Montag, 31.08.2009 | Autor: Bernhard Metzger/mb

Reklamation bei Baumängeln

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Oft läuft beim Hausbau nicht alles rund: Risse im Putz, unterschiedliche Deckenhöhen oder starke Verschmutzung. Wenn Baumängel auftreten, kann der Bauherr in vielen Fällen Nachbesserung verlangen.

Das bürgerliche Gesetzbuch definiert in Paragraph 633 Absatz 2, wann ein Mangel vorliegt: Wurde zwischen den Vertragsparteien vereinbart, welche Beschaffenheit die vom Auftragnehmer zu erbringende Leistung haben soll, liegen Baumängel dann vor, wenn die Leistung von dem abweicht, was der Auftraggeber dem Auftragnehmer vorgegeben hat.

Gewöhnliche Verwendungskriterien

Dies gilt auch dann, wenn sich die erbrachte Leistung ohne Weiteres für die beabsichtigte Verwendung eignet, also keine negativen Folgen für die Gebrauchstauglichkeit des Werkes gegeben sind.

Lässt sich keine Beschaffenheitsvereinbarung feststellen und beschreibt auch die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung die geschuldete Leistung nicht näher, muss, anhand gewöhnlicher Verwendungskriterien und durch Feststellung des Üblichen bei Werken gleicher Art, überprüft werden, ob die erbrachte Leistung dem entspricht, was der Besteller nach Art des Werkes erwarten durfte.

Überprüfung auf Baumängel

Widerspricht dem das hergestellte Werk, liegt ein Baumangel vor. Die Überprüfung, ob ein Mangel vorliegt, ist damit dreistufig vorzunehmen:

  • Wurde eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart?
  • Wurde nach dem Vertrag eine bestimmte Verwendung vorausgesetzt?
  • Eignet sich das Werk für die gewöhnliche Verwendung?

Unwichtig ist die Frage, ob die Leistung des Auftragnehmers nur eingeschränkt verwendbar ist, oder ob der Wert der Leistung beeinträchtigt ist. Sowohl nach dem neuen BGB als auch nach der VOB/B in der Fassung 2002 liegen Baumängel immer dann vor, wenn die ausgeführte Leistung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

Anerkannte Regeln der Technik

Die VOB/B verweist ausdrücklich auf die anerkannten Regeln der Technik. Auch wenn das BGB dieses Tatbestandsmerkmal nicht ausdrücklich erwähnt, führen auch bei einem Vertrag, in dem die VOB/B nicht als Grundlage vereinbart wurde, Beeinträchtigungen der Funktionstüchtigkeit zu einem Sachmangel.

Auch dort muss also die Unternehmerleistung den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Das ist die Summe der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen.

Solche Regeln können - aber müssen nicht - schriftlich niedergelegt sein. Als Beispiel für Letzteres seien die DIN-Normen des Deutschen Instituts für Normung e.V. genannt, die allerdings keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter darstellen.

Typische Baumängel

Hat der Auftragnehmer allerdings die aktuellen DIN-Normen eingehalten, wurden die Regeln vermutlich beachtet. Widerspricht der Bauherr dem, muss er darlegen und gegebenenfalls nachweisen, dass neue Erkenntnisse vorliegen, die dem entgegenstehen.

Farbabweichungen, Verschmutzungen, Unebenheiten, kleinere Beschädigungen usw. sollten nach dem Grad und dem Gewicht der optischen Beeinträchtigung beurteilt werden.

So muss etwa die Störwirkung von Unregelmäßigkeiten bei einem Sichtmauerwerk im zweiten Obergeschoss von der Straße aus beurteilt werden und nicht mit dem Fernglas. Ebenso führen auch die gleichen Abweichungen bei einem Sichtmauerwerk im Keller zu einer anderen Bewertung als in einem Wohnzimmer.

Maßabweichungen

Maßabweichungen können Abweichungen in den absoluten Abmessungen (beispielsweise Raumhöhen oder Raum- und Bauteilabmessungen), sogenannte "Grenzabmaße" oder Abweichungen von der Horizontalen oder Vertikalen, sogenannten "Winkeltoleranzen" sein.

