Montag, 12.09.2011 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Maklervertrag: Immobilienverkauf durch den Profi

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, ist häufig darauf angewiesen, dass schnell ein Interessent gefunden wird. Neben der eigenen Suche nach einem potenziellen Käufer können sich Hauseigentümer auch an einen Makler wenden. Die gegenseitigen Leistungen des Immobilienmaklers und des Verkäufers werden durch unterschiedliche Verträge geregelt.

Ein Maklerauftrag hat Folgen für beide Parteien. Deshalb ist es wichtig, dass sich Immobilienverkäufer darüber im Klaren sind, welche Formen von Verträgen es gibt und welche Rechte und Pflichten sich daraus für sie ergeben. In der Regel können Kunden wählen zwischen dem normalen Maklerauftrag und dem Makleralleinauftrag. Eine weitere Variante ist der qualifizierte Makleralleinauftrag; dieser enthält zusätzliche Individualklauseln.

Normaler Maklervertrag

Beim normalen Maklerauftrag ist der Makler befugt, das Objekt anzubieten und zu verkaufen. Verkauft er das Objekt oder weist er nach, dass er dem Käufer den ersten Hinweis auf dessen Verkäuflichkeit gegeben hat (Erstnachweis), so hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.

Verkäufer haben das Recht, selbst tätig zu werden, um einen Käufer zu finden. Führen diese Aktivitäten zu einem Verkauf, ohne dass der Makler den Erstnachweis führen kann oder tätig geworden ist, braucht der Verkäufer keine Provision zu zahlen. Er kann auch weitere Makler mit dem Verkauf beauftragen. Ein normaler Maklerauftrag über den Verkauf von Grundstücken und Eigentumswohnungen muss nicht schriftlich abgeschlossen werden.

Nur ein Makler beauftragt

Wenn ein Makleralleinauftrag mit dem Makler abgeschlossen wird, bedeutet dies, dass der Verkäufer nur diesen einen Makler damit beauftragen darf, sein Objekt zum Verkauf anzubieten. Daraus ergibt sich, dass es dem Verkäufer untersagt ist, weiteren Maklern Aufträge zu erteilen.

Auch beim Makleralleinauftrag ist es dem Verkäufer erlaubt, selbst Verkaufsanstrengungen zu unternehmen. Gemäß Makleralleinauftrag müssen Makler für den Auftaggeber intensiv aktiv werden, sie sind jedoch nicht verpflichtet, andere Geschäfte gegenüber dem Alleinauftrag zurückzustellen. Makleralleinaufträge bedürfen der Schriftform.

Zusätzliche Individualklauseln

Der qualifizierte Makleralleinauftrag enthält zusätzliche Individualklauseln - also Klauseln, die zwischen den Vertragsparteien außerhalb des Vertrags individuell festgelegt werden. Sind die Individualklauseln standardisiert, sind sie als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) oder Formularvertrag zu werten und somit unwirksam.

Solche Verträge sollten nur nach juristischer Beratung abgeschlossen werden. In der Praxis wird in den Zusatzklauseln häufig das Selbstvermarktungsrecht des Verkäufers eingeschränkt. Schließt dieser dann einen Verkauf am Makler vorbei ab, ohne dass der Käufer eine Provision zahlt, muss der Verkäufer Schadensersatz in Höhe der vollen Provision leisten.

Bindung an den Makler

Unterschreibt der Verkäufer einen Maklerauftrag, bindet er sich einige Monate. Üblicherweise wird eine Vertragslaufzeit von sechs Monaten als sinnvoll angesehen. Der Verkäufer sollten darauf achten, dass sich der Vertrag nach Ende der Vertragslaufzeit nicht automatisch verlängert.

Um spätere Streitigkeiten mit dem Makler zu vermeiden, sollten alle Inhalte des Vertrags vor dem Unterschreiben sorgfältig gelesen werden, also auch das Kleingedruckte. Eventuell kann der Kunde den Vertrag auch durch einen Rechtsanwalt oder bei der Verbraucherzentrale überprüfen lassen.

Die Maklercourtage

Die Maklercourtage - auch Maklerlohn oder Maklerprovision genannt - wird in der Regel prozentual am Gegenstandswert des Notarvertrags erhoben, doch auf Festbeträge können vereinbart werden. Sie wird grundsätzlich fällig, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde, also nicht erst bei Kaufpreiszahlung, Bezug der Immobilie oder Ähnlichem. Wurde im Maklervertrag nichts anderes vereinbart, wird die Courtage fällig, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

  • mündlicher oder schriftlicher Maklervertrag,
  • der Makler hat die Immobilie vermittelt oder eine Nachweisleistung erbracht,
  • der Makler hat eine typische Tätigkeit entfaltet, die zum Abschluss des Hauptvertrages geführt hat; diese Tätigkeit war ursächlich für den Vertragsabschluss.

Wer die Zahlung der Courtage leisten muss, ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. In der Mehrheit der Bundesländer teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage, in den anderen Ländern leistet der Käufer die gesamte Provision.

Kommentare (1)

3.3.2011, 18:53 Uhr von Martinus Profil ansehen
Zum Thema Maklerprovision gibts mittlerweile Alternativen. So fallen bei einem provisionsfreien Makler wie zum Beispiel www.simplyzigzag.de in Berlin keine Provisionsleistungen für den Käufer an. Bei diesem Festpreismakler muss nur der Verkäufer eine vorher festgeschriebene Summe bezahlen, die aber weit unter den 3-6 Prozent der üblichen Maklerprovision liegt.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

 meineimmobilie.de-Tipp


Über die Höhe der Maklercourtage sollten Sie verhandeln. Denn die von Maklern geforderte "ortsübliche" Provision liegt im Schnitt um 20 Prozent über der tatsächlich gezahlten Courtage. Dies hat eine vom Bundesverbraucherschutzministerium geförderte Studie des Vereins "wohnen im eigentum" aus dem Jahr 2006 ergeben.