Freitag, 01.02.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: Michaela Harderer

Mietrechtsänderung: Die 5 wichtigsten Punkte zu Ihrem bestehenden Mietvertrag

Foto: Michaela Harderer
Worum geht´s

Mietrechtsänderung: Was wird aus bestehenden Mietverträgen und was bringt das neue Gesetz für Vermieter?

 

Der Deutsche Bundesrat hat am 1.2.2013 die Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 beschlossen. Die 5 wichtigsten Fragen, z. B. zu Ihren Mietverträgen und Vermieterrechten beantwortet Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin bei meineimmobilie.de.

Frage 1: Was wird aus meinem Mietvertrag: Ist mein bestehender Mietvertrag jetzt unwirksam?

Keine Sorge: Trotz der Mietrechtsänderung bleiben natürlich alle bestehenden Mietverträge wirksam!

Frage 2: Muss ich meine bestehenden Mietverträge jetzt nachträglich ändern?

Nein, auch hier kann ich Sie beruhigen: An den wirklich „heiklen“ Punkten in Ihrem Mietvertrag wie z.B. den Betriebskosten oder den Schönheitsreparaturen hat sich durch die Mietrechtsänderung nichts geändert. Nicht zuletzt deswegen besteht kein Anlass für eine Mietvertragsänderung.

Frage 3: Kann ich mich trotz „altem“ Mietvertrag auf die vermietergünstigen Regelungen der Mietrechtsänderung wie z.B. das Kautionskündigungsrecht oder die energetische Modernisierung berufen?

Grundsätzlich gilt: Da es sich um gesetzliche und keine vertraglich vereinbarten Regelungen handelt,  gelten die ab Inkrafttreten für alle – sowohl für Mieter, als auch für Vermieter. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob Sie einen alten, vor der Mietrechtsänderung abgeschlossenen Mietvertrag oder einen nach der Mietrechtsänderung abgeschlossenen Mietvertrag in der Schublade haben. 

Allerdings gibt es auch eine Spezialregelung in Art. 229 Abs. 2 EGBGB. Danach gilt das Kündigungsrecht bei Nichtzahlen der Kaution nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung geschlossen wurde.  

Frage 4: Sollte ich vor der Mietrechtsänderung noch schnell die Miete erhöhen?

In den Medien wird gerade viel "Lärm" um die gekürzte Kappungsgrenze gemacht. Allerdings wird dabei übersehen, dass die nicht alle Vermieter trifft.

Nur wenn Sie wissen oder meinen, dass Ihre Wohnung in einem Gebiete liegt, wo es keine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt, lohnt es sich noch vor Inkrafttreten der Mietrechtsänderung aktiv zu werden.

Noch können Sie nämlich dort innerhalb von 3 Jahren die Miete um insgesamt 20 % erhöhen. Danach sind es noch 15 % innerhalb von 3 Jahren.

Welche Gebiete letzten Endes darunter fallen, können die Länder per Rechtsverordnung bestimmen.

Frage 5: Ist die Mietrechtsänderung eher gut oder schlecht für Vermieter?

Eher gut. Das lässt sich schon daran erkennen, dass z.B. der Mieterbund vehement versucht hat, das Gesetz zu stoppen. Das liegt vor allem an den Vorschriften zur energetischen Modernisierung. Wenn Sie also „energiesparende Maßnahmen“ z.B. in Höhe von 11.000 EUR in Ihrem Haus durchführen, können Sie dafür von Ihren 3 Mietern eine Mieterhöhung von monatlich 33,61 EUR verlangen (= 11 % der Modernisierungskosten geteilt durch 3 Mieter und 12 Monate).

An der Erhöhung (nach wie vor 11 %) hat sich zwar nichts geändert, jedoch wird Ihnen das Durchführen einer solchen Modernisierung mit der Mietrechtsänderung erleichtert: Der Mieter darf die ersten 3 Monate während Ihrer Sanierungsphase nicht z.B. wegen des Baulärms oder des Schmutzes die Miete mindern. Um diese Regelung gab es viel Gerangel. Dennoch steht sie jetzt im Mietrechtsänderungsgesetz.  

Außerdem können Sie einem Mieter, der schon nicht die Kaution zahlt, schneller rauskündigen. Die Wohnung von gekündigten, aber auszugsunwilligen Mietern können Sie kostengünstiger räumen lassen. Diese Regelungen im neuen Mietrechtsänderungsgesetz sollen Vermietern helfen, Mietnomaden schneller loszuwerden.

 

Kommentare (1)

23.5.2013, 18:44 Uhr von Fabers Profil ansehen
Ist bei der Neuvermietung auch eine Kürzung möglich oder gilt hier immer noch die Grenze des WiStR?
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Vorzeichen standen schlecht - jedenfalls wann man ein bisschen abergläubisch ist. Denn es war ein Freitag und noch dazu Tagesordnungspunkt Nummer 13, als der Bundesrat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz beschloss!    Noch dazu wurde es im Bundesgesetzblatt Nummer 13 veröffentlicht. Dennoch trat die Mietrechtsänderung am 1.5.2013 in Kraft.    
"Das ist ein schlechter Tag für alle Mieter!", kommentierte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips den heutigen Beschluss des Bundesrats zum Mietrechtsänderungsgesetz.   Am 13.12.2012 hatte bereits der Deutsche Bundestag vorgelegt und die Mietrechtsänderung beschlossen. Am 1.2.2013 war dann der Bundesrat am Zug und stimmte einer Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 zu.      Dabei wollte der Deutsche Mieterbund die Mietrechtsänderung noch in letzter Sekunde über den Bundesrat stoppen. Er forderte den Bundesrat auf, den Vermittlungsausschuss einzuschalten - am Ende ohne Erfolg! 
Am Freitag, dem 1.2.2013 war es so weit: Da war der Bundesrat am Zug und hat sein Steinchen im „Mietrechtsänderungsmosaik“ hinzugefügt und damit einen "dicken Brocken" auf dem Weg zur Mietrechtsänderung aus dem Weg geräumt. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Trotz beschlossener Mietrechtsänderung: An bestehenden Verträgen ändert sich nichts und müssen Sie auch nichts "nachbessern".

 

Die Mietrechtsänderung tritt zum 1.5.2013 in Kraft und ist für Vermieter eher positiv. Einziger Wermutstropfen: Die Kürzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 15 % in Wohngebieten mit Wohnungsknappheit.