Freitag, 17.10.2008 | Autor: Georg Hopfensberger/Stefan Onischke/mb

Energieausweis als Vertragsbestandteil

Der Verkäufer eines Hauses ist genauso wie der Vermieter dazu verpflichtet, dem Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis für sein Gebäude vorzulegen. Den Energieausweis muss und sollte er jedoch nicht zum Bestandteil des Kaufvertrages machen, sonst haftet der Verkäufer für die Richtigkeit der Angaben und ist schadensersatzpflichtig, wenn die energetische Qualität des Hauses nicht mit den Daten aus dem Energieausweis übereinstimmt.

Gemäß Paragraph 16 Abs. 2 Energieeinsparverordnung hat der Verkäufer eines Gebäudes dem potenziellen Käufer einen Energieausweis zugänglich zu machen, wenn der Kaufinteressent dies verlangt. Kommt der Verkäufer dieser Verpflichtung nicht nach, so kann gegen ihn ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängt werden (Paragraph 27 Abs. 2 EnEV).

Beschaffenheitsvereinbarung

Verkäufer sollten deshalb den Energieausweis keinesfalls zum Bestandteil des notariellen Kaufvertrags machen. Denn in diesem Fall kann der Inhalt des Energieausweises zu einer Beschaffenheitsverein- barung im Sinne des Paragraphen 434 Abs. 1 Satz 1 BGB werden.

Entspricht die Immobilie dann nicht den im Energieausweis angegebenen Werten und Eigenschaften, so liegt ein Sachmangel vor. Die tatsächliche Beschaffenheit (Ist-Beschaffenheit) der Immobilie weicht dann von der vertraglich vereinbarten (Soll-Beschaffenheit) ab. Dies führt zu Gewährleistungsrechten des Käufers, insbesondere Nacherfüllung, Minderung und Schadensersatz (Paragraph 437 BGB).

Nur ausnahmsweise kann es geboten sein, einen Energieausweis zum Vertragsgegenstand und somit zu einer Beschaffenheitsvereinbarung zu machen. Dies wird zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Verkäufer von den besonderen energetischen Qualitäten seines Gebäudes überzeugt ist und sich deshalb aufgrund der energetischen Gegebenheiten einen Marktvorteil erhofft. Die Vereinbarung einer Beschaffenheit durch Einbeziehung der energetischen Eigenschaften und Werte in den Kaufvertrag sollte jedoch die Ausnahme bleiben.

Energieausweis nicht zu Vertragsbestandteil machen

Beim verbrauchsorientierten Ausweis empfiehlt es sich grundsätzlich nicht, den Energieausweis in den Vertrag einzubeziehen. Trotz Witterungsbereinigung und Berücksichtigung von Leerständen hängen die Werte im Energieausweis auch stark vom Nutzerverhalten ab. Die späteren Verbrauchswerte können hiervon erheblich differieren.

Deshalb sollte - wenn überhaupt - allenfalls ein bedarfsorientierter Ausweis zur Beschaffenheitsvereinbarung gemacht werden. In diesem Fall muss dem Verkäufer aber klar sein, dass bei späteren Abweichungen von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit verschuldensunabhängig Mängelrechte des Käufers entstehen können.

Veränderung der energetischen Qualität

Auch bei bedarfsorientierten Energieausweisen können bauliche Veränderungen, die nach Erstellung des Ausweises vorgenommen wurden, bereits die energetische Qualität des Gebäudes beeinflussen.

Wird ein Bedarfsausweis - entgegen ausdrücklicher Empfehlungen - in den Kaufvertrag im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung einbezogen, so muss der Verkäufer gründlich recherchieren, ob die energetische Qualität des Gebäudes sich durch spätere bauliche Maßnahmen verändert hat.

Formulierungen im Vertrag

Nach der hier empfohlenen Vorgehensweise sollte der Verkäufer jedenfalls im Kaufvertrag klarstellen, dass er den Energieausweis nur in Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung gemäß Paragraph 16 EnEV von einem Ingenieur-Büro/Architekten/Energieberater hat erstellen lassen und den Ausweis an den Käufer übergeben hat.

Er sollte im notariellen Kaufvertrag außerdem festhalten, dass er für die Richtigkeit des Ausweises nicht einzustehen hat und dass die Übergabe ausschließlich in Erfüllung der Verpflichtung nach Paragraph 16 EnEV erfolgt ist.

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Stefan Onischke ist Dipl.-Ing. (Univ.) und freiberuflicher Architekt. Bisherige Veröffentlichungen in Bayerische Haus- und Grundbesitzerzeitung, Abendzeitung München.
Stefan Onischke

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Beim Verkauf eines Passivhauses, das nach den neusten Standards errichtet wurde, können Sie einen Energieausweis zum Vertragsgegenstand machen.

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