Samstag, 28.04.2012 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Hero - Fotolia.com

Eigenleistungen: Wie viel Ihre Arbeit wert ist

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Worum geht´s

Eigenleistungen rund um Ihr Mietshaus: Rechnet sich das und wäre es stattdessen nicht schlauer, entspannt Zuhause auf dem Sofa zu liegen? Dieser Beitrag zeigt, wann sich Eigenarbeit lohnt und wann Sie´s besser sein lassen sollten.

Selbstgemacht!“ verursacht häufig Arbeit, spricht aber auch meist für Qualität. Ob es jedoch immer so schlau ist, selbst Hand anzulegen und ob das am Ende wirklich die häufig erhoffte Ersparnis bringt, steht auf einem ganz anderen Blatt! Wie es um Ihre Eigenleistungen rund um Haus und Hof steht und wann sie sich tatsächlich rechnet, zeigt dieser Beitrag.

Eigenleistung: Wie viel Ihre Arbeit wert ist

Mal eben selbst den Hof fegen oder die Mülltonnen rein- und rausstellen. Geht es darum, dass Sie z. B. Hausmeisterarbeiten selbst erbringen, dürfen Sie nach § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung Ihre Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen, den ein Dritter, insbesondere ein damit beauftragtes Unternehmen, ansetzen würde.

Allerdings müssen Sie die Umsatzsteuer dabei weglassen.

Eigenleistungen sind häufig günstiger – aber nur für Ihren Mieter!

Da bei Ihren Eigenleistungen weder Lohnnebenkosten, Vorhaltungskosten, Umsatzsteuer oder Ähnliches anfallen, können Sie die Arbeiten in aller Regel kostengünstiger erledigen als ein anderer.

Dies hat das Amtsgericht Löbau bereits für die vom Vermieter selbst durchgeführte Hof- und Straßenreinigung anerkannt (AG Löbau, Urteil v. 16.12.1993, 2 C 564/93). Ebenso das Landgericht Hamburg (ZMR 1995, S. 32).

Das Landgericht Berlin ist ebenfalls der Meinung, dass Sie Eigenleistungen auf den Mieter umlegen dürfen (LG Berlin, Urteil v. 21.8.2001, 64 S 476/00, HE 2002, S. 114).

Orientieren Sie sich an den Preisen anderer

Umlagefähig sind allerdings auch nur solche Arbeiten, die laut Betriebskostenkatalog umlagefähig sind und das auch nur in Höhe des tatsächlich nachweisbaren Aufwands. Dafür dürfen Sie eine angemessene Vergütung ansetzen.

Was noch angemessen ist, bekommen Sie am besten heraus, wenn Sie sich an der gleichwertigen Leistung eines Dritten orientieren, z. B. eines Hausmeisterdienstes. Sie sollten deswegen für Ihre Arbeiten verschiedene Angebote, z. B. bei Reinigungs- und Hausmeisterfirmen, einholen und Ihre Eigenleistungen entsprechend dem günstigsten Angebot ansetzen.

Notieren Sie sich, was Sie wann getan haben

Da Eigenleistungen des Vermieters in der Betriebskosten-Abrechnung ein häufiger Streitpunkt sind, sollten Sie darauf achten, dass Sie Ihren Aufwand auch nachweisen können.

Führen Sie deswegen so etwas wie ein Fahrtenbuch für Ihre Eigenleistungen: Schreiben Sie sich auf, wann Sie welche Arbeiten (nur umlegbare!) erbracht haben. Notieren Sie sich zudem Ihren Zeitaufwand.

Was für Schönheitsreparaturen gilt

Zieht Ihr Mieter aus, ohne die laut Vertrag geschuldeten Schönheitsreparaturen auszuführen, müssen Sie ihm erst einmal eine Nachfrist setzen, innerhalb der er Versäumtes nachholen darf.

