Dienstag, 13.09.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © freshidea - Fotolia.com

Kaution: Wie viel Sie verlangen können

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Worum geht´s

Kaution: Wie viel Sie vom Mieter für Ihre Wohnung verlangen können 

Wenn Sie sich eine Sicherheit für Ihre Wohnung wünschen könnten, was würden Sie nehmen? Der Gesetzgeber lässt Ihnen mehrere Möglichkeiten offen, allerdings mit einer konkreten Obergrenze. Doch je nachdem, ob Sie eine Wohnung mit oder ohne Garage vermieten und welche Mietstruktur Sie gewählt haben, können Sie schnell einmal über die erlaubte Maximalgrenze geraten.

Ihr Sicherheitsbedürfnis in allen Ehren, aber bei der Kaution sind Ihnen als Wohnungsvermieter bei der Höhe die Hände gebunden. Nach § 551 Abs. 1 BGB dürfen Sie maximal "das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten" verlangen.

Wie viel Sie verlangen können, bemisst sich nach der bei Mietbeginn vereinbarten Miete. Selbst wenn sich Ihre Miete im Laufe des Mietverhältnisses erhöht, bleibt es dennoch bei der „Startmiete“ zu Mietbeginn als Bemessungsgrenze. Spätere Mieterhöhungen haben keinen Einfluss auf die Kautionshöhe.

Welche „Startmiete“ Sie Ihrer Kautionsberechnung zugrunde legen dürfen, hängt von der im Mietvertrag vereinbarten Mietstruktur ab.

Art der „Mietstruktur“

Was in der Miete enthalten ist

maximaler Kautionsbetrag

Bruttowarmmiete (auch Inklusivmiete genannt)

Im Mietvertrag ist ein einziger Zahlbetrag vereinbart und keinerlei zusätzliche Zahlungen für Betriebs- oder Heizkosten (wegen der HeizkostenV nur noch bei wenigen Wohnungen zulässig).

3-facher Monatszahlbetrag, ohne dass Sie fiktive Betriebs- oder Heizkostenanteile herausrechnen müssen (LG Wuppertal, Urteil v. 26.5.1988, 91 C 5/88, MDR 1989 S. 162)

Miete plus Nebenkostenpauschale

Zusätzlich zur Miete muss Ihr Mieter für die Betriebskosten nur einen Pauschalbetrag zahlen, über den Sie nicht abrechnen müssen.

3-facher Gesamtzahlbetrag inklusive einer Betriebskostenpauschale (LG Wuppertal, Urteil v. 26.5.1988, 91 C 5/88, MDR 1989 S. 162)

Bruttokaltmiete (auch Inklusivmiete genannt)

In der Miete sind alle Betriebskosten außer der Heizkostenvorauszahlung enthalten.

3-facher Zahlbetrag ohne die Heizkostenvorauszahlung

Teilinklusivmiete

Neben der Miete müssen für einige – aber nicht alle in § 2 BetrKV aufgezählten – Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden. Meist sind es die Kosten für die Grundsteuer und die Versicherungen, die nicht im Mietvertrag enthalten sind.

3-facher Betrag, ohne dabei die Betriebskostenvorauszahlungen mitzurechnen.

Nettokaltmiete (auch Grundmiete genannt)

Neben der Miete muss der Mieter für alle in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten Vorauszahlungen erbringen. Dies ist der "Normalfall".

3-facher Grundmietzins ohne die Vorauszahlungen

Bei behindertengerechten Umbauten gibt´s eine höhere Kaution

Die 3-Monatsmieten-Grenze bei der Kaution dürfen Sie nur in Sonderfällen überschreiten. So beispielsweise, wenn es dafür ein zusätzliches Sicherungsbedürfnis gibt wie z. B., wenn der Mieter behindertengerechte Umbauten tätigt und Sie den Rückbau absichern wollen.

