Dienstag, 24.02.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © gina191 - Fotolia.com

Falschparker: Was Sie als Vermieter dagegen unternehmen können

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Worum geht´s

Auto, Motorroller, Fahrrad: Wenn Mieter im Haus auf unerlaubten Flächen parken.

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Darf der Mieter sein Auto, sein Fahrrad oder seinen Motorroller ungefragt im Hof parken? Grundsätzlich lautet die Antwort: „Nein“. Jedenfalls so lange Sie ihm diese Gemeinschaftsfläche nicht zur alleinigen Nutzung überlassen haben.

Allerdings: Der Mieter kann sich so ein Nutzungsrecht auch „erparken“ – jedenfalls wenn Sie jahrelang nichts gegen das "wilde parken" unternehmen!

Unerlaubtes Parken gilt als Sondernutzung

Parkt Ihr Mieter sein Auto lieber immer im Innenhof statt auf der Straße, dürfen Sie ihm das verbieten. Auch dann noch, wenn Sie es bisher geduldet haben. Rechtlich ist es so: Wenn im Mietvertrag nichts von einem Stellplatz steht, hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf.

Selbst eine stillschweigende Zustimmung scheidet dann aus. Das Abstellen eines Autos auf dem Hof oder im Innenhof zählt als Sondernutzung einer Gemeinschaftsfläche. Das ist ungefähr so, als wenn Ihr Mieter einfach einen Schuhschrank ins Treppenhaus stellt: Auch das ist eine Gemeinschaftsfläche und keine Alleinnutzungsfläche, die mit zum Mietvertrag gehört!

Vorsicht: Ihr Dulden kann als Zustimmung gewertet werden

Auf so eine Sondernutzung hat der Mieter ohne besondere Vereinbarung keinen Anspruch. Nur wenn Sie als Vermieter ihm zu erkennen geben, dass Ihr Mieter z. B. im Hof parken darf, darf er auch künftig bis vor seine Haustür fahren.

So ein zustimmendes Verhalten ist aber noch nicht darin zu sehen, dass Sie bloß untätig zusehen, wie Ihr Mieter unerlaubt im Innenhof parkt.

Dem kommt nicht die Bedeutung einer Willenserklärung mit dem Inhalt: "Ich bin damit einverstanden!" zu, sondern es handelt sich lediglich um ein Dulden eines Zustands. Dieses Dulden können Sie jedoch jederzeit widerrufen.

Lediglich, wenn es auf der Straße keine Be- und Entlademöglichkeit gibt, müssen Sie dem Mieter das kurzzeitige Benutzen des Hofs zum Ein- und Ausladen gestatten (AG Berlin-Hohenschönhausen, Urteil v. 22.2.2007, 10 C 492/06, GE 2007 S. 725).

Unerlaubtes Parken ist noch kein Kündigungsgrund

Stellt Ihre Mieterin beispielsweise jahrelang ihren Motorroller im Hof ab, können Sie Ihr das nicht plötzlich untersagen. Ignoriert Ihre Mieterin Ihre Aufforderung, den Roller nicht mehr dort zu parken, ist das zwar eine Pflichtverletzung des Mietvertrags. Allerdings rechtfertigt die noch keine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter erheblicher Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (AG Offenbach, Beschluss v. 4.12.2013, 37 C 180/13)!

Aber Vorsicht: Nehmen Sie als Vermieter längere Zeit ein bestimmtes Mieterverhalten rügelos hin und beschweren Sie sich erst hinterher, macht das später aus Sicht des Gerichts Ihre behauptete Vertragswidrigkeit doch "zumindest zweifelhaft".

Andere Gerichte legen es Ihnen sogar als reine Schikane aus, wenn Sie gegen einen Mieter auf Unterlassung klagen, der jahrelang auf einem nicht gemieteten Platz vor seiner gemieteten Garage geparkt hat (AG Flensburg, Urteil vom 01.09.1998, 68 C 691/97).

