Montag, 09.11.2009 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Schnäppchen ersteigern - nicht um jeden Preis

Pokern, aber nicht leichtfertig spielen: Das ist die Kunst bei der Immobilien-Zwangsversteigerung. Denn zwischen dem Verkehrswert und dem Versteigerungserlös können oft große Lücken klaffen.

Das Mitbieten bei Immobilien-Zwangsversteigerung will gelernt sein! So kommt es nicht selten für ein Objekt zu mehreren Auktionsterminen. Außerdem müssen die Bieter eine Sicherheitsleistung hinterlegen.

Interessen bei der Immobilien-Zwangsversteigerung

Darüber hinaus bildet sich bei einer Zwangsversteigerung ein besonders kompliziertes Geflecht an unterschiedlichen Interessen zwischen Gläubiger, Schuldner, Miteigentümer und Mieter sowie den konkurrierenden Mitbietern, die ganz unterschiedliche Ziele verfolgen und so eventuell den Preis in die Höhe treiben.

Eine Immobilien-Zwangsversteigerung ist sicherlich eine Gelegenheit, ein Schnäppchen zu erstehen. Aber sie ist auch höchst riskant, denn wenn der Hammer fällt, ist es zu spät. Das Unglück oder Pech eines anderen kann aber auch dazu führen, dass die Ersteigerung einer relativ günstigen und schönen Immobilie gelingt.

Gründe für Zwangsversteigerung

Dabei sind die Gründe für eine Immobilien-Zwangsversteigerung vielfältig und oft tragisch: Scheidung, Arbeitslosigkeit, aber auch hoffnungslose Überschuldung, etwa durch eine völlig falsche Baufinanzierung, sind nur einige der Gründe.

Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Es existiert bereits seit 1897 und wurde zuletzt im April 2005 geändert. Der Ablauf des Verfahrens sowie die Rechte und Pflichten der Beteiligten sind darin genau beschrieben.

Von der Verfügung zur Zwangsversteigerung bis zur Aufhebung des Verfahrens, den Regelungen zum sogenannten geringsten Gebot und der konkreten Verteilung des Versteigerungserlöses ist hier alles juristisch genau festgelegt.

Ablauf einer Immobilien-Zwangsversteigerung

Demnach läuft eine Immobilien-Zwangsversteigerung wie folgt ab: Zunächst muss eine Zwangsversteigerung auf Antrag eines oder mehrerer Gläubiger beim zuständigen Bezirks- oder Amtsgericht eingeleitet werden. Das Gericht überprüft dann, ob alle rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Ist das Verfahren schließlich eröffnet, wird ein Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Dieser Vermerk hindert den Besitzer ab sofort, seine Immobilie unabhängig vom laufenden Verfahren zu verkaufen, um so die Versteigerung zu verhindern.

Fest definierte Gesetze

Geboten wird, bis der Hammer fällt. Aber was in der Theorie so einfach klingt, gestaltet sich in der Praxis äußerst kompliziert. So ist durch die fest definierten Gesetze einer Zwangsversteigerung nicht unbedingt garantiert, dass der Meistbietende schon beim ersten Termin die Immobilie in Besitz nehmen darf.

Beim ersten Termin gibt es nämlich eine wichtige Einschränkung: Der Bieter muss sich an feste Gebotsgrenzen halten, sonst wird der Zuschlag aus formellen Gründen versagt. So können folgende Situationen eintreten:

  • Kein Gebot: Niemand bietet mit - in diesem Fall wird das Verfahren eingestellt und es wird ein zweiter "erster" Termin zu einem späteren Zeitpunkt angesetzt.
  • Gebot unter 50 Prozent des Verkehrswertes: Hier bleibt dem höchsten Gebot der Zuschlag aus formalen Gründen beim ersten Termin versagt.
  • Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswertes: Der Gläubiger darf - sofern er befürchten muss, dass er mit dem Gebot seine Schulden nicht tilgen kann - den Zuschlag verweigern.

Zweiter Termin

Ab dem zweiten Termin greifen neue Regeln: Beide Gebotsgrenzen sind hinfällig, die Immobilie kann also auch unter 50 Prozent des Verkehrswerts ersteigert werden. Jetzt ist ein echtes Schnäppchen möglich, vorausgesetzt die Immobilie wurde gut auf Herz und Nieren geprüft.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

 meineimmobilie.de-Tipp


Wenn Sie mitbieten wollen, sollten Sie sich vor einer Immobilien-Zwangsversteigerung genau über das Objekt informieren. Bedeutsam ist dabei das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen, das heute häufig im Internet heruntergeladen werden kann.
Doch Vorsicht: aus verschiedenen Gründen könnte das Gutachten nicht mehr auf dem aktuellsten Stand sein. Der angegebene Verkehrswert unterscheidet sich dann oft massiv von dem Preis, den Sie höchstens für die Immobilie bezahlen sollten.