Montag, 14.04.2014 | Autor: Jörg Stroisch , Foto: © freshidea - Fotolia.com

Gutes Baugrundstück in guter Lage finden

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Worum geht´s
  • Der Weg zum Baugrundstück 

Topstory: Vor dem Hausbau steht der Grundstückskauf. Und da gibt es in begehrten Städten schon bei der Suche ein Problem. Die Tücke liegt aber auch so im Detail: Viele Faktoren können das begehrte Land zum Risikofaktor machen. 

118,52 Euro pro Quadratmeter – das ist der durchschnittliche Preis für ein Grundstück in Deutschland, wie ihn das Immobilieninserateportal Immowelt ermittelte. Der Durchschnitt zeigt aber auch: Während demnach der Quadratmeterpreis in Köln bei fast 330 Euro liegt, kommt Schleswig nur auf fast 64 Euro. „Die sicher geglaubte finanzielle Reserve eines Einfamilienhauses ist in vielen Regionen nur noch eine Scheinsicherheit“, beschreibt so auch Marc Weinstock, Mitglied im Präsidium des Zentralen Immobilienausschuss Deutschland (ZIA), die Lage: „Verkaufspreise für Einfamilienhäuser fallen in einigen Regionen massiv und dort wird es schon heute schwierig, überhaupt einen Käufer zu finden.“

In manchen Regionen ist es hingegen gar nicht so einfach, ein frei verfügbares Baugrundstück zu erhalten. „In den Metropolen und den darum liegenden Speckgürteln gibt es weiterhin steigende Wohnungspreise und eine große Nachfrage nach Baugrundstücken, die zum Teil gar nicht ausreichend befriedigt werden kann“, analysiert Weinstock.Gemeinden, Kirchen und Bauunternehmen erteilen Auskunft über freie Grundstücke in einem Ort. Aber auch Anzeigen in der Tagespresse, auf Internetportalen oder die Anfrage bei Maklern können hilfreich sein. Viel Zeit muss da der angehende Bauherr mitbringen und auch sogar damit rechnen, dass er kein passendes Grundstück findet. Denn: Nicht jedes angebotene Grundstück ist auch eine gute Wahl.

Bei Grundstückskauf auch die Mikrolage beachten

Neben der gesamtgesellschaftlichen Situation ist immer auch die konkrete Lage entscheidend: „Urbanisierung ist meiner Ansicht nach ein Megatrend und dieser wird sich weiter fortsetzen“, beschreibt so Weinstock. Das ist dann insbesondere der Wunsch nach einer guten Nahversorgung. Und dazu gehört die generelle infrastrukturelle Anbindung etwa an den öffentlichen Nahverkehr, an nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen ebenso, wie das Wohnklima direkt vor der eigenen Haustür: Wenn die Autobahn direkt vor der Haustür vorbei führt, ist zwar die Verkehrsanbindung gut, aber die Lebensqualität dennoch schlecht. Deshalb ist es auch sehr schwer, pauschale Aussagen über ganze Städte oder Regionen zu machen: Die Faktoren können bereits an der nächsten Straßenecke ganz anders sein. Zur Selbstinformation gehört es deshalb unabdingbar, sich vor Ort ein eigenes Bild zu machen.

Baugrundstück: Blick auf den Grund und Boden

Ein Blick in den Bebauungsplan der Stadt oder Gemeinde ist ebenfalls unabdingbar für die Selbstinformation. „Zunächst sollte man sich die Festlegungen des Bebauungsplanes für das eigene Grundstück anschauen, das man kaufen will“, mahnt Michael Zurhorst, Präsident des Bundesverbandes der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (BdVI). „Da gibt es Baugrenzen oder Baulinien, innerhalb derer man bauen darf oder an denen man sogar bauen muss.“ Ein Blick auch in den Textteil des Bebauungsplans sei unabdingbar, dort könnten sich zum Beispiel auch noch Vorgaben zum Lärmschutz oder zur Versickerung von Regenwasser befinden, die schnell sehr teuer werden könnten. Das gilt auch für andere Fälle: Stellt sich heraus, dass sich auf dem Grundstück früher einmal eine Tankstelle oder eine Mülldeponie befand, könnte der Boden verunreinigt sein. „Hundertprozentige Sicherheit vor vorhandenen Altlasten wird es im Vorfeld nicht geben“, sagt Zurhorst. „Aber auf jeden Fall sollte man für ein Grundstück bei der zuständigen Behörde - die regional sehr unterschiedlich ist - eine Altlastenauskunft einholen.“

Vermessung des Baugrundstückes

Zwar kommt es heute so gut wie nicht mehr vor, dass ein Haus auf dem falschen Grundstück gebaut wird, weil die finanzierenden Banken nun immer eine Identitätsprüfung verlangen. Aber andere Abweichungen sind tagtägliche Praxis: Käufer und Verkäufer wundern sich nicht selten, dass das erworbene Grundstück rein rechtlich zum Beispiel doch nicht an der Hecke endet, sondern einige Meter davor. Das sorgt dann für Mühe und Ärger. Abhilfe schafft es, wenn die Vermessung einfach vor der Vertragsunterschrift durchgeführt wird, zumal sie eh bei Aufteilungen zwingend vorgeschrieben ist, also keine zusätzlichen Kosten entstehen.

Das hat dann auch ganz praktische Gründe: „Bei einem solchen Ortstermin kann man auch Punkte feststellen, die im Bebauungsplan vielleicht nicht ersichtlich sind“, beschreibt Zurhorst. „Bäume lassen sich selten beseitigen, aber die Umlegung von zum Beispiel Laternen und Parkbuchten lässt sich im Vorfeld noch gut vertraglich regeln.“ Und auch in einem anderen Punkt versteht der Vermessungsingenieur den Spareifer mancher Bauherren nicht: „Zunächst einmal sollte sich jeder Kaufinteressent intensiv mit der Materie befassen“, rät Zurhorst. „Schließlich übersteigt die zu erwartende Investition deutlich die Kosten eines Autos. Also sollte man zumindest mehr Aufwand in die Materie Grundstück und Haus stecken als beim Autokauf, wo die meisten Leute bekanntlich viel Zeit investieren und meist auch Details sehr genau kennen.“ 

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Vor dem Kauf eines Baugrundstückes sollte der Käufer sich genauestens über das Bauland informieren. Dabei hilft das meineimmobilie.de-Dossier rund um das Grundstück.

 meineimmobilie.de-Tipp

Verschiedene Institutionen beschäftigen sich mit Themen rund um das Baugrundstück. Eine kleine Auswahl.

  • Zentraler Immobilienausschuss, Wallstraße 16, 10179 Berlin, Telefon: (030) 20 21 585 0, Fax: (030) 20 21 585 29, www.zia-deutschland.de, info@zia-deutschland.de
  • Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BdVI), Luisenstr. 46, 10117 Berlin, Telefon (030) 240 83 83, Fax: (030) 240 83 859, www.bdvi.de, info@bdvi.de
  • Immowelt-Statistik für Grundstücke und Immobilien: Die Preise im Überblick. www.immowelt.de/immobilienpreise/deutschland