Donnerstag, 29.12.2011 | Autor: Heidi Schnurr

Mietrecht: Was sich demnächst ändern soll

Worum geht´s

Kommt sie oder kommt sie nicht? Ehrlich gesagt: Es hätte wohl niemand einen Pfifferling auf die Mietrechtsreform gewettet. Selbst eingefleischte Mietrechtler vermuteten: Vor der Bundestagswahl 2013 kommt da nichts mehr!

Umso überraschter waren alle, als plötzlich ein neuer Referentenentwurf von Bundesjustizministerium vorgelegt wurde. Stand: 25.10.2011. Was sich ändern soll und wie es damit weiter geht, lesen Sie hier.

Kommt sie oder kommt sie nicht? Ehrlich gesagt: Es hätte wohl niemand einen Pfifferling auf die Mietrechtsreform gewettet. Selbst eingefleischte Mietrechtler vermuteten: Vor der Bundestagswahl 2013 kommt da nichts mehr!

Umso überraschter waren alle, als plötzlich ein neuer Referentenentwurf von Bundesjustizministerium vorgelegt wurde. Stand: 25.10.2011. Was sich ändern soll und wie es damit weiter geht, lesen Sie hier.

Tendenz: Teilweise ist der neue Entwurf etwas mieterfreundlicher also noch seine Vorgängerversion vom Mai 2011. Dies betrifft vor allem die energetische Sanierung.

 

Trennen Sie die Energieeinsparung vom Klimaschutz

Wann modernisieren Sie „energetisch“? Im neuen Entwurf heißt es dazu: Dann, wenn Sie Umbaumaßnahmen vornehmen, dank denen Sie in Ihrer Immobilie Energie einsparen.

Darunter fällt beispielsweise eine Solaranlage auf dem Dach, mit der Sie Warmwasser aufbereiten oder Ihre neue Holzpellet-Heizung, die Sie gegen die alte Ölheizung eingetauscht haben.

 

Minderungsausschluss: Nur was für Energiesparer!

Geplant ist nach wie vor ein Minderungsausschluss, wenn Sie energetisch modernisieren. In diesem Fall darf Ihr Mieter 3 Monate lang nicht die Miete mindern. So beispielsweise, wenn Sie Ihre Außenfassade dämmen und es deswegen laut und etwas dunkler in der Mietwohnung ist.

Allerdings: Ab dem 4. Monat darf der Mieter wieder mindern wie bisher. Jedenfalls wenn Sie bis dahin noch nicht fertig sind mit Ihrer Baumaßnahme und Ihr Mieter seine Wohnung deswegen nicht so uneingeschränkt nutzen kann wie bisher.

Wichtig: Der Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen, also nicht, wenn Sie z. B. „nur“ Ihr Bad modernisieren. Kann ihr Mieter deswegen sein Bad nicht nutzen, darf er wie bisher auch während der Zeit der Bauarbeiten die Miete mindern.

 

Klimaschutz allein rechtfertigt noch keine Mieterhöhung

Auch wenn es um die Mieterhöhung geht, hat der neue Entwurf die Schrauben etwas enger angezogen. Geht es um die Mieterhöhung, dürfen Sie – entgegen dem ersten, viel großzügigeren Entwurf – nicht nur deswegen die Miete erhöhen, wenn Sie dank Ihrer Maßnahme „nur“ etwas zum Klimaschutz beitragen.

Deswegen stimmt die allgemeine Faustregel „Wer modernisiert, darf die Miete erhöhen“ nicht mehr so ganz. Dient Ihre Maßnahme „nur“ dem Klimaschutz, wirkt sie sich aber sonst nicht unmittelbar positiv auf die Mietsache aus, ist das noch kein Mieterhöhungsgrund. 

Typisches Beispiel: Sie bauen sich eine Fotovoltaikanlage aufs Dach. Den Strom speisen Sie ins öffentliche Stromnetz ein. Das muss Ihr Mieter zwar dulden, weil es gut fürs Klima ist. Ein Mieterhöhungsgrund ist es aber nicht.

 

Mehr als 11 % gibt es nicht

Apropos mehr zahlen: Wer hoffte, nach einer Modernisierung mehr zu bekommen als die bisherigen 11 % jährlich, wird enttäuscht sein. Mehr wird es auch nach der Reform nicht geben!

 

Ausgebremst beim Modernisieren: Geldnot ist kein Härtegrund

Der Mieter kann Ihre Modernisierungspläne nicht mehr so schnell durchkreuzen.

