Mittwoch, 06.07.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Less Cunliffe - Fotolia.com

Die 5 wichtigsten Wohnflächenurteile, die Sie als Vermieter kennen sollten

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Worum geht´s

BGH zur Wohnfläche: Diese Grundsatzurteile sollten Sie kennen.

Wann haben Sie das letzte Mal Ihre Mietwohnung ausgemessen? Klar, die wächst nicht, aber eine einmal falsch gemessene Wohnfläche „schleppen“ Sie bei jedem Mietvertrag und jeder Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung mit – und das kann teure Folgen haben. 

Falls Sie sich jetzt fragen, wie teuer eine falsche Wohnfläche für Sie werden kann und wie der BGH bei Wohnflächenabweichungen entscheidet (nicht immer vermieterfreundlich), sollten Sie diese 5 wichtigen Wohnflächenurteile kennen.

BGH zur Wohnfläche: Diese Grundsatzurteile sollten Sie kennen

Schönheitsreparaturen und Wohnfläche: Das sind im Moment offensichtlich die Lieblingsthemen des BGH. Jedenfalls gibt es dazu regelmäßig neue Urteile. Dabei sollten Sie diese 5 Grundsatzurteile zur Wohnfläche kennen.

1.         Wann der Mieter mindern darf

Ist die Wohnfläche einer Wohnung um 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03).

2.         Warum Ihnen eine Zirka-Angabe wenig nützt

Auch wenn Sie die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit „Zirka“ angegeben haben, darf der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mindestens 10 % abweicht (BGH, Urteil v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09).

3.         Was gilt, wenn Sie die Miete erhöhen wollen

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an, auch wenn die Flächenabweichung laut Mietvertrag um weniger als 10 % abweicht (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14).

4.         Welche Wohnfläche bei der Betriebskostenabrechnung gilt

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, dürfen Sie Ihrer Betriebskostenabrechnung nur so lange die vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen, sofern die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06-2).

5.         Wann Sie dem Mieter überzahlte Miete zurückzahlen müssen

Stellt der Mieter fest, dass seine Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann er die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Sein Anspruch verjährt nach § 195 BGB innerhalb von 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem der Mieter von der Flächenabweichung erfährt (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Dabei bleibt es auch bis auf eine Ausnahme: Die Mieterhöhung!   Gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung gefällt. Das besagt: Ganz gleich um wieviel sich der Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.
"Ein Milliardengeschenk für Vermieter!", so nannte der Mieterbund damals noch ein BGH-Urteil zur Wohnfläche, dass dem Vermieter eine "Toleranzgrenze" von 10 % zugestand, wenn er sich zu seinen Gunsten verrechnet hatte.   Doch mittlerweile haben sich die Zeiten geändert - und zwar zum Nachteil des Vermieters. Was tatsächlich dahinter steckt und wann sich Vermieter bei ihrer nächsten Mieterhöhung freuen können, lesen Sie jetzt auf meineimmobilie.de.

Eine falsche Wohnfäche: Das gibt es häufiger als Sie vielleicht denken. Ein paar Zentimeter sind noch kein Beinbruch. Ab einer Flächendifferenz von 10 % kann es allerdings für Sie teuer werden: Und das auch noch, nachdem Ihr Mieter längst ausgezogen ist. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Wohnflächenangabe im Mietvertrag: Sollten Sie oder sollten Sie nicht? Sie sollten keine Wohnfläche im Mietvertrag angeben.

 

Sieht Ihr Mietvertrag allerdings ein Feld für eine Wohnflächenangabe vor, sollten Sie einen Strich in das Feld machen. Mit einem Strich im leeren Feld signalisieren Sie nämlich dem Gericht, dass Sie und Ihr Mieter sich darüber Gedanken gemacht haben und Sie sich gerade nicht auf eine bestimmte Wohnfläche festlegen wollten.

 

Ein leeres Feld mit einem Strich statt eines völligen Weglassens der Wohnfläche kann also in Streitfällen positiver für Sie enden!