Mittwoch, 06.05.2009 | Autor: RA Heidi Schnurr

Dem Mieter den Hahn abdrehen

Vielleicht haben Sie sich auch schon über Ihren Mieter geärgert. Vielleicht sogar so sehr, dass Sie ihm schon einmal die Heizung oder das Wasser abstellen wollten. Dürfen Sie das so einfach? Der Bundesgerichtshof sagt "Ja, wenn..." Alle Voraussetzungen jetzt auf meineimmobilie.de

Aus Ärger einfach den Hahn abdrehen: Das geht nicht!

Ein Streit um die Betriebskosten kann schnell eskalieren. So geschehen in einem kleinen Café in Berlin. Weil der Vermieter sich sträubte über die Nebenkosten abzurechnen, stellte auch der Mieter auf stur: Er weigerte sich, Nebenkosten vorauszuzahlen.

Doch damit nicht genug: Irgendwann zahlte der Mieter auch keine Miete mehr. Nach 8 Monaten Mietrückstand kündigte der Vermieter wiederholt den Mietvertrag. Zudem drohte er dem Mieter immer wieder damit, die Heizung abzudrehen.

Verbotene Eigenmacht? Nicht wenn es nach dem BGH geht

Der Mieter bekam es daraufhin mit Angst zu tun und erhob eine "vorbeugende Unterlassungsklage". Mit dieser Klageart können Sie gerichtlich vermeiden, dass der Andere seine Drohungen wahr macht!

Die Juristen sahen im Abdrehen von Versorgungsleistungen bisher eine verbotene Eigenmacht des Vermieters. Sie beriefen sich dabei auf den "Besitzschutz" des Mieters.

Gekündigte Mieter haben weniger Rechte

Auf den konnte sich selbst ein unrechtmäßiger Besitzer berufen. Also beispielsweise ein Mieter, dessen Mietvertrag längst beendet ist oder sogar schon zur Räumung verpflichtet, aber bisher noch nicht ausgezogen ist.

Der Bundesgerichtshof sieht dies nun anders - erfreulicherweise viel vermieterfreundlicher!

Vorsorgungsleistungen sind was anderes als Eingriffe

Der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft soll lediglich Eingriffe von außen abwehren. Ein solcher Eingriff liegt jedoch nicht vor, wenn lediglich Leistungen - also z. B. der Strom, die Heizung oder das Wasser - eingestellt würden.

Das sei was anderes als ein beeinträchtigender Eingriff. Deswegen hätte der Mieter kein Recht darauf, dass er weiter mit Versorgungsgütern beliefert wird.

Vermieter haben es jetzt genauso gut wie Versorger

Versorgungsunternehmen dürfen ihren Kunden schon längst "den Hahn abdrehen". Für die ist anerkannt, dass eine Versorgungssperre keine Besitzverletzung ist.

Weil es kein Unterschied mache, ob nun der Versorger selbst oder der Vermieter den Hahn zudrehe, sitzt nun auch der Vermieter am "längeren Hebel".

Wer nicht zahlt, den müssen Sie auch nicht versorgen

Das Fazit des Gerichts: Solange der Mietvertrag noch besteht, müssen Sie den Mieter weiter mit Strom, Wasser oder Wärme versorgen. Ist der Mietvertrag dagegen beendet, hängt es vom Einzelfall ab, ob Sie den Mieter nach Treu und Glauben aus der sogenannten nachvertraglichen Pflicht heraus, noch damit versorgen müssen.

Die Grenze ist jedoch überschritten, wenn der Mieter für Strom, Wasser und Heizung kein Geld mehr zahle und dem Vermieter durch das weitere Beliefern ein Schaden droht (BGH, Urteil v. 06.05.2009, XII ZR 137/07). .

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Bitte beachten Sie: Das Recht, einem nicht zahlenden, gekündigten Mieter den Hahn abzudrehen, gilt nur gegenüber Gewerberaum-Mietern.

Mindert dagegen ein Wohnungsmieter z. B. nur die Miete, sollten Sie sich davor hüten, ihm quasi als Druckmittel einfach die Heizung abzuschalten.

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