Mittwoch, 04.11.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Vorkaufsrecht: Wer hat das eigentlich?

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Worum geht´s

Wann der Mieter ein Vorkaufsrecht hat.

Können Sie Ihr vermietetes Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ohne den Mieter zuvor fragen zu müssen, ob er es nicht kaufen will? „Kommt drauf an“, werden Ihnen die Juristen da antworten.

 

Nämlich darauf, was Sie verkaufen und wann der Mieter eingezogen ist. Klingt kompliziert, ist es teilweise auch! Und selbst dann ist der Mieter nicht der erste, den Sie fragen müssen.

Viele Vermieter gehen irrtümlich noch davon aus, dass langjährigen Mietern automatisch ein Vorkaufsrecht zusteht. Doch das ist falsch!

Es wäre zwar fair, wenn Sie den Mietern Ihres Einfamilienhauses, in dem sie schon über 10 Jahre wohnen und in das sie viel Liebe und Geld gesteckt haben, das Haus zuerst zum Kauf anbieten: Aber das ist ein Kann und kein Muss, sofern Sie im Mietvertrag nicht ein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters stehen haben.

Und selbst dann reicht es nicht, wenn Sie das nur in den Mietvertrag hineingeschrieben haben.  

Vorkaufsrecht vereinbaren: Sie müssen mit dem Mietvertrag zum Notar

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sollten Sie Folgendes wissen: Grundsätzlich hat ein Mieter kein Vorkaufsrecht! Davon gibt es allerdings zwei Ausnahmen:

  1. Sie haben bereits in Ihrem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht formell wirksam vereinbart. Das bedeutet: Sie können entweder allein die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht beurkunden lassen oder den gesamten Mietvertrag inklusive Vorkaufsrecht. Dafür müssen Sie zum Notar gehen, was allerdings mit Notarkosten verbunden ist.
  2. Sie haben Ihr Mietshaus nach dem Einzug Ihrer Mieter in Eigentumswohnungen umgewandelt oder beabsichtigen dies.

Wie sich ein Vorkaufsrecht rechtlich auswirkt

Besteht ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Mieters, kann der Vorkaufsberechtigte – also Ihr Mieter – in Ihren bereits geschlossenen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen einsteigen wie der von Ihnen ausgesuchte Käufer.

Was Sie Ihrem Mieter bei einem Vorkaufsrecht verraten müssen

Steht Ihrem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, müssen Sie ihn nicht nur darüber informieren, dass Sie beabsichtigen, seine Wohnung zu verkaufen. Zu Ihren Informationspflichten gehört vielmehr auch, dass Sie ihm den genauen Vertragsinhalt mitteilen bzw. ihm eine Abschrift des notariellen Vertrags zukommen lassen.

Ab der Vorlage des notariellen Kaufvertrags beginnt für den Mieter eine 2-Monats-Frist zu laufen, innerhalb der sich Ihr Mieter überlegen kann, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht. Will er sein Vorkaufsrecht ausüben, reicht es, wenn er Sie darüber schriftlich informiert. 

Macht der Mieter dann von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, kann er die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, die in dem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart wurden.

Wichtig: Informieren Sie Ihren Mieter gar nicht oder unzutreffend über sein Vorkaufsrecht, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Vorkaufsrecht bei Eigentumswohnungen: Das müssen Sie wissen

Sie hatten ein „ganz normales Mietshaus“. Irgendwann überlegen Sie sich, das – aus welchen Gründen auch immer – in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Rechtlich eigentlich kein Problem, selbst wenn die Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet sind. Schwierig wird es erst dann, wenn Sie die umgewandelten Wohnungen verkaufen wollen.

Haben Sie die Mietwohnung nach dem Mietvertragsabschluss in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkaufen Sie diese, gilt für Sie § 577 BGB. Danach hat der Mieter dieser Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern diese chronologische Reihenfolge gegeben ist:

  1. Sie haben vor dem Verkauf der Eigentumswohnung den Mietvertrag geschlossen und die Wohnung an den Mieter überlassen und
  2. Sie haben erst nach dem Mietvertragsabschluss und der Überlassung die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt.

Vermieten Sie eine bereits umgewandelte Wohnung, gibt’s kein Vorkaufsrecht  

Vermieten Sie dagegen eine bereits umgewandelte Wohnung und wollen Sie diese Wohnung weiterverkaufen, hat Ihr Mieter kein Vorkaufsrecht mehr.

Bei der Reihenfolge Umwandlung – Überlassung/Mietvertragsabschluss besteht also kein Vorkaufsrecht mehr für den einziehenden.

Wer ein komplettes Haus verkauft, braucht kein Vorkaufsrecht fürchten

Gleiches gilt, wenn Sie als Vermieter Ihr Mietshaus komplett verkaufen und erst Ihr Käufer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt.

Als verkaufswilliger Eigentümer einer vermieteten und umgewandelten Wohnung sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter über sein Vorkaufsrecht zu belehren und ihm den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen.

Das Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung

Ihr Mieter hat nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht.

Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn ein Familienangehöriger oder eine sonst zum Hausstand des Erstkäufers gehörende Person die Wohnung erwirbt (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gleiches gilt, wenn der Vermieter gleich das komplette Gebäude als Ganzes verkauft.

Kommentare (1)

9.11.2015, 19:32 Uhr von SHA Profil ansehen
Dieses Verfahren mit dem Vorkaufsrecht hätte mich 2014 fast ruiniert. Der Mieter versicherte mir zu das er nicht kaufen wolle. Darauf wurden alle Verträge mit dem Notor und der Bank gemacht. Der Mieter kaufte 2 Wochen vor ende der Frist die Wohnung und ich bleib auf den Kosten komplett sitzen. Ich zahlte schon Strafzinsen von 285 € + Notor usw. Mein Glück war das der Verkäufer die gleiche Wohnung im Nachbarhaus hatte. Das Umschreiben bei der Bank kostete micht auch wieder Geld. Hätte ich nicht die andere Wohnung bekommen wäre ich auf einem Schaden von ca 19.000 € sitzen gebeliben. Auch so hat mich das Verhalten des Mieters ca.2600 € gekostet. Diese Regelung für den Mieter ist OK, nur sollten dann aber auch die Kosten die für den Käufer enstehen von ihm getragen werden. Mich hätte diese Aktion runiert. Rechtlich kann ich nicht die Kosten wieder Einklagen was eine Sauerei ist.
Foto: Michaela Harderer
Foto: Michaela Harderer

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Schon beim kleinsten Ärger mit dem Mieter fällt im Eifer des Gefechts oft dieser Satz: „Dann kündige ich eben wegen Eigenbedarf!“. Tja, wenn das so einfach wäre! Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das anhört, ist es in der Praxis leider nicht.
Sind Sie lieber Herr im eigenen Haus oder könnten Sie auch damit leben, "nur" Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein? Bevor Sie nach der passenden Immobilie suchen, sollten Sie sich dieser Gewissensfrage stellen und beide Varianten gegeneinander abwägen. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Erkundigen Sie sich vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung immer nach der Historie der Wohnung: Ob und wann die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt. 

Das ist nicht nur für das Vorkaufsrecht wichtig, sondern auch für die Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Wohnungen. Also dann, wenn Sie dem Mieter der Eigentumswohnung kündigen wollen, weil Sie selbst dort einziehen wollen.

Dies betrifft "gebrauchte Immobilien". Kaufen Sie eine "neue" Eigentumswohnung, werden Sie nicht auf dieses Problem stoßen.