Dienstag, 25.03.2014 | Autor: Mirjam Büttner, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Mängel: Das sind die verborgenen Tücken beim Hauskauf

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Worum geht´s

Augen auf beim Hauskauf: Was Sie Ihren Verkäufer unbedingt fragen sollten.  

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Topstory: Endlich eine eigene Wohnung! Keine lästigen Mieterpflichten mehr. Kein Ärger mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung. Doch die anfängliche Freude ist schnell verpufft, wenn erste Mängel auftauchen. 

Für die meisten Privatleute ist der Kauf einer Immobilie etwas ganz Besonderes. Sie haben lange gespart und viel gerechnet, bis sie sich ein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten konnten.

Viele erwerben zum ersten und einzigen Mal eine Immobilie. Die Tücken stecken dabei schon im Kaufvertrag. Treten nach dem Wohnungskauf erste Mängel auf, zeigen die Vertragsdetails, wie gut Ihr Kaufvertrag wirklich ist. Denn anahnd des Vertrags entscheidet sich, wer für das Beseitigen der Mängel zahlen muss.

Was ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag heißt

Im Kaufvertrag, der immer über einen Notar abgewickelt wird, vereinbaren Käufer und Verkäufer üblicherweise einen Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht für Schäden aufkommen muss, die erst nach der Kaufabwicklung ans Licht kommen.

Doch trotz Gewährleistungsausschluss können Sie sich als Käufer vor bösen Überraschungen absichern: Mit den richtigen Fragen an den Verkäufer. Die Antworten halten Sie am besten schriftlich im Vertrag fest.

Hauskauf: Stellen Sie Ihrem Verkäufer diese Fragen

Die Heizungsanlage gehört mit zu den teuersten Posten eines Hauses. Deswegen sollen Sie hier nachfragen, ob beispielsweise die Heizungsanlage den aktuellen Vorschriften entspricht und regelmäßig gewartet wurde.

Oder ob es im Haus schon einmal Wasserschäden, zum Beispiel durch Hochwasser, gegeben hat.

Beantworter der Verkäufer Ihre Frage falsch und verschweigt er damit vorsätzlich einen Mangel, verwirkt er damit seinen Gewährleistungsausschluss und muss Ihnen Schadensersatz leisten.

Doch nicht nur das: Er muss Ihnen auch entsprechende Nachbesserungen bezahlen.

Hauskauf: Was der Verkäufer verschweigen darf

Wer nicht fragt, verliert - und zwar seine Gewährleistungsansprüche. Fragen Sie also nicht gezielt nach Mängeln, bekommen Sie meist keine Auskunft. Denn der Verkäufer muss von sich aus nicht auf Schäden am Haus hinweisen.

"Es gibt keine Offenbarungspflicht bei Mängeln", sagt Hajo Köster, Rechtsanwalt bei der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein.

Deswegen sei es ja besonders wichtig, dass der Käufer seine Fragen an den Verkäufer schriftlich im Vertrag festhalten lässt. "Mündliche Vereinbarungen sind nichtig, weil sie im Streitfall nicht beweisbar sind", erläutert Köster.

Hauskauf: Wen Sie sonst noch fragen können

Der Käufer sollte sich zudem bereits vor seiner Kaufentscheidung gründlich informieren. "Er kann bei der Gemeinde oder bei den Nachbarn fragen, ob das Haus zum Beispiel in der Vergangenheit von Überschwemmungen betroffen war", rät Hajo Köster.

Fragen Sie allerdings den Verkäufer vorher um Erlaubnis. Hat er etwas dagegen und kann er kein Verständnis dafür aufbringen, dass Sie als Käufer ein mangelfreies Haus erwerben wollen, sollten Sie als Eigentümer in spe Ihre Kaufentscheidung noch einmal überdenken.

Fragen Sie als Käufer nach diesen Unterlagen

Lassen Sie sich als Käufer auch Unterlagen vorliegen, die zum Beispiel belegen, dass die mitgekaufte  Heizungsanlage regelmäßig gewartet wurde. Wer sich solche Unterlagen nicht zeigen lässt, kann böse Überraschungen erleben!

Denn als Neueigentümer übernehmen Sie mit dem Kaufvertrag auch die "Leichen", die Ihr Verkäufer im Keller hatte. Zum Beispiel die schriftlichen Mahnungen des Schornsteinfegers, dass der Eigentümer die Heizungsanlage modernisieren lassen muss. Fragen Sie hier nicht nach, erfähren Sie von solchen Dingen unter Umständen erst, wenn Sie plötzlich selbst zur Kasse gebeten werden.

Kauf trotz Mängel: Handeln Sie den Preis runter

Natürlich können Sie eine Immobilie auch dann kaufen, wenn Sie mit dem Verkäufer Schäden oder Mängel besprochen hatten. In diesem Fall haben Sie laut Hajo Köster zwei Möglichkeiten:

1. Entweder wird der Mangel noch vom Verkäufer behoben oder

2. Sie kaufen die Immobilie mitsamt der Schäden, handeln aber dafür einen geringeren Kaufpreis aus.

Vertrauen Sie nicht blind auf das, was im Exposé steht

Kaufen Sie die Immobilie über einen Makler, sollten Sie grundsätzlich alle Angaben aus dem Exposé überprüfen. Das rät der Verbraucherverein wohnen im eigentum e.V. aufgrund einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Demnach dürfen Makler Angaben, die sie vom Eigentümer zur Immobilie bekommen haben, ungeprüft in ihr Exposé übernehmen. "Käufer sollten deshalb davon ausgehen, dass die Angaben in den Makler-Exposés von den Verkäufern stammen und diesen Angaben nicht blind vertrauen", beschreibt der Verein

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Sind Sie lieber Herr im eigenen Haus oder könnten Sie auch damit leben, "nur" Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein? Bevor Sie nach der passenden Immobilie suchen, sollten Sie sich dieser Gewissensfrage stellen und beide Varianten gegeneinander abwägen. 

Auf einer Baustelle erbringen viele Unternehmen verschiedene Leistungen - manchmal auch in einer Qualität, die der Bauherr nicht hinnehmen muss. Bei der Bauabnahme hat er die Chance, Mängel anzugeben und auf eine Nachbesserung zu bestehen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Sie sollten sehr gründlich vorgehen, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht. Die Kosten für einen Gutachter haben sich in vielen Fällen schnell ausgezahlt, denn Sie erfahren nicht nur etwas über eventuelle Schäden, sondern auch etwas über den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie.