Mittwoch, 18.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Christian Nitz - Fotolia.com

Auslandsjob: Wann der Mieter untervermieten darf

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Worum geht´s

Auslandsjob: Wann der Mieter seine Wohnung untervermieten darf.

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Wer seine Traumwohnung gefunden hat, will da so schnell nicht wieder raus. Nicht mal dann, wenn er sie vorübergehend nicht nutzen kann, weil er für einige Zeit beruflich ins Ausland muss. Fragt Sie Ihr Mieter, ob er seine Wohnung in dieser Zeit untervermieten darf, sollten Sie sich Ihre Antwort gut überlegen.

2 Jahre Ottawa: Darf Ihr Mieter seine Wohnung so lange untervermieten?

Ein Vermieter aus Hamburg lehnte eine solche Untervermietungsbitte seines Mieters etwas vorschnell ab. Das kostete ihn am Ende 7.475 EUR an Schadensersatz. Das war exakt der Betrag, der dem Mieter entgangen war, weil er seine Wohnung nicht untervermieten durfte.

Der Mieter muss Ihnen mitteilen, an wen er untervermieten will

Der Mieter hatte zum 1.1.2011 einen zeitlich befristeten Job in Ottawa, Kanada angenommen. Dort wollte er 2 Jahre bleiben. Währenddessen wollte er 2 Zimmer seiner Hamburger Dreizimmerwohnung untervermieten. Das 3. Zimmer wollte er bis zu seiner Rückkehr behalten.

Bereits im August 2010 hatte der Mieter die Hausverwaltung von dieser Untervermietungsabsicht ab dem 15.11.2010 unterrichtet. Er hatte dem Vermieter sogar den Namen der neuen Untermieterin mitgeteilt, sowie dass er aus beruflichen Gründen untervermieten wollte.

Das Nein zur Untervermietung kostete den Vermieter 7.475 EUR

Obwohl das Mietverhältnis schon über 9 Jahre bestand, verweigerte der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung.

Daraufhin verklagte ihn sein Mieter darauf, seine Zustimmung zu erteilen. Der Streit endete damit, dass der Vermieter an den Mieter 7.475 EUR Schadensersatz zahlen musste. Diese Summe war ihm als Untermiete vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 entgangen.

Die Weigerung war eine schuldhafte, mietvertragliche Pflichtverletzung

Der BGH gab dem Mieter Recht: Der Vermieter hätte ihm nach § 553 Abs. 1 BGB die Untervermietung der zwei Zimmer gestatten müssen. Das Verweigern der Untervermietungserlaubnis beurteilte das Gericht als schuldhafte mietvertragliche Pflichtverletzung.

Die teure Folge: Der Vermieter musste dem Mieter den daraus entstandenen Schaden in Form des Mietausfalls ersetzen (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13).

Kosten sparen gilt schon als Untervermietungsinteresse  

Das Interesse des Mieters, seine Wohnung wegen einer zeitlich befristeten Arbeitstätigkeit untervermieten zu wollen, um sich von unnötigen Wohnungskosten zu entlasten, stellte für das Gericht ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar.

Auch wenn der Mieter nur ein Zimmer seiner Dreizimmerwohnung für sich behalten und das auch nur gelegentlich während seines „Heimaturlaubes“ zum Übernachten nutzen will, liegt bereits ein Untervermietungsinteresse vor.  

Es ist nirgends festgelegt, wie viel der Mieter maximal untervermieten darf

Das Gesetz gibt weder vor, wie groß bei einer Untermietung der noch beim Mieter verbleibende Teil der Wohnung sein muss, noch trifft es eine Aussage, wie der Mieter diesen Rest nutzen muss: Ob er darin nur seine Möbel lagert und/oder darin gelegentlich übernachtet, spielt keine Rolle.

Der Vermieter versuchte, seine unzulässigerweise verweigerte Zustimmung noch dadurch zu retten, dass er sich auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berief. Schließlich gab es bisher zu der Frage, ob der Mieter bei einem mehrjährigen Auslandsaufenthalt fast die ganze Wohnung außer einem Zimmer, das er nur sporadisch nutzt, untervermieten darf, noch kein BGH-Urteil.

Rechtsirrtum? Nein, als Vermieter müssen Sie mit allem rechnen!

Wie hätte der Vermieter also wissen können, dass er zustimmen muss?

Das Gericht sah es so: Der Vermieter hätte zumindest in Erwägung ziehen müssen, dass er der Untervermietung zustimmen muss. Das Risiko, dass er mit seinem Nein zur Untervermietung rechtlich falsch liegt, geht auf seine Kappe. Das kann er nicht als vermeintlichen Rechtsirrtum auf den Mieter abwälzen.

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Egal, ob der Mieter nur ein Zimmer in seiner Wohnung untervermietet oder ob er für eine Weile ins Ausland geht und die Wohnung komplett untervermietet: Er muss den Vermieter um Zustimmung bitten.   Kommt er dem nicht nach, darf der Vermieter ihn abmahnen und ihm dann die Kündigung schicken.
Bestimmt haben Sie diesen Spruch auch schon mal gehört: „Mit Besuch ist es so wie mit Fisch: Spätestens ab dem 3. Tag beginnt er einem zu stinken!“ Die Rede ist allerdings nicht von Ihren Gästen, sondern denen Ihres Mieters. Von der freundlichen jungen Dame, die Sie neuerdings öfters im Treppenhaus sehen und die Sie immer so nett grüßt: Besucherin, Untermieterin oder mittlerweile sogar schon Ihre Mieterin?

 meineimmobilie.de-Tipp

Sie müssen unter drei Voraussetzungen "Ja" zur Untervermietung sagen:

 

1. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben,

 

2. das Untervermietungsinteresse darf erst nach dem Mietvertragsabschluss entstanden sein und

 

3. das Mieterinteresse an der Untervermietung muss Ihr Interesse überwiegen.

 

Wichtig: Bevor Sie der Untervermietung zustimmen, muss Ihnen der Mieter verraten, warum und an wen er untervermieten will.