Donnerstag, 02.01.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eiskönig - Fotolia.com

Gewerbliche Nutzung: Wenn´s es statt nach Braten nach Arbeitsschweiß riecht

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Worum geht´s

Gewerbliche Nutzung von zum Wohnen vermieteten Räumen.

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Was ein Mieter so alles in seiner Wohnung darf oder was nicht, darüber lässt sich trefflich streiten. Klar, darf er dort auch arbeiten - aber nur still und leise. Wann die Grenze zur gewerblichen Nutzung überschritten ist, hat jetzt der BGH entschieden.

Stellen Sie sich vor, Sie vermieten Ihre Wohnung an eine junge Familie. Als Sie kurze Zeit später noch mal vorbei schauen, hängt am Hauseingang ein großes Schild.

Im Treppenhaus begegnen Ihnen wildfremde Menschen, die Sie freundlich grüßen. An der Wohnungseingangstür Ihres Mieters geben sich Kunden die Klinke in die Hand. Ein untrügliches Zeichen: Hier floriert das Geschäft Ihres Mieters!

Makeln statt wohnen: Das können Sie abmahnen!

Sie können sich das erstaunte Gesicht eines Frankfurter Vermieters sicherlich gut vorstellen, als er feststellte, dass sein Mieter die Wohnung nicht nur mit Frau und Kind bewohnte, sondern dort auch noch ein Maklerbüro betrieb.

Der Frankfurter Vermieter mahnte seinen Mieter wegen gewerblicher Nutzung der Wohnräume sofort ab - erfolglos! Da half auch der Wink mit der Kündigung nichts: Die Geschäfte liefen weiter.

Wer arbeiten statt wohnen will, braucht Ihre Erlaubnis

3 Monate schaute der Vermieter dem munteren Treiben zu, dann kündigte er dem Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung fristlos, hilfsweise ordentlich.

Dabei verwies der Vermieter auf seinen Mietvertrag. Darin stand, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolge.

In § 11 seines Formularmietvertrags war zudem geregelt, dass der Mieter die Mietsache zu anderen als zu Wohnzwecken nur mit Einwilligung des Vermieters nutzen durfte.

Das Geschäft darf nicht nach außen in Erscheinung treten

Tatsächlich aber war der Mieter selbstständiger Makler. Seine Geschäfte wickelte er von der gemieteten Wohnung aus ab. Das ist jedoch nur so lange erlaubt, wie der Mieter nicht nach außen hin mit seinen Geschäften in Erscheinung tritt.

So lange der Vermieter dies nicht gestattet hat bzw. sich kein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag findet, muss der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht dulden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter freiberuflich oder gewerblich arbeitet.

Nur ausnahmsweise müssen Sie eine Erlaubnis erteilen

Keine Regel ohne Ausnahme. So hat auch der BGH entschieden, dass Sie als Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sind, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben (BGH, Urteil v. 14.07.2009, VIII ZR 165/08).

Um eine Erlaubnis kommen Sie nicht herum, wenn die Art und der Umfang der Mietertätigkeit so ausgestaltet ist, dass selbst bei einem etwaigen Publikumsverkehr weder auf die Mietsache zu stark eingewirkt wird, noch Mitmieter dadurch mehr als bei einer "normalen" Wohnungsnutzung belästigt werden.

Spätestens, wenn Ihr Mieter allerdings Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt, können Sie jedoch Nein zur gewerblichen Nutzung sagen!

 

 

 

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Mal so eben schnell kündigen, weil Ihnen die Nase Ihres Mieters nicht mehr passt? Da hat leider der Gesetzgeber etws dagegen, denn als Wohnungsvermieter brauchen Sie für Ihre Kündigung einen Kündigungsgrund.   Doch die sind im Gesetz nicht so reich gesät! Jetzt hat der Bundesgerichtshof kündigungswilligen Vermietern mit seinem neuen Urteil kräftig unter die Arme gegriffen.  
Carlos Santana bekam schon als 4-jähriger Musikunterricht. Vermutlich unterrichtete ihn sein Vermieter nicht in einer Mietwohnung in Deutschland, denn sonst hätte es klein Carlos wohl nie zu 8 Grammys gebracht. Wer in seiner Mietwohnung Gitarrenunterricht gibt, nutzt sie bereits gewerblich - und braucht dazu die Erlaubnis seines Vermieters.

 meineimmobilie.de-Tipp

Von einem Journalisten oder einem Schriftsteller können Sie sicherlich nicht verlangen, dass er nicht in der Wohnung arbeitet.

 

Auch nicht, wenn ein Rechtsanwalt, ein Steuerberater, ein Lehrer, Beamter oder ein Kaufmann zu Hause lediglich Schreibarbeiten erledigt.

 

Sobald aber die Arbeit

  • in eine büromäßige Organisation ausartet,
  • zahlreiche Kunden zu Besuch kommen,
  • Angestellte aus- und eingehen oder
  • ein Geschäftsschild angeschraubt wird,

 

spricht das für eine gewerbliche Nutzung. Deswegen können Sie Ihren Mieter abmahnen. Oder Sie können einer teilgewerblichen Nutzung der Räume zustimmen und auf einen Gewerbezuschlag pochen.