Samstag, 31.05.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © djama - Fotolia.com

Bitte Geld zurück: Wenn Ihr Mieter renoviert, ohne zu müssen

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Worum geht´s

Renoviert ohne zu müssen: Wenn Ihr Mieter Renovierungskosten von Ihnen zurück haben will.

Es ist ein offenes Geheimnis, dass viele Renovierungsklauseln schon deswegen unwirksam sind, weil sie beispielsweise zu kurze oder starre Renovierungsfristen enthalten.



Wer diese Klippe sicher umschifft hat, kann kurz vor dem rettenden Ufer mit seinen Farbwünschen noch Schiffbruch erleiden. Jedenfalls, wenn sich die nicht eindeutig auf das Mietvertragsende beschränken. Was, wenn der Mieter dennoch renoviert? Dann - so will es der BGH - müssen Sie ihm die Kosten ersetzen!

Sie müssen Ihrem Mieter die Kosten ersetzen

Ein Schock für alle Vermieter, deren Mieter renoviert hat ohne zu müssen und nun sein Geld zurück will: Der Erstattungsanspruch ist kein Anspruch für die Ewigkeit, weswegen sich ein Aussitzen lohnt. Wie lange Sie wegen der Rückzahlung zittern müssen, zeigt dieses BGH-Urteil.

Welche Folgen es hat, wenn ein Mieter renoviert ohne es zu müssen und erst danach feststellt, dass er das gar nicht hätte tun müssen?

Genau über diese Frage hat der Bundesgerichtshof bereits vor einiger Zeit entschieden - und damit viele Vermieter zum Zittern gebracht: Sie müssen nämlich Ihrem Mieter die Kosten fürs Renovieren nach § 812 ff. BGB erstatten (BGH, Urteil v. 27.05.2009, VIII ZR 302/07).

Schock-Urteil: Ihr Mieter kann Sie zur Kasse bitten

Ein Schock-Urteil für viele Vermieter, weswegen nach diesem "Erstattungsurteil" nun das große Bangen begann: Kann der Mieter tatsächlich noch nach Jahren kommen und von Ihnen zu Unrecht geleistete Renovierungsarbeiten ersetzt verlangen?

BGH klärt Verjährungsfrage zugunsten der Vermieter

Zu dieser Fristen-Frage gab es bisher unterschiedliche Urteile. Danach schwankte die Verjährungsfrist für das Rückfordern von Renovierungskosten, die nicht geschuldet waren, zwischen 6 Monaten und 3 Jahren.

Unter diese kostspielige Zitterpartie hat der Bundesgerichtshof nun einen Schlussstrich gezogen.

Nach 6 Monaten ist Schluss mit Zittern

Danach verjährt der Erstattungsanspruch des Mieters für die nicht geschuldete Renovierung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Um diese kurze Verjährungsfrist hatte ein Freiburger Vermieter gekämpft. Seine Mieter waren Ende 2006 ausgezogen. Laut Mietvertrag mussten die Mieter nach einem starren Fristenplan renovieren.

Damit war die Renovierungsklausel unwirksam, was die Mieter allerdings nicht wussten. Sie renovierten dennoch die Wohnung für 2.687 EUR.

Der Erstattungsanspruch läuft nicht ewig

Als sie später erfuhren, dass sie gar nicht hätten renovieren müssen, wollten sie ihr Geld zurück. Sie reichten am 22.12.2009 ihre Klage ein - fast 3 Jahre nach Mietvertragsende.

"Viel zu spät", befand der Bundesgerichtshof: "Der Erstattungsanspruch war beim Einreichen der Klage bereits verjährt".

Nach § 548 Abs. 2 BGB gilt die kurze 6-monatige Verjährungsfrist für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache während der Mietzeit. Darunter fallen auch die Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen.

Ab dem Mietvertragsende tickt die Stoppuhr

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Vertragsende zu laufen und greift selbst in Fällen ein, in denen der Mieter unwissentlich trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel renoviert hat.

Damit hatte der Vermieter großes Glück: Die Renovierung hatte ihm sein Mieter quasi "geschenkt".

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
News: Wenn im Mietvertrag vorgeschrieben wird, in welcher Farbe der Mieter die Türen und Fenster zu streichen hat, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden.
Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Entpuppt sich Ihre Renovierungsklausel als unwirksam, darf der Mieter ausziehen ohne zu renovieren. Renoviert er dennoch in Unkenntnis der Rechtslage, kann er von Ihnen die Renovierungskosten zurückfordern.

 

Das geht allerdings nur innerhalb von 6 Monaten gerechnet ab Ende des Mietverhältnisses.