Er zieht jedoch schon nach 6 ½ Jahren aus. Die vereinbarte Renovierung ist dann noch nicht fällig, mit der Folge, dass der Mieter eigentlich ausziehen dürfte, ohne zu renovieren oder sich auch nur anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen.

Aus diesem Grund haben die meisten Mietverträge eine Quotenabgeltungsklausel. Mit der musste sich der Mieter zumindest anteilig an den Renovierungskosten beteiligen, sofern er vor Fälligkeit der eigentlichen Renovierung auszog.

Abgeltungsquote: Was unberechenbar ist, ist unwirksam!

Bisher hielt der Bundesgerichtshof solche Klauseln auch grundsätzlich für wirksam. Jetzt die Kehrtwende: Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam, weil sich die Abgeltung nicht berechnen lässt (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13).

Tatsächlich war es für Vermieter schon vor dem Grundsatzurteil eine hohe Kunst, eine solche Abgeltungsklausel in Worte zu fassen. Mittlerweile lohnt sich die Arbeit jedoch nicht mehr, weil derartige Klauseln nun höchstrichterlich für unwirksam erklärt wurden. Wer nicht schon an den festen Fristen scheiterte, für den wurde spätestens die auch für einen Laien rechnerisch nachvollziehbare Berechnung der Abgeltung zum Stolperstein.

Von hypothetischen Berechnungen hielt der BGH gar nichts

Wie hoch der Renovierungsanteil für den Mieter am Ende tatsächlich ausfiel, wurde anhand einer Hypothese ermittelt: Wie groß der Renovierungsbedarf wohl wäre, wenn der Mieter sein bisheriges Wohnverhalten bis zur nächsten fälligen Renovierung fortsetzen würde.

Ein bisschen zu hypothetisch fand jetzt auch der BGH. Das käme einer Fiktion gleich und darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weswegen solche Quotenhaftungsklauseln künftig unwirksam sind!  

Dies unabhängig davon, ob eine renovierte oder unrenovierte Wohnung vermietet wurde.

Die Richter begründeten das so: Zum einen lässt sich der Renovierungskostenanteil nicht verlässlich ermitteln. Zum anderen ist für den Mieter nicht erkennbar, welche finanzielle Belastung bei Mietvertragsende auf ihn zukommen könnte. 

Kommentare (1)

27.3.2015, 12:54 Uhr von Matulla Profil ansehen
Das BGH-Urteil vom 15,03.2015 führt dazu, dass der Vermieter die Kosten der Renovierung nicht auf den Mieter abwälzen,, sondern nur Schadensersatz fordern kann, wenn die Wohnung durch den Mieter nicht vertragsmäßig genutzt wurde.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.  
Da hat es heute ganz ordentlich RUMMS gemacht beim BGH. Gleich 3 Urteile an einem Tag. Und ganz ehrlich: Die sind viieel schlimmer als jede Mietpreisbremse, denn sie betreffen schätzungsweise jeden 2. Mietvertrag in Deutschland. Mieter können sich freuen, Vermieter leider nur ungläubig den Kopf schütteln und schon mal für den nächsten Mieterwechsel den Maler bestellen oder selbst zum Pinsel greifen.
Es ist ein offenes Geheimnis, dass viele Renovierungsklauseln schon deswegen unwirksam sind, weil sie beispielsweise zu kurze oder starre Renovierungsfristen enthalten. Wer diese Klippe sicher umschifft hat, kann kurz vor dem rettenden Ufer mit seinen Farbwünschen noch Schiffbruch erleiden. Jedenfalls, wenn sich die nicht eindeutig auf das Mietvertragsende beschränken. Was, wenn der Mieter dennoch renoviert? Dann - so will es der BGH - müssen Sie ihm die Kosten ersetzen!
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.

 meineimmobilie.de-Tipp

Sollen Sie deswegen jetzt schon alle Quotenhaftungsklauseln aus Ihren Mietverträgen streichen? Nein! Bisher war es nämlich so, dass sich eine unwirksame Abgeltungsquote nicht auf die zugrunde liegende Renovierungsklausel auswirkte und dies hat der Bundesgerichtshof auch nochmals in seinem aktuellen Urteil bestätigt.

Deswegen besteht derzeit noch kein dringender Handlungsbedarf: Ihr Mietvertrag mitsamt den auf den Mieter übertragenen Renovierungsfristen bleibt dennoch wirksam!