Donnerstag, 07.08.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Otto Durst - Fotolia.com

Barrierefrei umbauen: Was Ihr Mieter darf und was nicht

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Worum geht´s

Barrierefreies Wohnen: Alters- und behindertengerechte Umbauten in der Mietwohnung.

Stichworte zu diesem Thema

Im Mietrecht gibt es schon seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 ein neues Wort: „Barrierefreiheit“ heißt es. Dahinter verbirgt sich das Recht Ihres Mieters, seine Wohnung und den Zugang dorthin behindertengerecht umbauen zu dürfen.

Vor der Mietrechtsänderung war es noch so: Ungefragt durfte Ihr Mieter in den Mieträumen nichts baulich verändern. Wollte er statt der Badewanne eine behinderten- oder altersgerechte Dusche einbauen, musste er Sie um Erlaubnis fragen.

Außerhalb der Mieträume, z. B. im Flur oder vor dem Haus, durfte er so gut wie gar nichts verändern.

Wann Sie den Umbauplänen Ihres Mieters zustimmen müssen

§ 554a BGB regelt nunmehr, dass Sie behindertengerechten Umbauten zustimmen müssen. Das ist immer dann der Fall, wenn die Umbauten notwendig sind, damit Ihr Mieter oder seine Haushaltsangehörigen die Wohnung behindertengerecht nutzen können.

Ein Zustimmungsrecht zu einem behindertengerechten Umbau hat Ihr Mieter aber auch dann, wenn sie dem behinderten Mieter oder seinen behinderten Haushaltsangehörigen den Zugang zur Wohnung erleichtern.

Mit Ihrer Zustimmung erweitert sich das Gebrauchsrecht

Haben Sie Ihre Zustimmung erst einmal erteilt, passiert rechtlich Folgendes: Ihr Mietvertrag wird abgeändert. Die Befugnis des Mieters zum Mietgebrauch wird erweitert. Der Mieter kann die baulichen Maßnahmen durchführen; der Vermieter muss die Arbeiten – und die damit verbundenen Eingriffe in sein Eigentum – dulden.

Barrierefreier Umbau: Sie können auf fachgerechte Ausführung bestehen

Der Mieter muss seine Umbauarbeiten fachgerecht ausführen. Seine Arbeiten muss er plangerecht – entsprechend seiner Ankündigung – durchführen.

Wichtig: Werden durch die Umbauten Sicherheitsbelange tangiert (z. B. die Statik, die Elektrizität oder Sanitär), können Sie vom Mieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.

Barrierefreies Umbaurecht: Wer als „behindert“ gilt

Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter selbst zum Kreis der Behinderten gehört. Es genügt, wenn eine behinderte Person mit Ihrem Mieter einen gemeinsamen Hausstand führt. Wird Ihr Mieter dagegen nur gelegentlich von einem Behinderten besucht, gilt das Umbaurecht nach § 554a BGB nicht, weil der Besucher die Mietsache nicht dauerhaft nutzt.

Ist Ihr Mieter oder ein Angehöriger seines Haushalts in seiner Bewegungsfreiheit erheblich oder dauerhaft eingeschränkt, hat er das Recht zum barrierefreien Umbau. Ob die Behinderung bereits bei Mietbeginn vorlag oder erst später auftritt, spielt dabei keine Rolle. Ebenso wenig, ob sie wegen eines Unfalls, einer Krankheit oder altersbedingt auftritt.

Ebenso ist die Art der Behinderung gleichgültig. In der Regel wird Ihr Mieter umbauen wollen, weil er oder ein Haushaltsangehöriger körperlich behindert, alt oder gebrechlich ist. Ein Umbaurecht besteht aber auch zugunsten oder zum Schutz geistig Behinderter.

Vermieter- und Mieterinteresse werden gegeneinander abgewogen

Nur in ganz engen Ausnahmefällen können Sie „Nein“ zu den Umbauplänen Ihres Mieters sagen. Beispielsweise wenn Ihr Interesse als Vermieter an der unveränderten Erhaltung der Mieträume überwiegt. Meistens überwiegt allerdings das Interesse des Mieters an der behindertengerechten Nutzung.

Bei der Interessenabwägung spielt auch das Ausmaß der Behinderung eine Rolle.

