Mittwoch, 10.02.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marcito - Fotolia.com

Aschermittwoch: Die 7 wichtigsten Raucherurteile für Vermieter

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Worum geht´s

Die wichtigsten Raucherurteile im Überblick.

Vielleicht erinnern Sie sich noch an letztes Jahr Aschermittwoch und an Friedhelm Adolfs, den rauchenden Mieter aus Düsseldorf. Der erhielt an diesem Tag sein Urteil vom Bundesgerichtshof. Nur eines von 7 aktuellen Raucher-Urteilen, die Sie als Vermieter kennen sollten, wenn sich Ihr Mieter als Raucher entpuppt.

Ein überquellender Aschenbecher in der Mieterwohnung: Eigentlich könnte Ihnen das egal sein, wenn der Nikotingeruch nicht raus bis ins Treppenhaus ziehen würde. Dazu kommt, dass sich das Nikotin an den Wohnungswänden absetzt und die bereits ganz gelb sind. Dennoch will der rauchende Mieter ausziehen, ohne zu renovieren.

Da wäre es Ihnen lieber, der Mieter würde gar nicht oder nur auf dem Balkon rauchen. Doch darüber sind weder die Mietmieter noch die Nachbarn begeistert. Kein Wunder, dass die Gerichte immer öfter bei Streit wegen Rauchens einschreiten müssen.   

  1. Rauchen gilt als vertragsgemäße Nutzung  

Sofern die Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende fällig und notwendig sind, werden die Nikotinspuren beim „normalen Renovieren“ ohnehin gleich mit wegrenoviert. Stellt sich jedoch heraus, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist, kann der Vermieter nur dann vom Mieter das Beseitigen von Nikotinspuren verlangen, wenn die Rauchspuren die Folge einer übervertragsmäßigen Abnutzung darstellen.

Nur wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbart haben, dass er in den Mieträumen nicht rauchen darf, stellt das Rauchen eine Pflichtwidrigkeit dar. Das gilt sogar, wenn der Mieter stark raucht!

Können Sie keine solche Vereinbarung vorweisen, verhält sich Ihr Mieter noch vertragsgemäß, wenn er in Ihrer Mietwohnung raucht und dadurch Nikotinablagerungen an den Wänden verursacht. Die muss er bei einer unwirksamen Renovierungsklausel nicht beseitigen, es sei denn es handelt sich um die Spuren exzessivens Rauchens, die sich nicht mehr durch eine "normale Renovierung" beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 28.6.2006, VIII ZR 124/05-1).

  1. Schadensersatz gibt es nur bei extensivem Rauchen

Ein Mieter, der in seiner Mietwohnung (ohne vertragliches Verbot dazu) raucht, verhält sich vertragsgemäß.

Der Vermieter kann nur dann Schadenersatz wegen Überschreitens des vertragsgemäßen Gebrauchs verlangen, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren nicht mehr im Rahmen von üblichen Schönheitsreparaturen beseitigt werden können (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13). Oder einfacher ausgedrückt: Geld gibt´s nur, wenn „normales“ Renovieren nicht mehr reicht!

  1. Was noch als normale Rauchspuren gilt

Sind die Decken, Wände oder Türen schon nach kurzer Mietzeit vergilbt und hat sich der Zigarettengeruch in die Tapeten eingefressen, steht Ihnen als Vermieter nicht automatisch ein Schadenersatzanspruch zu, sondern erst dann, wenn die Mieträume durch das Rauchen mehr als nur vertragsgemäß abgenutzt wurden.

Das ist der Fall, wenn sich die „Rauchspuren“ nicht mehr durch „normale“ Schönheitsreparaturen i. S. v. § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Dann geht Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters (BGH, Urteil vom 5.3.2008, VIII ZR 37/07).

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter so schnell wieder auszieht, dass laut Vertrag die Schönheitsreparaturen eigentlich noch gar nicht fällig wären.

