Dienstag, 14.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Aleksandr Bedrin - Fotolia.com

Bitte alles schön weiß streichen: So formulieren Sie das rechtssicher im Mietvertrag

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Worum geht´s

Wie Sie es schaffen, dass Ihnen Ihr Mieter eine frisch gestrichene Wohnung zurückgibt.

Über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten. Das gilt auch für die Farben in der Wohnung. Wer alles in Weiß streicht, macht schon mal nichts falsch. So jedenfalls lässt sich eine Wohnung leichter vermieten als in einem schreienden Gelb oder düsterem Schwarz. 

Allerdings: Wer jetzt glaubt, er könne seinen Farbwunsch „Bitte alles in Weiß streichen“ so einfach in den Mietvertrag hineinschreiben, gefährdet damit seine gesamte Renovierungsklausel. Sprich: Der Mieter muss dann gar nicht renovieren!  

Wie Sie Farbwünsche im Mietvertrag unterbringen

Übergeben Sie Ihre frisch geweißelte Wohnung einem neuen Mieter, hätten Sie diese bei Mietvertragsende natürlich am liebsten wieder so zurück: Weiß und nicht rot, gelb oder grün.

Jedoch: Rechtlich lassen sich solche Farbwünsche nicht so einfach regeln, wie viele Vermieter glauben. Jedenfalls, wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht und der hat ja bekanntlich das letzte Wort in Sachen Schönheitsreparaturen.

Weiß ist zu viel verlangt: Helle Farben reichen auch

Hüten Sie sich deswegen davor, noch schnell mit der Schreibmaschine unter jeden Ihrer Mietverträge zu schreiben, dass der Mieter beim Auszug die Fenster, Türen und Decken in Weiß streichen muss.

Einem Berliner Vermieter kostete dieser Zusatz seine gesamte Renovierung (LG Berlin, Urteil v. 10.1.2006, 64 S 394/05, GE 2006 S. 1039).

Die Begründung der Richter: Der Mieter müsste sonst seine pastellfarbige Decke nochmals weiß streichen. Das ist zu viel verlangt. Pastell sei hell genug!

Farbwünsche: Beschränken Sie sich auf neutrale, helle Farben

Dass bei den Schönheitsreparaturen der Teufel bekanntlich im Detail steckt, zeigt diese Farbklausel im Mietvertrag:

Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.

Zwar steht hier nicht drin, dass der Mieter nur alles in Weiß streichen darf, dennoch macht eine solche Formulierung Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam.

Der Grund: Mit so einer Klausel schreiben Sie laut Bundesgerichtshof Ihrem Mieter schon während der Mietzeit vor, dass er seine Wohnung in hellen, deckenden und neutralen Farben streichen muss (BGH, Urteil v. 23.9.2009, VIII ZR 344/08).

Ihre Farbwünsche dürfen sich nur auf das Mietvertragsende beziehen

Zwar haben die BGH-Richter Verständnis dafür, dass Sie als Vermieter ein Interesse daran haben, Ihre Wohnung idealerweise in einer Farbe zurückzubekommen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.

Allerdings dürfen Sie dem Mieter nicht schon während des laufenden Mietverhältnisses vorschreiben, wie er seine Wohnung streichen muss. So lange der Mietvertrag nämlich noch läuft, darf der Mieter seine Wohnung anders – farbig oder auch nicht deckend – streichen.

Hätte der Mieter also dazu geschrieben, dass der Mieter erst bei Mietvertragsende bzw. Rückgabe der Wohnung die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben streichen muss, wäre seine Renovierungsklausel wirksam geblieben.

Während der Mietzeit dürfen Sie dem Mieter keine Farbvorgaben machen

Ein Berliner Vermieter scheiterte mit diesem „Weiß-Streich-Zusatz“ in der Anlage seines Mietvertrags:

Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen nur in Weiß zu lackieren.

Für den BGH war das eine unwirksame Klausel (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 50/09). Denn auch hier unterschied die Klausel nicht eindeutig zwischen einem laufenden und einem beendeten Mietverhältnis.

Unterscheidet Ihre Farbwahlklausel nicht zwischen «während» und «am Ende der Mietzeit», haben Sie vor Gericht schlechte Karten: Damit machen Sie Ihre gesamte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam.

„Weißen“ klingt wie „weiß streichen“ und ist deshalb unwirksam

Achten Sie auch darauf, wie Sie Ihre Farbwünsche im Mietvertrag formulieren. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichten, enthält bereits eine unzulässige Farbvorgabe und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11).