Er soll sich erst im Mieterhöhungsverfahren darauf berufen können, dass die geplante Modernisierung für ihn eine finanzielle Härte darstellt, so dass er damit Ihre Baupläne nicht bremsen kann.

 

Die „Berliner Räumung“ soll Gesetz werden

Die sog. „Berliner Räumung" soll in Gesetzesform gegossen werden. Noch nie gehört? Auf die stoßen Sie spätestens dann, wenn Sie ein Räumungsurteil gegen Ihren Mieter erstritten haben und damit den Gerichtsvollzieher beauftragen wollen.

Der will von Ihnen dann einen Vorschuss, z.B. auch für den Abtransport und das Einlagern der Möbel. Das kann richtig teuer werden! Deswegen ist geplant, dass Sie die Räumung darauf beschränken können, den Mieter lediglich aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Damit wird die Räumung für Sie günstiger.

Zudem beschränkt sich Ihre Haftung für die von Ihrem Mieter zurückgelassenen Gegenstände nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies ist eine von 4 Maßnahmen, dem Problem des Mietnomadentums schneller Herr zu werden.

 

Unbekannte Mitbewohner müssen schnell ausziehen

Schon vielen Vermietern ist es so gegangen: Der Gerichtsvollzieher ist mit dem Räumungsauftrag in der Hand wieder unverrichteter Dinge abgezogen, weil ihm ein völlig Fremder die Tür geöffnet hat, gegen den Sie keinen Räumungstitel haben.

Damit Ihnen das nicht passiert, sollen Sie Mitbewohner, die Ihr Mieter ohne Ihr Wissen in seine Wohnung aufgenommen hat, per einstweiliger Verfügung schneller „räumen“ können als bisher. Dies ist die 2. Maßnahme im Kampf gegen Mietnomaden.

 

Wer seine Kaution nicht zahlt, dem dürfen Sie kündigen

Die 3. ist die: Wer seine Kaution nicht zahlt, dem kann der Vermieter fristlos kündigen. Bisher ist das Nichtzahlen der Kaution lediglich für Gewerberaum-Vermieter ein handfester Kündigungsgrund.

 

Trotz Rechtsstreit: Die Miete ist sicher

Die 4. Maßnahme gegen das Mietnomadentum ist die: Sie führen mit Ihrem Mieter einen Mietzahlungsprozess. Neu ist, dass Sie eine Hinterlegungsanordnung erwirken können.

Das bedeutet: So lange der Prozess läuft, muss der Mieter die laufende Miete hinterlegen. Damit wird sichergestellt, dass Sie am Ende eines langwierigen Prozesses nicht auch noch ohne Miete da stehen!

Bringt der Mieter kein Geld, kommen Sie schneller an ein Räumungsurteil!

 

Kaufen und gleich kündigen: So einfach geht es nicht mehr!

Kauft eine Gesellschaft oder Personenmehrheit Mietshäuser bzw. Wohnungen, konnte die einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn ein Gesellschafter dort einziehen wollte. Diese Gesetzeslücke soll jetzt geschlossen werden.

 

Contracting: Nur, wenn´s für den Mieter nicht teurer wird

Das Contracting soll ein Zuhause im Gesetz erhalten. Bisher blättern Sie dort vergeblich nach Vorschriften zum Contracting.

Contracting bedeutet: Sie haben keine eigene Heizung mehr im Keller stehen, sondern beziehen Ihre Wärme von einem darauf spezialisierten Unternehmen.

Die Kosten dafür dürfen Sie aber nur auf den Mieter umlegen, wenn es für ihn dadurch nicht teurer wird. Die Kosten von Heizung und Warmwasser dürfen also dadurch nicht steigen. Außerdem müssen Sie die Umstellung zuvor rechtzeitig ankündigen.

 

Gesetzesvorhaben: Wie es nun weiter geht

Die Länder und Verbände haben jetzt Gelegenheit, bis zum 17.1.2012 zu dem Referentenentwurf vom 25.10.2011 Stellung zu nehmen.

Und noch einen Stolperstein gilt es für das Bundesjustizministerium aus dem Weg zu räumen, denn noch ist der Entwurf innerhalb der Bundesregierung noch nicht abgestimmt.

Dabei geht es unter anderem auch um die Frage, ob die energetische Beschaffenheit der Wohnung als ein Merkmal für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausdrücklich im Gesetz verankert werden soll. Bisher steht es jedenfalls noch nicht im Entwurf.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.