Dienstag, 20.10.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004

8-Punkte-Checkliste zu den Schönheitsreparaturen: Wann der Mieter renovieren muss

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004
Worum geht´s

Checkliste: Wann der Mieter renovieren muss.

Eine wirksame Renovierungsklausel und ein Mieter, der freiwillig zu Farbe und Pinsel greift, ist heute fast schon wie ein Sechser mit Zusatzzahl im Lotto.

Zugegeben: Die Gerichte, insbesondere der BGH, machen es da einem Vermieter nicht einfach. Während der Gesetzgeber sich in Schweigen hüllt: Außer, dass der Vermieter eigentlich instandhaltungspflichtig ist, werden Sie im BGB kein Wort zu den Schönheitsreparaturen finden!

Wenn Sie wissen wollen, ob sich ein Streit um die Schönheitsreparaturen lohnt, sollten Sie Ihren Mietvertrag auf diese 8 Punkte „abklopfen“.

Können Sie hinter jede dieser Fragen einen Haken machen, stehen Ihre Chancen auf eine frisch renovierte Wohnung gut!

1. Ist die Renovierung Pflicht laut Mietvertrag?

Schauen Sie in Ihren Mietvertrag: Haben Sie dort (wirksam!) geregelt, dass Ihr Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss? Falls nicht, bleiben diese an Ihnen als Vermieter hängen.

2. Handelt es sich tatsächlich um eine Schönheitsreparatur?

Falls Ihr Mietvertrag den Begriff „Schönheitsreparatur" näher bezeichnet, prüfen Sie, ob die von Ihnen gewünschten Arbeiten darunter fallen und auch von den Gerichten als wirksam anerkannt wurden. Nicht zu den zulässigen Schönheitsreparaturen zählt z. B. der Außenanstrich an den Holzfenstern oder – bei Wohnraum – das Abschleifen des Parketts.

3. Ist eine Renovierung fällig?

Kontrollieren Sie, ob die Schönheitsreparaturen laut dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan überhaupt schon fällig sind. Nur wenn die letzte Renovierung bei Bad, WC und Küche bereits länger als 5 Jahre, bei Wohnräumen länger als 8 Jahre und bei allen anderen Räumen länger als 10 Jahre zurückliegt, haben Sie gute Karten.

Zusätzlich muss die Renovierung auch erforderlich sein. Ist das nicht der Fall, muss Ihr Mieter bei Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen – für Schäden an Ihrem Eigentum haftet er Ihnen aber trotzdem!

4. Ist eine Renovierung notwendig?

Auf das Durchführen von Schönheitsreparaturen können Sie nur bestehen, wenn die Fristen laut Fristenplan bereits abgelaufen sind und Ihre Wohnung in einem Zustand ist, die eine Renovierung erforderlich macht. Sind laut Fristenplan Schönheitsreparaturen fällig, aber befindet sich die Wohnung noch in einem ansehnlichen dekorativen Zustand, muss der Mieter nicht renovieren.

5. Haben Sie eine Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag?

Häufig steht in den Mietverträgen der kleine Zusatz, dass der Mieter bei Mietvertragsende renovieren muss. Diese Klausel ist tückisch.

Haben Sie eine solche Individualvereinbarung (Klausel reicht nicht!) mit Ihrem Mieter geschlossen, muss diese Klausel berücksichtigen, wann der Mieter das letzte Mal renoviert hat. Steht also gleichzeitig in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter regelmäßig renovieren muss, ist diese Kombination unwirksam.

Wichtig: Falls Sie eine Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag haben, macht die Ihre gesamte Renovierungsklausel nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, RE v. 1.7.1987, WM 1987 S. 306).

6. Hatten Sie Ihre Wohnung renoviert übergeben?

Sie können nur dann auf eine Renovierung laut dem üblichen Fristenplan bestehen, wenn Sie dem Mieter bei Einzug eine renovierte Wohnung übergeben hatten. Eine Wohnung gilt noch als renoviert, wenn sie bei der Übergabe an den neuen Mieter nur unerhebliche Gebrauchsspuren aufwies.

War Ihre Wohnung nach diesem hohen Maßstab unrenoviert, können Sie nur dann auf eine Renovierung laut Mietvertrag bestehen, wenn Sie dem Mieter für die Renovierungsbedürftigkeit einen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mietnachlass, gewährt hatten (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14).

7. Haben Sie eine Abgeltungsklausel vereinbart?

Falls nach dem Fristenplan die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind bzw. Ihr Mieter vor dem Ablauf der Frist auszieht: Haben Sie eine Abgeltungsklausel vereinbart, nach der Ihr Mieter einen bestimmten prozentualen Anteil der Schönheitsreparaturen bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen tragen muss?

Solche Abgeltungsklauseln sind nach einem aktuellen BGH-Urteil unwirksam, weshalb Sie nicht auf anteilige Renovierungskosten bestehen können (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13). Trotz unwirksamer Abgeltungsklausel bleibt es jedoch bei der Renovierungspflicht, sofern diese wirksam vereinbart wurde.

8. Haben Sie dem Mieter eine Nachfrist gesetzt?

Ist Ihr Mieter ausgezogen ohne zu renovieren, dürfen Sie nicht gleich selbst zu Pinsel und Farbe greifen. Stattdessen müssen Sie ihm erst noch eine angemessene Nachfrist setzen.

Drohen Sie ihm an, dass Sie nach fruchtlosem Ablauf der Frist eine Durchführung der Arbeiten durch ihn ablehnen werden. Erst wenn diese Nachfrist abgelaufen ist, können Sie die Arbeiten selbst ausführen und die Kosten dafür von Ihrem Mieter als Schadenersatz einfordern.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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