Dienstag, 02.09.2008 | Autor: Marc Popp/mb

Erst prüfen, dann kaufen

Der Kauf einer Eigentumswohnung sollte mindestens genauso gut überlegt sein wie der Hauskauf. Denn bei der Eigentumswohnung ist der Käufer an Bestimmungen und Regeln der Eigentümergemeinschaft gebunden. Deshalb sollte er im Vorfeld möglichst viele Informationen zu der Wohnung sammeln und Einsicht in wichtige Dokumente nehmen.

Wichtige Dokumente prüfen

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten folgende Dokumente unbedingt eingesehen werden:

  • Grundbuchauszug: um die Grundstücksgröße und mögliche Belastungen in Abteilung II und III zu prüfen.
  • Einsicht in das Baulastenbuch: wegen möglicher Belastungen.
  • Lageplan: um die Grundstücksgrenzen zu erkennen.
  • Baugenehmigung: um zu überprüfen, ob die vorhandene Bausub-stanz der erteilten Baugenehmigung entspricht.
  • Auszug aus dem Bebauungsplan: um die Nachbarbebauung und mögliche zukünftige Veränderungen zu erkennen.
  • Flächennutzungsplan: um eine Auskunft über die kommunale Rahmenplanung der Umgebung zu erhalten.
  • Mietvertrag: soweit die Wohnung vermietet ist, um die Kündigungsmöglichkeiten, Nebenkostenregelung und Mietpreisvereinbarung zu prüfen.
  • Einheitswertbescheid: wegen Ermittlung der Vermögensteuer, Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer, Grundstückswertfestsetzung und Grundsteuer.
  • Grundsteuerbescheid: zur Ermittlung der zu entrichtenden Grundsteuer.
  • Gebäudebrandversicherung: wegen des Beitrags zur Gebäudebrandversicherung.
  • Bewertung des Grundstücksanteils: zur Ermittlung des Bauwertes als Grundlage für eine Abschreibung.
  • Schlussabnahmeschein: zur Bestätigung, dass das Bauwerk von der Baubehörde beanstandungslos abgenommen wurde.
  • Teilungserklärung: zur Feststellung der Miteigentumsanteile und der in der Teilungserklärung festgelegten Rechte der Eigentümer.
  • Beschlussprotokolle: zur Ermittlung der aktuellen Verwaltungsaufgaben und geplanter Renovierungen oder Modernisierungen.
  • Verwaltervertrag: zur Prüfung der Vereinbarungen zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft.
  • Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: zur Ermittlung der Höhe des durch jeden Eigentümer zu zahlenden Hausgeldes.

Nachteile vor dem Kauf erkennen

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten die wichtigsten Dokumente wie beispielsweise Lageplan, Baulastenbuch und Flächennutzungsplan pgeprüft werden.

Nicht nur der Grundbuchauszug gehört beim Wohnungskauf zu den wichtigsten Dokumenten, sondern auch Teilungserklärung, Gemein-schafts- und Hausordnung sowie die letzten Jahresabrechnungen und Protokolle der letzen Eigentümerversammlungen. Hieraus können sich nämlich finanzielle Nachteile ergeben, die der Käufer noch vor dem Kauf erkennen sollte.

Verhältnis der Wohnungseigentümer

Erwerber beschäftigen sich oft zu sehr mit den rechtlichen Risiken der Regelungen im Kaufvertrag über Art und Umfang der gegenseitigen Leistungspflichten. Darüber sollte man aber nicht die Regelungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aus dem Auge verlieren. Der Umfang der Bindung an die Gemeinschaftsordnung verbirgt sich oft hinter einer unscheinbaren Formulierung: "Die Teilungserklärung, alle Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer und die Hausordnung sind Gegenstand dieses Kaufvertrags".

Die Risiken, die der Erwerber eingeht, kann er nur richtig einschätzen, wenn er vor Abschluss eines Kaufvertrags auch Einsicht in eine bestehende Gemeinschaftsordnung nimmt. Den Inhalt einer Teilungserklärung und sonstige Beschränkungen des Sondereigentums, die im Grundbuch eingetragen sind, können beim Grundbuchamt eingesehen werden. Der Erwerber hat daran ein berechtigtes Interesse.

Informationen einholen

Wichtige Informationen, die der Käufer unbedingt vor seiner Kaufentscheidung einholen sollte:

  • Beschlüsse der Eigentümerversammlung
  • Einsichtnahme in die Beschlussniederschriften
  • Frage an den Verwalter nach ergangenen gerichtlichen Entscheidungen

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Es schreibt für Sie

Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

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Fertigen Sie von allen Unterlagen Kopien an, prüfen Sie diese in Ruhe und legen Sie sie sicherheitshalber einem Rechtsanwalt vor. Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind auch dann für Sie verbindlich, wenn sie rechtswidrig sind, aber nicht angefochten wurden.