Ebenso ein wellenförmiger Verlauf einer Putz- oder Estrichoberfläche, so genannte "Ebenheitstoleranzen". DIN 18201, 18202 und 18203 regeln die Abweichungen. Entscheidend ist jedoch, dass diese Normen nicht für die Beurteilung von optischen Eigenschaften formuliert worden sind, sondern, um bei der Fertigung und bei der Montage das funktionsgerechte Zusammenfügen von Bauteilen des Roh- und Ausbaus ohne Anpass- und Nacharbeiten zu ermöglichen.

Risse

Risse sind in vielen Baustoffen nicht völlig vermeidbar und lassen noch nicht den Schluss zu, dass ein Mangel vorliegt. Jede Rissbewertung muss sich zuerst mit der Untersuchung der Ursachen beschäftigen.

So können beispielsweise feine Haarrisse in einer Putzoberfläche nur unbedenkliche Schwundrisse sein oder aber schwerwiegende Mängel in der Putzhaftung.

Beschädigungen

Beschädigungen wie Kratzer, Abplatzungen, Dellen oder Ähnliches sind sehr oft der Grund für erbitterte Auseinandersetzungen. Meist wird darüber gestritten, ob diese Beschädigungen vor oder nach der Abnahme entstanden sind.

Da sich dies im Nachhinein nur sehr schwer beweisen lässt, ist sehr zu empfehlen, sämtliche Beschädigungen bei der Abnahme und Übergabe des Hauses zu protokollieren.

Verschmutzungen

Verschmutzungen während der Bauzeit sind wie Beschädigungen zu behandeln. Gemeint sind auch hier nicht die durch Bewitterung und Abnutzung entstehenden Alterserscheinungen. Vielmehr geht es um die Vermeidbarkeit von Verschmutzungen durch konstruktive Maßnahmen.

So sollte zum Beispiel die Attikaabdeckung eines Flachdachs einen ausreichenden Tropfkantenüberstand und ein Gefälle zur Dachfläche statt zur Fassade haben, damit ablaufendes Regenwasser nicht die Fassade verschmutzt.

Feuchtigkeitserscheinungen

Feuchtigkeitserscheinungen im Gebäude sind wohl die gefürchtetsten Phänomene. Neben der Neubaufeuchte, deren Umfang und Dauer des Austrocknungsprozesses von vielen Faktoren abhängig ist, sind es häufig bauphysikalisch-konstruktive Fehler, die zu Tauwasserbildung, verbunden mit Schimmelbildung und sich ablösenden Tapeten, führen.

Derartige Erscheinungen sind in der Regel nicht mehr hinnehmbar. Abweichungen von Konstruktionsregeln wie etwa den DIN-Normen sind nicht zwangsläufig mangelhaft.

Beweisführung

Wird nachgewiesen, dass die gewählte Konstruktion der in den Regelwerken beschriebenen völlig gleichwertig ist, liegt kein Mangel vor. Die Beweislast liegt hier allerdings beim Ausführenden. Besonders im Hinblick auf möglicherweise fehlende Langzeiterfahrungen kann die Beweisführung allerdings schwierig sein.

Bei der Beurteilung von Unregelmäßigkeiten sind grundsätzlich drei Ergebnisse denkbar:

  1. Hinnehmen: Wenn die kritisierte Leistung noch innerhalb der vertraglich vereinbarten bzw. der durch Regelwerke definierten Grenzwerte liegt, ist der Mangel kein Mangel, muss hingenommen und im Einzelfall geprüft werden.
  2. Nachbesserung: Wenn die Nachbesserung einer als Mangel beurteilten Leistung möglich, zumutbar und nicht unverhältnismäßig aufwendig ist, hat der Bauherr ein Recht und der Unternehmer die Pflicht zur Nachbesserung.
  3. Minderung: Ist der Aufwand zur Beseitigung der Mängel im Vergleich zum erzielbaren Erfolg, dem vertragsgemäßen Zustand, unverhältnismäßig hoch, kann der Bauherr nicht auf einer Mängelbeseitigung bestehen. Vielmehr werden die Abweichungen durch einen sog. Minderwert in Geld abgegolten. Grundsätzlich liegt es nicht im Ermessen des Bauherrn, an Stelle einer Nachbesserung einen Minderwert geltend zu machen.

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Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.
Bernhard Metzger

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Ob zum Zeitpunkt der Abnahme ein Sachmangel vorliegt oder nicht, wird für Sie als bautechnischen Laien in vielen Fällen nicht ohne Weiteres zu beantworten sein. In diesen Fällen sollten Sie sich sachkundigen Rat einholen.