Die 3-Monatsmieten-Grenze dürfen Sie auch dann überschreiten, wenn Ihnen jemand von dritter Seite freiwillig und unaufgefordert zusätzlich zur bereits bestehenden Kaution eine Bürgschaft für einen zahlungssäumigen Mieter anbietet, dem Sie sonst wegen des Zahlungsrückstands kündigen würden (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12).

Kautionshöhe: Was gilt, wenn Sie eine Wohnung mit Garage vermieten

Vermieten Sie dagegen gleichzeitig mit der Wohnung auch eine Garage, einen Stellplatz oder einen Carport mit, errechnet sich die maximale Kautionshöhe aus der 3-fachen Wohnungsmiete plus der 3-fachen Monatsmiete der Garage, des Stellplatzes bzw. des Carports.

Wichtig: Sie können als Sicherheitsleistung anstelle einer Kaution auch eine Bürgschaft vereinbaren. Fordern Sie zu Mietbeginn eine Bürgschaft statt einer Kaution, darf die ebenfalls nicht höher ausfallen als die erlaubten 3-Monatsmieten. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der Mieter muss bis zum letzten Tag seiner Mietzeit Miete zahlen. Selbst wenn er früher auszieht. Vermeintlich schlaue Mieter, die noch dazu befürchten, dass ihnen der Vermieter etwas von der Kaution abzieht, stellen schon zwei Monate vor dem eigentlichen Mietvertragsende ihre Mietzahlung ein. Damit haben sie allerdings die Rechnung ohne die Gerichte und möglicherweise ohne ihren streitbaren Vermieter gemacht!   
Kein Mietvertrag ohne Kaution. Dieses Gebot dürfte mittlerweile jedem Vermieter klar geworden sein. Auch, dass sie nicht mehr als maximal 3 Monatsmieten vom Mieter verlangen dürfen.     Darüber, ob dieser Maximalbetrag bis zum Mietvertragsende unerschütterlich in Stein gemeißelt ist, teilen sich die Geister. Gerade, wenn sich während des Mietverhältnisses die Miete nach oben oder unten ändert. 
Bei den Betriebskosten schaut Ihr Mieter ganz genau hin. Gerade, wenn seine Abrechnung mit einer dicken Nachzahlung endet, fühlen sich viele Mieter schlichtweg über den Tisch gezogen.   Ein kleiner, unbewusster Fehler reicht, um ein bislang vertrauensvolles Mietverhältnis bis in seine Grundmauern zu erschüttern - und das häufig nur wegen ein paar Cent!   In meinem 500 Stichwörter starken Betriebskosten-Lexikon habe ich für Sie all das zusammengestellt, was Sie als Vermieter für eine perfekte und einspruchsichere Abrechnung brauchen.
Manch ein Mieter denkt noch, er bekäme bei der Wohnungsrückgabe gleich noch die gesamte Kaution in Bar zurück - und manch ein Vermieter macht das auch noch! Ein Fehler, denn oftmals muss der Vermieter dann noch seiner Betriebskostennachzahlung hinterher laufen.  
Das fängt ja schon gut an: Kaum ist die Tinte unter Ihrem Mietvertrag trocken und der Umzugswagen abgefahren, hängt bereits der Haussegen schief.   Der Grund: Ihr neuer Mieter zahlt zwar seine Miete, aber nicht die Kaution. Ein handfester Kündigungsgrund?   Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 schon - allerdings gilt das Kündigungsrecht nicht für alle Verträge! 

 meineimmobilie.de-Tipp

Fehler in Kautionsklausel? Das ist noch kein Beinbruch!

 

Wirft Ihnen Ihr Mieter zu Recht vor, dass Sie von ihm mehr als die 3 Monatsnettomieten verlangt haben, macht das nicht gleich Ihre gesamte Kautionsvereinbarung unwirksam.

 

Ihre Kautionsvereinbarung ist nur hinsichtlich des überschießenden Betrags teilweise unwirksam (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 86/03, NZM 2004 S. 217).

 

Sprich: Sie müssen dem Mieter nur den überschießenden Betrag zurückzahlen, aber nicht gleich die gesamte Kaution.