Leben in der Hausgemeinschaft

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Instandhaltung des Sondereigentums

Jeder Wohnungseigentümer hat also für die Instandhaltung seines Sondereigentums selbst Sorge zu tragen und die dadurch entstehenden Kosten zu übernehmen.

Kommt ein Wohnungseigentümer dieser Instandhaltungspflicht im Bereich seines Sondereigentums nicht nach, ist er gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der sich aus unterlassener Instandhaltung des eigenen Sondereigentums im Bereich des Sondereigentums eines anderen Miteigentümers oder aber im gemeinschaftlichen Eigentum ergeben hat.

Wasseranschlüsse im Kellerabteil schützen

Wenn sich im Kellerraum eines Wohnungseigentümers Wasserleitungen anderer Wohnungen befinden, umfasst die Sorgfalt beispielsweise die Pflicht des Eigentümers, die betreffenden Leitungen vor dem Einfrieren zu schützen.

Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er auf Schadensersatz. Die Pflicht zur Instandhaltung des Sondereigentums schließt allerdings nicht die Verpflichtung ein, die im Sondereigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen, beispielsweise Wasserinstallationen, regelmäßig von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

Kein Nachteil für andere

Der Wohnungseigentümer hat von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst. Die Vorschriften des jeweiligen Landesnachbarrechts geben bei der Beurteilung der Frage des Nachteils Anhaltspunkte.

Duldungspflicht

Aus den Nutzungsrechten am Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergibt sich zwangsläufig auch eine Duldungspflicht. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Einwirkungen auf die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und auf das gemeinschaftliche Eigentum zu gestatten, soweit ihm dadurch keine Nachteile entstehen.

Ein generell in der Teilungserklärung geregeltes Betretungsrecht des Verwalters zur Instandsetzungskontrolle verstößt jedoch gegen das Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung. Ein Betretungsrecht des Verwalters kann nur wirksam vereinbart werden, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen.

Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen. In welcher Weise das Sondereigentum im Einzelfall genutzt werden darf, kann sich aus dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Letztere ist entscheidend.

Berufliche oder gewerbliche Nutzung

Es ist nicht ausgeschlossen, dass eine Eigentumswohnung beruflich oder gewerblich genutzt wird. So ist beispielsweise nichts dagegen einzuwenden, wenn eine Eigentumswohnung von einem Kunstmaler als Atelier verwendet wird. Dagegen wird ein Lärm erzeugender Betrieb, wie eine Druckerei, nicht duldungsfähig sein.

Der Gebrauch einer Eigentumswohnung für Zwecke der Prostitution ist nicht zu dulden, da sowohl der Verkaufs- als auch der Mietwert der anderen Wohnungen herabgesetzt wird.

Duldung der gewerblichen Nutzung

Eine Verwendung für freiberufliche Zwecke sollte in der Regel gestattet sein, wenn eine unzumutbare Belastung der Mitbewohner durch Kunden und Besucher nicht zu befürchten ist. Die Nutzung einer Wohnung als Anwaltskanzlei, Architektur-, Ingenieur- oder Steuerbüro wird wegen der geringen Besucherzahl in der Regel zu dulden sein.

Ob die Einrichtung einer Arztpraxis in einer Eigentumswohnung immer erlaubt sein soll, erscheint jedoch zweifelhaft. Bei der Entscheidung all dieser Fragen kommt es, soweit die Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Bestimmung trifft, in erster Linie auf den Charakter der Eigentumswohnanlage an.

Streitpunkt Haustür

Gerade die Verschließbarkeit der Haustür gibt in diesen Fällen oftmals Anlass zum Streit. In gemischt genutzten Anlagen, in denen sich sowohl Wohnungen als auch Geschäfts-, Büro- oder Praxisräume befinden, wollen die gewerblichen Nutzer während der Betriebszeit die Tür für ihre Kundschaft offen halten, während die Eigentümergemeinschaft daran interessiert ist, dass die Tür ständig geschlossen bleibt und nur mit dem Hausschlüssel oder durch die elektrische Türschließanlage geöffnet werden kann.