Erst wenn die gesetzte Nachfrist fruchtlos verstrichen ist, wandelt sich Ihr Erfüllungsanspruch in einen Schadenersatzanspruch um.

Schadenersatz gibt´s auch, wenn Sie selbst zum Pinsel greifen

Schadenersatz steht Ihnen nicht nur zu, wenn Sie die Arbeiten von einem Fachmann ausführen lassen, sondern auch, wenn Sie oder einer Ihrer Bekannten zum Pinsel greifen.

Der Mieter muss Ihnen das Material sowie die Kosten Ihrer  Eigenleistungen ersetzen. Am besten Sie rechnen auf der Basis eines Kostenvoranschlags mit Ihrem Mieter ab – so steht es übrigens auch in jedem guten Mietvertrag.

Holen Sie sich einen Kostenvoranschlag

Holen Sie sich für die Arbeiten einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker und rechnen Sie mit Ihrem Mieter auf dieser Basis ab – ob Sie die Arbeiten tatsächlich am Ende von einem Maler durchführen lassen oder selbst renovieren, spielt dabei keine Rolle.

Wichtig: Schlüsseln Sie die Kosten exakt auf nach Material, Stundenanzahl und Stundensatz.

Für die Mehrwertsteuer gilt: Die muss Ihnen Ihr Mieter natürlich nur ersetzen, wenn Sie die Arbeiten von einer Firma haben ausführen lassen. 

Was fürs Finanzamt gilt

Ihre Arbeitsleistung in allen Ehren: Steuerlich gesehen ist sie leider keinen Pfifferling wert! Den Wert Ihrer eigenen Arbeitsleistung an Ihrem Mietshaus können Sie steuerlich nämlich leider nicht geltend machen (BFH-Urteil v. 1.10.1985, BStBl. 1986 II, S. 142).

Werden Sie selbst als Hausmeister in Ihrem Mietshaus tätig, können Sie Ihre Arbeit zwar dem Mieter als Betriebskosten auf die Abrechnung setzen, das gilt allerdings nicht fürs Finanzamt!

Eigenleistungen sind nämlich keine Werbungskosten!

Weil Sie die dem Mieter berechnete Eigenleistung ja auch einkassieren, erhöhen Sie Ihre Einnahmen an umlagefähigen Nebenkosten und mindern gleichzeitig Ihre Ausgaben (= Werbungskosten) gegenüber dem Finanzamt. Der einzige, der spart, ist also Ihr Mieter.  

 

Kommentare (1)

26.4.2012, 9:22 Uhr von linkm Profil ansehen
Durch Ihren letzten Satz könnte der Leser meinen, dass es sich nicht lohnt, Eigenleistungen dem Mieter in Rechnung zu stellen. Aus wirtschaftlicher Sicht, hat der Vermieter den Vorteil dass er und nicht der Handwerker das Geld bekommt. Selbst wenn der Vermieter im Spitzensteuerbereich liegen sollte, hat er einen wirtschaftlichen Gewinn von rd. 50% gemacht.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wenn Sie wissen wollen, ob es sich bei der vor Ihnen liegenden Rechnung um Betriebskosten handelt, orientieren Sie sich an der ...
Sie sind Hausmeister und Gärtner – jedenfalls zeitweise und das auch nur in Ihrem eigenen Mietshaus. Im "richtigen Leben" haben Sie jedoch einen ganz anderen Job. Hecken schneiden oder den Hof fegen: Wer das als Vermieter bisher quasi „kostenlos“ getan hat, wird sich über dieses neue BGH-Urteil freuen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Eigenleistungen sind etwas für Ihre Betriebskostenabrechnung, interessieren aber das Finanzamt nicht: Die zählen nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung!

 

Wichtig: Ihre Eigenarbeit und die Helferstunden von Freunden und Familienangehörigen müssen Sie im Streitfall beweisen können! Führen Sie deshalb unbedingt Tätigkeitsberichte und Stundenzettel und lassen Sie diese am besten von Zeugen abzeichnen.