Was als behindertengerechter Umbau zählt

Was haben ein Treppenlift und eine Sitzgelegenheit in der Dusche gemeinsam? Beide zählen als behindertengerechter Umbau. Ebenso wie diese Arbeiten:

  • Schaffen eines ebenerdigen Hauseingangs oder einer Auffahrtrampe
  • Beseitigen von Türschwellen beim Benutzen der Wohnung durch einen Rollstuhlfahrer
  • Verbreitern der Türen auf Rollstuhlbreite
  • Umbau eines Badezimmers
  • rutschsicherer Bodenbelag
  • Anbringen von Stützstangen oder Gehhilfen entlang der Wände
  • Montieren beiderseitiger Handläufe im Treppenhaus oder innerhalb der Wohnung   
  • Einbau eines Treppenlifts im Treppenhaus
  • Fenstersicherung zum Schutz geistig behinderter Mieter

Wer den Umbau zahlen muss

Ihr Mieter muss nicht nur seinen Umbau in einen „behindertengerechten Zustand“ finanzieren. Er muss auch eine Sicherheit dafür zahlen, dass er die Wohnung oder den Zugang zur Wohnung bei Mietvertragsende wieder in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen kann.

Natürlich darf Ihr Mieter nicht gleich morgen eigenmächtig die Handwerker anrücken lassen. Er ist vielmehr verpflichtet, erst einmal die Maßnahmen anzukündigen, für die er Ihre Zustimmung verlangt.

Halten Sie exakt fest, was der Mieter umbauen darf

Beschreiben Sie in Ihrer Umbauvereinbarung den Umfang der Baumaßnahmen so konkret wie möglich. Nur so stellen Sie klar, was der Mieter darf und was nicht. Legen Sie außerdem fest, wie die Baumaßnahmen ausgeführt werden sollen.

Lassen Sie lästige Behördengänge den Mieter besorgen

Sparen Sie sich lästige Behördengänge. Verpflichten Sie den Mieter in Ihrer Umbauvereinbarung, die Bauunterlagen einschließlich der behördlichen Genehmigungen und statischen Berechnungen zu besorgen.

Lassen Sie sich diese Unterlagen vorlegen, bevor der Mieter mit seinen Arbeiten beginnt. Bestehen Sie darauf, dass Ihr Mieter Ihnen diese Unterlagen überlässt.

So sichern Sie sich vor Mietausfällen und Schäden ab

Denken Sie daran, dass sich andere Mieter im Haus durch die Umbaumaßnahmen Ihres behinderten Mieters gestört fühlen könnten. Schützen Sie sich vor derartigen Mietausfällen.

Regeln Sie deshalb ausdrücklich, dass Ihr Mieter Ihnen den Mietausfall ersetzt, falls andere Mieter im Haus Ihnen wegen der Baumaßnahmen die Miete mindern.

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Das Gärtnern ist für viele Menschen ein Hobby und es ist eine echte Einschränkung, wenn dies im zunehmenden Alter nicht mehr klappt. Dabei ist es gar nicht so schwer, einen Garten barrierefrei zu gestalten, so dass er auch mit Rollstuhl oder Rollator noch Spaß macht.

News: Junge Bauherren sollten bereits ans Alter denken und bei der Planung fürs neue Haus auf Barrieren verzichten. Wer schon ein Haus hat, das altersgerecht umgebaut werden muss, kann dafür staatliche Förderung erhalten.
Wer barrierefrei umbauen möchte, muss nicht nur einfach die Dusche bodengleich bauen lassen oder auf Schwellen und Stufen in der Immobile verzichten. Auch der Griff zum Lichtschalter und andere Elektroinstallationen spielen eine große und wichtige Rolle für eine angenehmeres und unabhängigeres Leben im Alter. 
„Barrierefreies Wohnen“ heißt ein Schlagwort unserer Zeit. Es geht darum, Häuser senioren- und behindertengerecht zu machen. Ob durch eine Rollstuhlrampe am Hauseingang oder eine Verbreiterung der Türen. Ob durch die Anbringung von Haltegriffen im Bad oder den Einbau einer Sitzwanne. Allerdings sind solche Umbauten nicht ganz billig. Nur gut, dass Sie die Kosten absetzen können.

 meineimmobilie.de-Tipp

Selbst wenn Sie um ein „Ja“ nicht herumkommen, gehen Sie künftig nicht leer aus: Sie können vom Mieter eine angemessene zusätzliche Sicherheit für den Rückbau verlangen. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es dabei nicht. Die Sicherheit muss jedoch angemessen sein.

Was noch angemessen ist, hängt von den Rückbaukosten ab. Denn: Endet der Mietvertrag, muss Ihr Mieter den ursprünglichen Zustand natürlich wiederherstellen und etwaige Schäden beseitigen (§ 546 BGB)!

Für die Anlage und die Verzinsung der zusätzlichen Sicherheit gelten die Regeln über die allgemeine Kaution.