Dienstag, 17.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Einbruchspuren: Wer den Schaden zahlen muss

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s

Einbruchschutz und Schadensbeseitigung nach Einbrüchen: Wer die zahlen muss

Sie kommen nicht immer nachts, aber sie hinterlassen ihre Spuren – und das nicht nur an Türen und Fenstern. Die Rede ist von Dieben, die Kellertüren aufhebeln, Schlösser durchbohren oder Fensterscheiben beschädigen, um in der Wohnung Ihres Mieters nach Wertgegenständen zu suchen. 

Wer muss den Schaden zahlen? Und was, wenn Sie Ihr Haus "einbruchsicher" für die Mieter machen: Müssen Sie das aus der eigenen Tasche zahlen? 

Die meisten Einbrüche finden am hellichten Tag statt. Wird bei einem Einbruch beispielsweise die Wohnungstür beschädigt, ist es erst einmal Ihre Sache als Vermieter, die Tür wieder instand zu setzen.

Das Beseitigen von Schäden durch einen Einbruch gehört zu Ihrer Instandhaltungspflicht als Vermieter. Selbst, wenn Sie gar nichts für den Schaden können, sondern ein x-beliebiger Dritter den Schaden verursacht hat.

Klar, haben Sie einen entsprechenden Schadenersatzanspruch gegen den Einbrecher - aber den müssen Sie erst einmal fassen!

Einbruch: An welche Versicherung Sie sich halten können

Eine Wohngebäudeversicherung schützt Sie nur vor Schäden bei Feuer, Blitzschlag, Explosion, Sturm und Hagel, Leitungswasser und Frost. Standardmäßig gehört jedoch der Schutz Ihrer Immobilie bei Einbruchschäden nicht mehr zum Leistungsumfang einer Wohngebäudeversicherung. Deswegen sollten Sie diese – falls nicht schon geschehen – um eine Einbruchdiebstahl- und Raubversicherung erweitern.

Außerdem kann sich der Mieter, in dessen Wohnung eingebrochen wurde, an seine Hausratversicherung halten. Die kommt beispielsweise für die Kosten eines aufgebrochenen Fensters auf.

Der Haken an der Sache: Die Versicherung tritt nur ein, wenn der beschädigte oder zerstörte Gebäudeteil (also beispielsweise eine Tür oder ein Fenster) direkt an den versicherten Hausrat angrenzt oder diesen schützend umgibt.

Mietvertragsabschluss: Bestehen Sie auf einer Hausratversicherung

Daraus ergeben sich für Sie zwei Probleme: Zum einen muss der Mieter überhaupt eine Hausratversicherung haben. Hat er keine abgeschlossen, bleiben Sie auf den Kosten einer aufgebrochenen Wohnungstür sitzen!

Außerdem gibt es ja auch Gebäudeteile, die eben nicht an den versicherten Hausrat angrenzen oder ihn schützend umgeben. So beispielsweise, wenn die Einbrecher über die Kellertür nach außen oder die Haupteingangstür hereingekommen sind.

Diese werden dann zwar in fast allen Fällen in Mitleidenschaft gezogen, können aber keiner Mietpartei direkt zugeordnet werden. Deswegen bleiben die Kosten einer beschädigten oder zerstörten Kellertür durch Diebe an Ihnen hängen.

Einbruchspuren muss am Ende meist der Vermieter zahlen

Die Gerichte sehen das übrigens genauso: Die Kosten für das Beseitigen von Einbruchspuren, die weder durch den Mietgebrauch verursacht sind, noch sonst in die Risikosphäre des Mieters fallen, muss allein der Vermieter tragen (LG Hamburg, Urteil v. 21.05.2001, 311 S 42/01).

Haben Sie noch keine Einbruchversicherung, sollten Sie das also schleunigst nachholen. Schließlich dürfen Sie die Versicherungskosten unstreitig auf den Mieter umlegen!

Ist die Mietwohnung nicht versichert, müssen Sie die Einbruchspuren an der Mietsache auf eigene Kosten beseitigen. Das gilt selbst dann, wenn die Beseitigungskosten den Mieter billiger kämen als die Versicherungsumlage.

Hoffen Sie nicht allzu sehr auf die Versicherung Ihres Mieters

Hinzu kommt, dass das Amtsgericht Köln in einem Urteil (Aktenzeichen 221 C 376/97, WM 1998, S.596) festgestellt hat, dass der Vermieter grundsätzlich für die Reparatur einer Terrassentür zuständig ist, wenn die Einbrecher durch sie ins Haus eingedrungen sind.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter von seiner Hausratversicherung Geld für die Reparatur erhalten hat oder nicht.

Einbruchverhinderungsmaßnahmen: Wer die zahlen muss

Wer vorbeugt darf die Miete erhöhen, denn Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit im Haus zählen als Verbesserungsmaßnahme und damit als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 5 BGB.

Rüsten Sie also Ihr Mietshaus erstmalig mit Sicherheitsschlössern, Kellerfenstervergitterungen, Rollläden oder Gegensprechanlagen aus, gilt das als Modernisierungsmaßnahme. Gleiches gilt, wenn Sie einen Türspion anbringen, das Haus umzäunen lassen oder eine Feuerwehrzufahrt anlegen.

Kostet Sie also das Nachrüsten der Gitter vor den Kellerfenstern 3.000 EUR, können Sie 11 % Ihrer Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Das wären also 330 EUR : 12 Monate = 27,50 EUR pro Monat.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Prüfen Sie schon bevor es zum Ernstfall kommt, ob Ihre Wohngebäudeversicherung auch Einbruchschäden an der Immobilie abdeckt. Ist das nicht der Fall, bieten einige Versicherungen die Möglichkeit an, die Versicherung um "Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte" zu erweitern.

 

Damit sind Sie nicht nur bei Einbrüchen in Ihrem Mietshaus besser geschützt, sondern beispielsweise auch, wenn Ihr Haus mit Graffiti gegen Ihren Willen „verschönert“ wird. Achten Sie dabei auch auf die Kostenübernahmegrenze. Oft ist die nur auf einen Betrag von 2.000 bis 3.000 EUR begrenzt.

 

Die Wohngebäudeversicherung können Sie auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen. Deswegen tragen letzten Endes nicht Sie die Kosten für die Versicherung, sondern Ihre Mieter!