Modernisierungserhöhung

Baut ein Vermieter in seine Mietwohnung neue Fenster, eine Energie sparende Heizung oder einen Wasserzähler ein, kann er sich mit einer Modernisierungsmieterhöhung einen Teil der ihm dafür entstandenen Aufwendungen von seinem Mieter zurückholen. Dieser Weg steht ihm allerdings nur dann offen, wenn er mit seinen Umbauten den Gebrauchswert dauerhaft und nachhaltig verbessert hat. In diesem Fall kann er eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB durchführen. Eine Modernisierungserhöhung kann der Vermieter jedoch auch dann durchführen, wenn sein Mieter dank seiner Modernisierung künftig Energie wie Strom, Wasser oder Heizkosten einsparen kann. Allerdings muss er sich dabei an gewisse Formalien und Fristen wie z.B. eine Modernisierungsankündigung mit Ankündigungsfrist halten.
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Ein vergessener Topf auf dem Herd, eine herabgebrannte Kerze oder Kinder, die heimlich in ihrem Zimmer rumzündeln: Rauchwarnmelder retten erwiesenermaßen Leben. Deswegen sind sie mittlerweile auch in allen Bundesländern Pflicht!    Wer bisher noch keine installiert hat, muss sein Haus schlimmstenfalls sogar nachrüsten.   Weil hier jedes Bundesland auch bei den Nachrüstfristen sein eigenes Süppchen kocht, haben wir es für Sie ganz einfach gemacht: Diese aktuelle Checkliste zeigt Ihnen, in welchen Bundesländern Rauchwarnmelder neuerdings oder schon lange Pflicht sind.

Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.

Seit dem 1.6.2015 gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Schon seit dem 1.5.2013 gilt jedoch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Doch nicht alle Bundesländer haben bereits eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen. Gerade hat die Baden-Württembergische Landesregierung eine Kappungsgrenze für 44 Städte beschlossen. 

Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss.    Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.   Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am 12.4.2016 bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)

Wird das Mietrecht schon wieder geändert? Die Antwort steht im Koalitionsvertrag, auf den sich Union und SPD geeinigt haben. Und: Nicht alle Antworten werden Ihnen als Vermieter gefallen …

Nach dem Spiel ist bekanntlich vor dem Spiel - und das nicht nur im Fußball! Gerade setzen die ersten Bundesländer die Mietpreisbremse um, da kündigt sich bereits die nächste Mietrechtsänderung an.   Das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz plant bereits die nächste Mietrechtsänderung: Die betrifft beispielsweise das Erstellen eines Mietspiegels und eine gesenkte Modernisierungsumlage.   Diese geplanten weiteren Mietrechtsänderungen waren schon im Koalitionsvertrag festgelegt. Ein entsprechender Referentenentwurf zur nächsten Mietrechtsänderung hat das Bundesjustizministerium am 12.04.2016 vorgelegt. 

Seit dem 12.4.2016 wird es ernst in Sachen Mietrechtsänderung: Der Referentenentwurf des Justizministers liegt vor. Es nennt sich "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz – 2. MietNovG)". Klingt spannend - ist es auch. Allerdings für Vermieter kein Anlass zur Freude!   Die 9 wichtigsten geplanten Gesetzesänderungen für Vermieter im Schnell-Überblick.  

Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

Klar träumen wir Vermieter von mehr Miete - allerdings wissen wir auch, wo die Obergrenze verläuft: Mehr als die ortsübliche Miete ist nicht für uns drin, es sei denn wir investieren und modernisieren kräftig. Doch wieso sollten wir? Deswegen:
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Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.

Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.

Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 

Wer eine Indexmiete vereinbart hat, sollte den aktuellen Preisindex stetig im Auge behalten. Den berechnet das Statistische Bundesamt in Wiesbaden Monat für Monat und der ist die Grundlage für Ihre Mieterhöhung.   Erfreulich: Der Trend geht wieder nach oben! Wie Sie mit dem aktuellen Indexwert für Oktober 2016 von 107,9 Ihre neue Miete berechnen und welche zwei weiteren Zahlen Sie dazu noch brauchen, lesen Sie hier. Mit leicht nachvollziehbarem Rechenbeispiel und der wenig bekannten, unkomplizierten Berechnungsformel zum Berechnen Ihrer neuen Miethöhe.   Taschenrechner und Mietvertrag raus und los geht´s:

Die Vorzeichen standen schlecht - jedenfalls wann man ein bisschen abergläubisch ist. Denn es war ein Freitag und noch dazu Tagesordnungspunkt Nummer 13, als der Bundesrat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz beschloss!    Noch dazu wurde es im Bundesgesetzblatt Nummer 13 veröffentlicht. Dennoch trat die Mietrechtsänderung am 1.5.2013 in Kraft.    

Zu früh gefreut heißt es für viele Bauwillige, die auf die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen gehofft hatten. Union und SPD haben das laufende Gesetzgebungsverfahren gestoppt bzw. auf Eis gelegt.   Den Steuerbonus sollten alle Bauherren erhalten, die zwischen 2016 und 2018 einen Bauantrag zum Bau von Mietwohnungen gestellt hatten. Über das entsprechende Steueränderungsgesetz hatte noch am 25.4.2016 eine öffentliche Anhörung des Finanzausschusses stattgefunden.   Bis zur Bundestagsberatung hat es die geplante Sonderabschreibungen zur Förderung des Mietwohnungsneubaus allerdings nicht mehr geschafft.  

Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

Sie ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Die Rede ist von der wenig bekannten Indexmiete. Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices.    Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.

Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.

Seit dem 1.6.2015 gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Schon seit dem 1.5.2013 gilt jedoch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Doch nicht alle Bundesländer haben bereits eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen. Gerade hat die Baden-Württembergische Landesregierung eine Kappungsgrenze für 44 Städte beschlossen.