Mittwoch, 03.11.2010 | Autor: Heidi Schnurr

Beim Mieteinbehalt gilt: Erst meckern, dann mindern

Als Vermieter sollten Sie viele Talente besitzen: Beispielsweise wären ein paar handwerkliche ganz hilfreich. Ein bisschen Psychologie schadet auch nie und wer zudem noch lesen und rechnen kann, ist ebenfalls klar im Vorteil. Dafür brauchen Sie aber keine hellseherischen Fähigkeiten. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof in einem Schimmel-Fall entschieden. Mehr zu diesem wichtigen Vermieter-Urteil lesen Sie hier.

Als Vermieter müssen Sie kein Hellseher sein. Dieser Ansicht ist auch der Bundesgerichtshof, wenn es um Mängel in der Wohnung geht: Wissen Sie von nichts, darf Ihnen der Mieter auch nichts von der Miete abziehen!

Der Mieter hat erst ab dem Zeitpunkt ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete, ab dem er Ihnen einen Mangel angezeigt hat!

Wer einfach nicht zahlt, muss mit der Kündigung rechnen

Ein Mieter aus Berlin-Zehlendorf hatte einfach für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine Miete gezahlt. Im Mai 2007 hatte er lediglich einen Teil der Miete überwiesen. Deswegen kündigte ihm sein Vermieter am 05.06.2007 fristlos wegen Zahlungsverzugs.

Der Mieter weigerte sich auszuziehen. Die Miete hätte er nur deswegen nicht gezahlt, weil gleich in mehreren Zimmern großflächig Schimmel aufgetaucht war: An der Fensterfront im Flur, im Fensterbrettkasten in der Küche und an der Decke im Schlafzimmer.

Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage - am Ende mit Erfolg!

Der BGH sagt: ohne Mängelanzeige kein Zurückbehalt

Das Landgericht hatte sich zunächst noch auf die Mieterseite geschlagen: Der Mieter sei gar nicht mit seiner Zahlung in Verzug geraten.

Er hätte nämlich trotz der unterbliebenen Mängelanzeige darauf bestehen können, dass sein Vermieter den Schimmel beseitigt. Schon deswegen hätte ihm ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zugestanden, so dass die Kündigung wegen Mietrückstands nicht gerechtfertigt wäre.

Das Zurückbehaltungsrecht entsteht erst mit der Mängelanzeige

Doch der Bundesgerichtshof sah es anders - vermieterfreundlicher!

Der Mieter kann erst ab dem Zeitpunkt seine Miete zurückbehalten, ab dem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Erst nachdem der Vermieter vom Mangel weiß, könne er schließlich auch dafür sorgen, dass der Mangel beseitigt wird. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB ist ein probates finanzielles Druckmittel für den Mieter dafür, dass Sie Ihre Vermieterpflichten erfüllen (BGH, Urteil v. 03.11.2010, VIII ZR 330/09).

Als Vermieter müssen Sie kein Hellseher sein!

Solange Sie allerdings nichts von einem Mangel wissen, hat Ihr Mieter auch kein Zurückbehaltungsrecht. Schließlich wissen Sie ja auch nichts von Ihrer Pflicht zur Mangelbeseitigung.

Folglich kann das Zurückbehaltungsrecht des Mieters erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten entstehen!

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Das Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB berechtigt den Mieter, seine Miete so lange zurückzuhalten, bis Sie Ihre Vermieterpflicht, wie beispielsweise einen Mangel zu reparieren, erfüllt haben.

Bei der Mietminderung ist es übrigens so: Zeigt der Mieter einen Mangel nicht an, darf er nach § 536 c Abs. 2 Nr. 1 BGB auch nicht mindern.

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