Mittwoch, 21.05.2008 | Autor: Georg Hopfensberger/Stefan Onischke/mb

Energieausweis: Rechtliche Regelungen bei neuen Mietverhältnissen

Alle Vermieter werden demnächst gesetzlich dazu verpflichtet sein, einen Energieausweis für die vermieteten Objekte bereitzuhalten. Das heißt jedoch nicht, dass jeder, der möchte, Einsicht in den Energieausweis nehmen kann. Die Rechte und Pflichten des Vermieters sind in der Energieeinsparverordnung genau festgelegt.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) legt ausdrücklich die Pflicht des Vermieters fest, im Falle einer Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis zugänglich zu machen. Diese Verpflichtung gilt für alle Gebäude, deren Räume beheizt oder gekühlt werden. Sie erstreckt sich damit grundsätzlich auf alle Arten von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen über Gebäude und Teile davon.

Die Verpflichtung gilt damit auch bei gewerblichen Mietverhältnissen, etwa bei der Vermietung von Büro- oder Geschäftsräumen, sowie von Mietverhältnissen über Wohnraum, etwa über Ein- oder Mehrfamilienhäuser sowie einzelne Wohnungen.

Recht des Mietinteressenten auf Energieausweis

Den Energieausweis muss der Vermieter nur potenziellen Mietern vorlegen. Eine Person, die lediglich behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis. Nur echte Mietinteressenten haben das Recht zur Einsichtnahme.

Als potenzielle Mieter können zum Beispiel solche Personen angesehen werden, die sich auf Veranlassung des Vermieters zur Besichtigung des Objekts einfinden. Personen, die lediglich behaupten, an dem Mietobjekt interessiert zu sein, oder die aus anderen Gründen als Mietinteressenten nicht oder nicht mehr in Betracht kommen, haben keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis.

Potenzielle Mieter

Auf Betreiben des Bundesrats wurde der Begriff des "Mietinteressenten" beschränkt auf "potenzielle Mieter". Denn es wurde befürchtet, dass mit der Verwendung des Wortes "Interessent" jedem, der vorgibt, ein Interesse am Kauf oder an der Anmietung zu haben, der Energieausweis nicht nur zugänglich zu machen, sondern sogar auf Verlangen eine Fotokopie auszuhändigen ist.

Dies sei aber nicht erforderlich: Eine Zugänglichmachung des Ausweises solle lediglich bei Personen notwendig sein, die auch als Mieter ernsthaft in Betracht kommen. Andernfalls würde die Gefahr gesehen, dass schikanöse Anzeigen durch angebliche Mietinteressenten erfolgen und die Behörden mit Ordnungswidrigkeitsverfahren (§ 27 EnEV) überzogen werden könnten.

"Zugänglich machen"

Deshalb hat der Bundesrat im Verordnungsverfahren den Kreis der Personen, welchen der Energieausweis zugänglich zu machen ist, auf "potenzielle Mieter" beschränkt.

Der Energieausweis ist bei der Vermietung, das heißt bei Neubegründung von Mietverhältnissen, "zugänglich zu machen". "Zugänglich machen" bedeutet, dem Mieter die Möglichkeit zur Einsichtnahme in den Energieausweis zu verschaffen. Dies kann durch schlichte Vorlage des Ausweises, beispielsweise aber auch durch Aushang des Energieausweises im Gebäude erfolgen.

Übermittlungsarten

Weiterhin ist an die Übermittlung des eingescannten Energieausweises per E-Mail zu denken. Die Muster zum Verordnungsentwurf sehen vor, dass der Energieausweis in Farbe ausgestellt wird. Dies gilt vor allem für Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert auf den Seiten 2 und 3 des Energieausweises.

Allerdings ist auch eine Darstellung in Schwarz-Weiß zulässig. Deshalb kann der Energieausweis gegebenenfalls auch per Telefax zugänglich gemacht werden.

Einsichtnahme bei Entscheidungsfindung

Die Einsichtnahme durch den Mieter soll nach der Begründung der Bundesregierung noch während des Vorgangs der Entscheidungsfindung möglich sein. In aller Regel wird dies der Zeitpunkt der Besichtigung des Mietobjekts sein.

Die Entscheidungsfindung kann sich aber auch über einen längeren Zeitraum erstrecken, was bei gewerblichen Mietobjekten nicht selten der Fall ist. Dann wird der Energieausweis regelmäßig spätestens bei Unterzeichnung der Verträge durch den Vermieter vorzulegen sein.

Vorlage des Energieausweises auf Verlangen

Die Vorlage hat im Übrigen unverzüglich dann zu erfolgen, wenn der Mietinteressent dies ausdrücklich verlangt. Eine Fotokopie muss der Vermieter nicht aushändigen, er braucht lediglich für eine Möglichkeit der Einsichtnahme zu sorgen.

Dies hat nach § 16 Abs. 2 EnEV unverzüglich, spätestens nachdem der Mietinteressent dies verlangt hat, zu erfolgen. Das geschieht etwa durch Vorlage oder Aushang des Ausweises. Ein Anspruch des Mieters auf eine Fotokopie des Energieausweises besteht daher nicht.

Keine Belegkopien an Mieter

Vermieter sollten dem Mieter eine Fotokopie des Energieausweises - unaufgefordert - nicht aushändigen. Der BGH hat im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen wiederholt entschieden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Aushändigung von Belegkopien hat. Die Aushändigung von Fotokopien an den Mieter birgt die Gefahr, dass regelmäßig weitere Nachfragen kommen.

Der Energieausweis hat nach § 20 I EnEV auch sogenannte Modernisierungsempfehlungen zu enthalten. Diese können vom Mieter falsch verstanden werden, nämlich so, dass ein Anspruch auf Ausführung dieser Empfehlungen besteht. Deshalb sollte keine Fotokopie des Energieausweises ausgehändigt werden.

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Stefan Onischke ist Dipl.-Ing. (Univ.) und freiberuflicher Architekt. Bisherige Veröffentlichungen in Bayerische Haus- und Grundbesitzerzeitung, Abendzeitung München.
Stefan Onischke

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Vorsicht bei Quadratmeterangaben: Geben Sie weder in einem Inserat, noch in dem vorgenannten Anschreiben, noch im Mietvertrag eine Quadratmeter-Anzahl an. Weicht die tatsächliche Fläche von der angegebenen Fläche um mehr als 10 Prozent ab, führt dies nach neuerer BGH- Rechtsprechung automatisch und ohne den Nachweis weiterer Beeinträchtigungen durch den Mieter zu einer Mietminderung.