Es gibt nämlich einen kleinen Unterschied zwischen „Weißen“ und „Streichen“. Im „Weißen“ steckt eine unzulässige Farbvorgabe: Der Mieter könnte das so verstehen, dass er alles nur in Weiß streichen darf.  

Selbst ohne Farbklausel gilt: Beim Auszug sind exzentrische Farben verboten  

Selbst ohne Farbwahlklausel im Mietvertrag ist es so: Ihr Mieter darf die Wohnung nicht in exzentrischen Farben verlassen.

Deswegen ist es ratsamer, nicht in Ihren Mietvertrag hineinzuschreiben, dass alle Mieträume bei Mietende wieder weiß gestrichen zurückzugeben sind.

Besser: Begnügen Sie sich mit neutralen Farben bzw. lassen Sie künftig die Farbe völlig aus dem Spiel! Ansonsten riskieren Sie mit so einer Farbdiktatklausel, dass Ihre gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam ist (BGH, Urteil v. 18.6.2008, VIII ZR 224/07).

Ähnlich erging es einem Vermieter mit dieser Klausel:

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.

Weil eine solche Klausel zu unbestimmt ist, erklärte der Bundesgerichtshof sie kurzerhand für unzulässig (BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06, GE 2007 S. 717, WuM 2007 S. 259).

Wie Sie Farbwünsche im Mietvertrag unterbringen 

Nach so viel Stolperfallen und gut gemeinten Ratschlägen wissen Sie nun, was Sie nicht in Ihren Mietvertrag schreiben sollten. Wie bringen Sie jedoch den Mieter im Mietvertrag dazu, Ihnen keine zu bunte Wohnung zurückzugeben? Mit dieser praxisbewährten Mietvertragsklausel:  

  1. Bei der Rückgabe der Mieträume am Ende des Mietverhältnisses müssen die Wände und Decken in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten gestrichen oder tapeziert sein. Satz 1 gilt nicht für die Teile der Mieträume, die sich bei Überlassung in einer anderen farblichen Gestaltung befanden.
  2. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Rot, grün, blau, gestreift, gekalkt, geweißt: Das sind nicht die neuen modischen Winterfarben, sondern "Farbüberraschungen", auf die manche Vermieter bei der Wohnungsrückgabe stoßen. Dabei hatten Sie dem Mieter eine schön weiß gestrichene Wohnung überlassen.    Und jetzt? Der BGH sagt: "So nicht lieber Mieter!" Und gesteht Ihnen Schadensersatz zu, selbst wenn Ihre Renovierungsklausel unwirksam ist.
Natürlich wollen Sie Ihre Wohnung am Ende der Mietzeit wieder in einer neutralen Farbe zurückhaben. So, dass Sie diese gleich weitervermieten können. Am liebsten wäre Ihnen alles in weiß gestrichen zurückzubekommen. Das ist beliebter als ein kräftiges Rot, ein schillerndes Grün oder ein dezentes Blau.
Was ist gemeint, wenn Sie in Ihren Mietvertrag schreiben, dass der Mieter die Decken und Wände "weißen" muss? Genau diese Frage stellte sich der BGH. Dabei kam wieder einmal heraus: Bei der Renovierungsklausel kommt es auf jedes Detail an. Wie exakt Sie sein müssen, lesen Sie hier.
Wer seine Wände weiß streicht, kann eigentlich nichts falsch machen. Denn "weiße Wände" mögen die meisten Menschen. Nur: Das richtige Weiß muss es sein.   Dass es dabei gewisse Unterschiede geben kann, musste jetzt ein Mieter aus München erfahren. Denn angeblich hatte er im Baumarkt die falsche Farbe gekauft. Und das obwohl er sich hatte beraten lassen. Farbe runter oder nicht? Das ließen Mieter und Vermieter gerichtlich klären.   
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie Ihre Wohnung bei Mietende in „vermietbaren Farben“ zurückhaben wollen, müssen Sie 2 Dinge beachten:

  1. Differenzieren Sie eindeutig, wann Ihr Farbwunsch in die Tat umgesetzt werden soll: Er darf sich nur auf das Ende des Mietverhältnisses beziehen, nicht während des laufenden Mietverhältnisses.
  2. Sie sollten statt „Weiß“ besser auf eine neutrale Farbe abstellen. Während der Mietzeit darf der Mieter nämlich die Wohnung streichen wie er will – auch bunt.