Dienstag, 27.05.2008 | Autor: Fischer/Hopfensperger/Pably/Schneiderhan/mb

Ausnahmen bei der Vorlagepflicht von Energieausweisen

Die Energieeinsparverordnung verpflichtet Vermieter von Wohn- und Gewerbegebäuden, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Dieser Ausweis muss einem potenziellen neuen Mieter auf Nachfrage vorgelegt werden. In einigen Fällen sind Vermieter allerdings von dieser Vorlagepflicht befreit.

Die Verpflichtung des Vermieters, einen Energiepass zugänglich zu machen, ist nicht anwendbar, wenn das zur Vermietung vorgesehene Gebäude nicht in den Anwendungsbereich der Verordnung gemäß § 1 EnEV fällt. Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude nur geringfügig oder gar nicht beheizt oder gekühlt wird.

Unbeheizte Gebäude

Beispiel: Vermietung eines Tiefgaragenplatzes, eines Lagerraums oder eines Kellers ohne Heizung. Der Energieausweis kann in diesem Fall seinen Zweck, den künftigen Mietinteressenten von den energetischen Verhältnissen des Mietobjekts zu informieren, nicht erfüllen. Deshalb ist ein Energieausweis bei der Vermietung eines Tiefgaragenstellplatzes, Lagerraums oder Kellers ohne Heizung nicht erforderlich.

Einheitliche Mietverhältnisse

Wird der Tiefgaragenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet, was regelmäßig der Fall ist, so geht die Rechtsprechung von einem sogenannten einheitlichen Mietverhältnis aus. Die Mietverhältnisse über Wohnraum sowie Tiefgarage bilden eine rechtliche Einheit.

Hier bejaht die Rechtsprechung auch dann ein einheitliches Mietverhältnis, wenn zwei getrennte Vertragsurkunden ausgestellt sind. In diesem Fall hat der Vermieter seiner Verpflichtung aus § 16 Absatz 2 EnEV zur Zugänglichmachung eines Energieausweises nachzukommen, da das einheitliche Mietverhältnis über Wohnraum betroffen ist. Anderes gilt nur dann, wenn tatsächlich lediglich isoliert ein Tiefgaragenstellplatz vermietet wird.

Keine Vorlagepflicht bei gemischten Verträgen

Die Vorlageverpflichtung des Energieausweises gilt ferner nicht für sogenannte gemischte Verträge, die neben dem Vermietungselement auch Dienstleistungselemente umfassen. Beispiel: Beherbergungsverträge - Hotels, Pensionen; Verträge über die Nutzung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen.

Für Vermieter von Gebäuden mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen untergebracht sind und die im Rahmen von öffentlichen Dienstleistungen von einer großen Anzahl von Menschen aufgesucht werden, hat der Eigentümer den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen (§ 16 Abs. 3 EnEV). Beispiel: Arbeitsagenturen, Schulen, Sozialämter.

Ausnahme bei privaten Dienstleistern

Eine Ausnahme gilt für die Anbieter von sogenannten privaten Dienstleistungen im Rahmen größerer Gebäude. Kaufhäuser, Einzelhandelsgeschäfte, Bankgebäude oder ähnliche Gebäude für private Dienstleistungen sind nicht von der Aushangpflicht erfasst.

Ebenfalls nicht erfasst sind Gebäude, die zu Besichtigungszwecken geöffnet werden. Beispiel: Museen, Kulturdenkmäler, ebenso Turn- und Sporthallen, die durch Vereine genutzt werden.

Kleine Gebäude

Bei sogenannten kleinen Gebäuden muss ein Energieausweis ebenfalls nicht vorgelegt werden (§ 16 Abs. 4 EnEV). Es handelt sich hierbei um neu zu errichtende kleine Wohngebäude, die über nicht mehr als 50 qm Gebäudenutzfläche verfügen.

Der Energieausweis muss ferner nicht für sogenannte Baudenkmäler vorgelegt werden. Auch die Aufnahme dieser Regelung in die Verordnung wurde vom Bundesrat durchgesetzt. Zur Begründung führte der Bundesrat an, dass eine Verpflichtung zur Herstellung des Energieausweises den Modernisierungsdruck auf Baudenkmäler erhöhen würde.

Ausnahme für Baudenkmäler

Es drohe die Gefahr, dass das Erscheinungsbild über die Substanz von Baudenkmälern durch ungeeignete und unsachgemäße Wärmedämmmaßnahmen gefährdet würde (Beschluss des Bundesrats vom 8.6.2007, 282/07). Nach Ansicht des Bundesrats sind Denkmaleigentümer ohnehin erheblich belastet, sodass eine weitere Verpflichtung - hier durch Erstellung und Vorlage des Energieausweises - nicht angezeigt sei.

Ursprünglich war im Verordnungsentwurf vorgesehen, dass Eigentümer von Baudenkmälern bei unverhältnismäßig hohem Aufwand eine Ausnahmegenehmigung erhalten können. Dies wiederum hätte nach Auffassung des Bundesrats zu einem zusätzlichen und erheblichen Verwaltungsaufwand geführt. Deshalb wurden die Eigentümer von Baudenkmälern auf Betreiben des Bundesrats von der Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises ausgenommen.

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Es schreibt für Sie

Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher.
Georg Hopfensperger

 meineimmobilie.de-Tipp


Erkundigen Sie sich rechtzeitig, ob für Ihre Gebäude ein Energieausweis vorliegen muss. Denn bald wird der Ausweis für alle Vermieter Pflicht - abgesehen von den oben genannten Ausnahmen. Haben Sie dann keinen Energieausweis, obwohl für Ihr Gebäude einer vorliegen muss, kann das zu Bußgeld führen.