Samstag, 01.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Angelika Bentin - Fotolia.com

Feiernde Mitbewohner: Ein Lärm-Protokoll ist kein Muss

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Worum geht´s

Miete mindern wegen Lärm: Geht das so einfach oder muss Ihr Mieter ein minutiöses Lärm-Protokoll vorlegen? Darüber hat jetzt der BGH entschieden.

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Schon Wilhelm Busch dichtete: „Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden.“ Das fand auch ein Mieter aus Berlin-Mitte, der sich am Party-Lärm und den Party-Rückständen seiner Mitbewohner störte.

 

Seine Konsequenz: Er zog seinem Vermieter 20 % von der Miete ab. Daraufhin kündigte ihm sein Vermieter wegen Zahlungsrückstand. Wer gewann? Sehen Sie selbst!

Immer wieder Party-Lärm und ein Hausflur wie eine Müllkippe: Das war der Anlass für einen Mieter aus Berlin-Mitte seine Miete um 20 % zu mindern.

Das Ärgernis: Der Vermieter vermietete in seinem Mehrfamilienhaus nicht nur Wohnungen an „normale“ Mieter, sondern auch an Berlin-Touristen.

Die überwiegend jungen Leute feierten in den Appartements vor, bevor sie das Haus verließen und erst wieder spät nachts oder am frühen Morgen zurückkehrten.

Wilder Müll und nächtliche Klingelattacken sind ein Minderungsgrund

Die Party-Touristen klingelten mitten in der Nacht den „Dauermieter“ im Haus mehr oder weniger versehentlich aus dem Schlaf. Außerdem stellten sie ihren Müll im Treppenhaus oder auf halber Kellertreppe ab.

Für den „Dauermieter“ ein handfester Mietminderungsgrund.

Der Vermieter hielt die Mietminderung für unberechtigt. Er rechnete die Minderungsbeträge von mittlerweile 3.704,68 € zusammen und kündigte seinem Dauermieter fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen Zahlungsrückstands.  

Ein bisschen Streit oder Party müssen Mitmieter dulden

Der Bundesgerichtshof sah den Fall so: Allein die Tatsache, dass der Vermieter auch Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietete, sei noch kein Minderungsgrund (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11).

Denn dadurch würden die übrigen Mieter nicht zwangsläufig über das normal übliche Maß gestört, das typischerweise mit einer Wohnnutzung einher geht und die nun mal in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden ist.  

So muss der Mieter in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat „schlucken“.

Der Mieter muss in seinem Gebrauch beeinträchtigt sein

Vor Gericht wurde jetzt nur noch darüber gestritten, ob das „normale Maß“ bereits überschritten war und wie exakt der Mieter das nachweisen muss.  

Geht es nach den Juristen, ist es so: Nach § 536 Abs. 1 BGB muss der Mieter nur nachweisen, dass ein konkreter Sachmangel vorliegt, der ihn in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt.

Dagegen muss er weder das Maß seiner Gebrauchsbeeinträchtigung angeben, noch dem Vermieter einen konkreten Minderungsbetrag vorrechnen.  

Ein minutiöses Lärm-Protokoll ist kein Muss

Selbst bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz, muss der Mieter kein minutiöses „Lärm-Protokoll“ vorlegen.

Es reicht grundsätzlich, wenn er beschreibt

  • um welche Art von Beeinträchtigung (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht,
  • zu welchen Tageszeiten die Beeinträchtigung stattfand,
  • über welche Zeitdauer und
  • in welcher Frequenz sie ungefähr aufgetreten ist.

Dieses Maß konnte der Mieter erfüllen. Allerdings muss jetzt noch mal die Vorinstanz ran und prüfen, ob, wann und wie lange der Mieter unter dem Partylärm tatsächlich gelitten hat.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Zeigt Ihr Mieter Ihnen ein Mangel an, sollten Sie sich selbst davon überzeugen, ob der Mangel auch tatsächlich vorliegt und wie er Ihren Mieter in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt.

 

Und bei Lärm gilt: Verlangen Sie von Ihrem Mieter, dass er Ihnen beschreibt, wann welche Art von Geräuschen aufgetreten sind und wie lange. Er muss kein minutiöses Lärm-Protokoll vorlegen, aber Ihnen doch konkret die Art und Weise seiner Beeinträchtigung mitteilen.