Kündigungsgrund

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Der Flüchtlingsstrom nimmt kein Ende. Deswegen hat beispielsweise Bayerns Sozialministerin Emilia Müller an die privaten Vermieter appelliert, an anerkannte Asylbewerber zu vermieten, damit es wieder Platz in den Gemeinschaftsunterkünften gibt.  

Viel Rauch um nichts? Von wegen! Nikotingelbe Lichtschalter, ein stinkender Teppich und vergilbte Türrahmen samt Türen haben schon so manchen Vermieter bei der Wohnungsabnahme zur Weißglut gebracht.  So sieht schlimmstenfalls nämlich eine typische Raucherwohnung aus. Vom Geruch einmal ganz zu schweigen. Muss der Mieter die renovieren? „Kommt darauf an“, sagen die Juristen.

Den Albtraum vieler Vermieter haben Sie sicherlich auch schon irgendwo im Fernsehen gesehen: Eine völlig vermüllte, heruntergewohnte Wohnung - nur mit viel Aufwand und Kosten bekommen Sie so eine Wohnung überhaupt wieder vermietbar! Falls es auch Sie "erwischt" hat und Sie einen solchen "Traummieter" so schnell wie möglich wieder loshaben möchten, verrät Ihnen dieser Beitrag, wie Ihre Chancen vor Gericht stehen und was Sie tun können, um möglichst bald wieder eine vermietbare Wohnung zu haben.    

Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung an Ihren Mieter schicken, müssen Sie genau darauf achten, wie Sie Ihr Schreiben formulieren. Selbst kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen, wenn Sie deswegen am Ende den Kündigungsprozess gegen Ihren Mieter verlieren. Neben den üblichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung (richtiger Adressat, eventuelle Vollmachten, Kündigungsgrund usw.) sollten Sie Ihren Mieter unbedingt im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. 

"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    

Halbe Sachen gibt es nicht – und schon gar nicht, wenn es ums Kündigen geht. Das bekommen Sie spätestens dann zu spüren, wenn Sie Ihrem Mieter zusammen mit der Wohnung einen Stellplatz, einen Keller- oder einen Dachbodenraum mitvermietet haben und den jetzt „rauskündigen“ wollen. Geht das überhaupt?   Die gute Nachricht lautet: Ja, es gibt eine wenig bekannte Regelung, die eine solche Teilkündigung erlaubt. 

Als Vermieter muss man sich von seinen Mietern schon eine ganze Menge bieten lassen. Aber irgendwann ist dann das Maß voll! Spätestens dann, wenn der Mieter ausfallend und beleidigend wird. Nicht nur gegenüber Ihnen, sondern beispielsweise auch gegenüber Mitmietern, Mitbewohnern oder dem Hausmeister. Doch nicht jede Beschimpfung rechtfertigt gleich eine Kündigung.

Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Von dieser Faustregel haben Sie sicherlich auch schon gehört. Allerdings: Davon gibt es auch Ausnahmen! Die kennen allerdings nur die wenigstens Vermieter: Die Kündigung im vom Vermieter mitbewohnten Zweifamilienhaus.    Für die brauchen Sie zwar keinen Kündigungsgrund, einen kleinen Pferdefuß hat die Sache aber dennoch.  

Erst aus der Zeitung erfahren Sie, dass Ihr Mieter verstorben ist. Doch endet damit auch automatisch Ihr Mietvertrag? Die klare Antwort lautet: Nein! An wen Sie sich jetzt wegen der Miete, der Räumung und Renovierung der Wohnung halten können, lesen Sie hier.

Es ist nicht nur ärgerlich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Manche Vermieter, die ihre Immobilienfinanzierung auf der Grundlage von Mieteinnahmen kalkuliert haben, geraten bei einem längeren Mietausfall schnell einmal ins Schwitzen.     Doch deswegen gleich einem langjährigen Mieter kündigen? Viele Vermieter zögern noch, bevor sie endgültig mit einer Kündigung die Notbremse ziehen. Wie lange Sie die fristlose Kündigung hinauszögern dürfen und ab wann Sie ein Zuwarten die Kündigung kosten kann, zeigt das neue BGH-Urteil vom 13.7.2016 zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands.