Mittwoch, 04.12.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © G.G. Lattek - Fotolia.com

Baulärm: Wie Sie den Nachbarn zur Kasse bitten können

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Worum geht´s

Wie Sie sich das Geld vom Nachbar zurückholen, wenn Ihr Mieter wegen Baulärms von nebenan die Miete mindert. 

Es hämmert und es rumpelt. Ständig fahren Baufahrzeuge hin und her. Zudem wird der Kranführer den ganzen Tag lautstark angewiesen, wohin die angelieferten Bauteile müssen. Und das schlimmstenfalls schon ab 6 Uhr morgens!

Ja, Baulärm ist nicht jedermanns Sache und das schon gar nicht, wenn sich die Baumaßnahme nebenan über 2 Jahre hinzieht. Also wenig verwunderlich, dass Ihnen Ihr Mieter die Miete kürzt. Die Mieteinbußen wollen Sie vom bauwütigen Nachbarn ersetzt haben.

Ihre Mieter ärgern sich über den Lärm von der Großbaustelle nebenan und mindern Ihnen deswegen großzügig die Miete: Jeder Mieter im Haus zahlt, so lange es drüben hämmert und bohrt, 20 % weniger Miete und das fast 2 Jahre lang!

Ein Vermieter aus Berlin Kreuzberg klopfte wegen dieser Mieteinbußen bei seinem bauwütigen Nachbarn an: Er wollte von ihm die baubedingten Ertragseinbußen erstattet haben.

Bei Zumutbarkeitsgrenze gilt die 5%-Hürde

Nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB stehen dem Eigentümer von nebenan die aber nur zu, wenn das zumutbare Maß überschritten ist.

Was noch zumutbar ist, bestimmt sich jedoch nicht allein danach, ob der Bauherr von nebenan die gesetzlichen Grenzwerte bei seinen Bauarbeiten eingehalten hat.

Die Zumutbarkeitsgrenze ist jedenfalls überschritten, wenn Sie als Nachbar wegen der Bauarbeiten Einbußen von 5 % Ihrer durchschnittlichen Nettorendite erleiden.

Da alle Mieter im Haus ihre Miete wegen der Bauarbeiten auf dem direkt angrenzenden Nachbargrundstück um 20 % gemindert hatten, musste der Bauherr von nebenan dem Eigentümer diese baubedingten Ertragseinbußen erstatten (LG Berlin, Urteil v. 31.03.2011, 51 S 245/10, GE 2011, S. 695).

Ein wissender Mieter geht beim Mindern leer aus

Ein Mieter muss sich schon genau die Gegend anschauen, wohin er zieht. Ist nebenan ein verwahrlostes Grundstück mit einer "Bauruine", muss er damit rechnen, dass dieser Zustand nicht immer so bleibt!

Weiß der Mieter, dass demnächst nebenan gebaut wird und unterschreibt er dennoch den Mietvertrag, gilt: Minderungsrecht ausgeschlossen!

Erst recht, wenn Sie ihn vor Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich auf die zu erwartende Großbaustelle in der Umgebung der Mieträume hingewiesen haben. Wegen seiner positiven Kenntnis vom Mangel steht ihm kein Minderungsrecht wegen des Baulärms und des Schmutzes zu.

Das gilt bei einer Großbaustelle wie Berlin sogar, wenn nebenan an Sonn- und Feiertagen gearbeitet wird (LG Berlin, Urteil v. 10.2.2012, 63 S 206/11, GE 2012 S.489).

Baulücken retten Sie vor einer Mietminderung

Dem Minderungsrecht Ihres Mieters entkommen Sie auch dann, wenn es mitten in der Stadt eine Baulücke gibt. Da ist für den Mieter schon bei seinem Einzug absehbar, dass diese Baulücke bestimmt nicht über Jahrzehnte bestehen bleibt!

Die Gerichte sehen das so: Die Mietvertragsparteien berücksichtigen bereits stillschweigend bei Mietvertragsabschluss, dass es auf dem Nachbargrundstück einmal zu Bautätigkeiten kommen könnte.

Darin liegt quasi eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache. Das bedeutet: Der Mieter muss die mit einer ortsüblichen Bebauung verbundenen Belastungen hinnehmen. Der Vermieter schuldet ihm nämlich von vornherein nur die um das Risiko solcher Bautätigkeiten verringerte Gebrauchsgewährung.

Das bedeutet unterm Strich: Baut der Nachbar von nebenan tatsächlich irgendwann einmal und kommt es dabei zu Staub und Lärm, dürfen die Mieter im Haus daneben nicht ihre Miete mindern (LG Gießen, Urteil v. 15.12.2010, 1 S 210/10).

Selbst dann nicht, wenn Tag und Nacht die Pumpen laufen, damit die Umgebung dennoch Wasser hat.

 

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Schimmel in der Mietwohnung, Baulärm vom Nachbargrundstück oder eine kalte Wohnung - all diese Mängel erlauben dem Mieter, die Miete zu mindern. Informationen und Tipps rund um die Mietminderung.
Zu laut, zu kalt, zu schmutzig: Das sind typische Mietminderungsgründe, wegen denen Ihr Mieter unter Umständen die Miete mindern darf. "Nur unter Umständen?" Ja, je nachdem, was Sie dazu in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben!

 meineimmobilie.de-Tipp

Eine Mietminderung wegen Baulärms von nebenan ist der typische Fall dafür, dass Ihr Mieter die Miete selbst dann mindern kann, wenn Sie gar nicht Schuld sind am Mangel!

 

Deswegen ist es nur gerecht, dass Sie sich wegen der Einbußen an Ihren bauwütigen Nachbarn halten können, sofern die Nutzung nicht ortsüblich und zudem noch die Zumutbarkeitsgrenze überschreitet.

 

Die Zumutbarkeitsgrenze ist jedenfalls in Berlin dann überschritten, wenn Sie eine Einbuße von 5 % der Nettorendite erleiden.