  1. Balkonraucher: Welche Rechte Mieter untereinander haben

Mieter, die sich durch Zigarettenqualm eines auf dem Balkon rauchenden Mitmieters im Haus gestört fühlen, können für eine bestimmte Zeit von Ihrem Vermieter einen Rauchstopp fordern: Die Mieter untereinander haben einen Anspruch auf rauchfreie Zeiten.

So ein Unterlassungsanspruch besteht aber nur dann, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen objektiv als wesentliche Beeinträchtigungen zu werten sind (BGH, Urteil v. 16.1.2015, V ZR 110/14).

  1. Zigarettengeruch kann eine Störung des Hausfriedens darstellen

Friedhelm Adolfs wohnt seit 40 Jahren als Mieter in seiner Düsseldorfer 2-Zimmer-Wohnung mit 42 qm. Er raucht 15 bis 20 Zigaretten am Tag. Angeblich leerte er seinen Aschenbecher nicht, lüftete nicht und ließ stattdessen den gesundheitsgefährdenden „Zigarettengestank" ins Treppenhaus abziehen.

Im Einzelfall kann der Nikotingeruch eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen. Gerade wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14).

  1. Wie Sie ein Rauchverbot aussprechen

Der Mieter muss vor Vertragsabschluss keine Auskunft darüber geben, ob er Raucher ist. Wollen Sie dem Mieter das Rauchen verbieten, geht das nur in Form einer individuelle Vereinbarung im Mietvertrag (AG Rastatt, Urteil v. 26.4.2005, 3 C 341/04).

  1. Nikotingeruch: Wann der Mieter mindern darf

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Deswegen kann ein Wohnungsnachbar nicht die Miete mindern oder vom Vermieter verlangen, dass dieser seinem Mieter das Rauchen verbietet oder bestimmte Lüftungszeiten vorschreibt  (LG Berlin, Urteil v. 3.3.2009, 63 S 470/08).

Ein rauchender Mitmieter stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, ist ein sozial übliches Verhalten - das kann ihm niemand verbieten! Auch nicht sein Vermieter, denn Rauchen zählt grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Ebenso darf der Mieter seine Wohnung so oft und so lange lüften wie er will - sofern es nicht mitten im Winter ist und die Leitungen einzufrieren drohen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Von Friedhelm Adolfs, dem rauchenden Mieter, haben Sie sicherlich auch schon gehört. Der wohnt bereits seit 40 Jahren in seiner Düsseldorfer Parterrewohnung. Doch er sollte raus. Ausgerechnet am ASCHERmittwoch hat der BGH darüber entschieden, ob und wann Rauchen als Störung des Hausfriedens und damit als Kündigungsgrund gilt.   Der Anlass für die Kündigung: Weil Friedhelm angeblich nicht so gern lüftet, zog der ganze Qualm ins Treppenhaus. Mitbewohner fühlen sich dadurch belästigt. Der Bundesgerichtshof musste nun beurteilen, ob die Kündigung gerechtfertigt war.
Der häufigste Vorsatz fürs neue Jahr lautet bei vielen: Rauchen abgewöhnen! Leider nicht bei zwei Mietern aus Rathenow. Die rauchten täglich auf ihrem Balkon - sehr zum Leidwesen des über ihnen wohnenden Mieters: Dem stank gewaltig, was da von unten nach oben direkt in seine Wohnung zog.  
"Mir stinkt es gewaltig!" sagte sich wohl ein Berliner Mieter, der sich täglich darüber ärgerte, dass Rauchschwaden des unter ihm wohnenden Mieters zu ihm hoch zogen. Prompt minderte er seinem Vermieter die Miete. Was der dazu sagte?

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie nicht eine total verrauchte Wohnung zurückhaben wollen, bleibt Ihnen nur eines: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter individualvertraglich, dass nicht in Ihren Mieträumen geraucht werden darf.

 

Am besten Sie schreiben das handschriftlich in Ihren Mietvertrag hinein!