Mahnen Sie Falschparker erst einmal ab

Bevor Sie allerdings gleich klagen, müssen Sie zuvor einen Mieter, der unerlaubt oder falsch auf Ihrem Grund parkt, erst einmal abmahnen! Nützt auch das nichts, können Sie nicht gleich kündigen, sondern müssen erst einmal mit einer Unterlassungsklage nach § 541 BGB gegen ihn vorgehen.

Parkplatz: Nur wer einen mietet, darf auch einen nutzen

Für parkende PKWs gilt: Ist kein Abstellplatz mitvermietet, darf der Mieter auch nicht auf dem Hofgrundstück parken. Ohne ausdrückliche Gestattung ist der Mieter nicht berechtigt, die zum Wohngrundstück gehörenden Grundstücksflächen mit seinem Kraftfahrzeug zu befahren oder es dort zu parken.

Ist die Gestattung nicht Bestandteil des Mietvertrags, so kann sie als Gefälligkeit vom Vermieter entzogen werden (LG Wuppertal Urteil vom 15.09.1995, 10 S 23/95).

Lediglich unwesentliche, kurzfristige Beeinträchtigungen der Zufahrt oder des Hofes für Be- und Entladegeschäfte muss der Grundstückseigentümer dulden.

Dies folgt aus der Pflicht zur gesteigerten gegenseitigen Rücksichtnahme unter Nachbarn und Mitmietern.

Ein PKW-Stellplatz gehört nicht zu den Vermieterpflichten

Allein ein Wohnungsmietvertrag begründet noch keine (Neben-)Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zusätzlich zu den angemieteten Wohnräumen auch einen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen.

Etwas anderes gilt nur, wenn Sie Ihrem Mieter eine entsprechende besondere Zusage im Wohnungsmietvertrag gemacht haben.

Eine Warteliste ist noch keine Stellplatz-Zusage!

Selbst eine vom Vermieter verwaltungsintern geführte Liste von Mietern, die sich für einen Garagenstellplatz interessieren, begründet noch kein Recht der dort aufgeführten Mieter auf einen Stellplatz. Vielmehr bleibt es allein Sache Ihres Mieters, sich einen Stellplatz zu suchen.

Trotz Warteliste bleibt es immer noch dem Vermieter überlassen, mit wem er einen Stellplatzmietvertrag abschließt. Er handelt somit nicht willkürlich, wenn er nicht nach der Wartezeit vermietet, sondern nach seinem freien Ermessen selbst bestimmt.

Selbst Autoverbotsklauseln nützen nichts

Wer sein Haus zum „autofreien Haus“ erklären will, wird schnell auf seine Grenzen stoßen. Sie dürfen Ihren Mietern nicht ohne Weiteres die Nutzung sowie das Halten eines Autos untersagen. Eine derartige Verbotsklausel im Mietvertrag ist unwirksam. Dies gilt selbst im Rahmen von autofreien Wohnprojekten (AG Münster, Urteil v. 19.02.2014, 8 C 2524/13).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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In einer Eigentumswohnanlage sind manche Flächen nicht voneinander abgrenzbar. Das Sondernutzungsrecht klärt in diesen Bereichen die Verhältnisse von Eigentümern und Vermietern.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie als Vermieter ein bestimmtes Verhalten Ihres Mieters lange Zeit akzeptieren und erst Jahre später beanstanden, erschweren Sie sich vor Gericht den Nachweis, dass das Verhalten plötzlich vertragswidrig sein soll.

Was tun, wenn der Mieter unberechtigt im Hof parkt? Weisen Sie ihn freundlich darauf hin, dass dies nicht gestattet ist. Am besten zeitnah – nicht erst Jahre später! – in einem persönlichen Gespräch. Setzt er sein vertragswidriges Verhalten fort, können Sie ihn deswegen abmahnen.

Tut sich noch immer nichts, können Sie verbotswidrig und dauerhaft geparkte Fahrzeuge sogar abschleppen lassen oder eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter erheben.

 

Das ist gegenüber einer Kündigung der "mildere Weg", noch dazu, wenn Sie den Mieter behalten wollen.