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Die Bank als Gläubiger
Landläufig nennt sich das Baudarlehen heute Hypothekendarlehen. Und in der Tat wurden früher Darlehen durch eine Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs gesichert. Die Hypothek ist fest an einen Darlehensvertrag gekoppelt und sinkt mit der Rückzahlung der Schulden.
Die Hypothek wurde als übliches Grundpfandrecht von der Grundschuld abgelöst. Diese Besicherungsform bleibt über die gesamte Laufzeit eines Kreditvertrags in voller Höhe bestehen und wandelt sich nach Ablauf des Kredits in eine Eigentümergrundschuld um.
Eine Sonderform der Grundschuld ist die Rentenschuld. Hier muss der Eigentümer des Grundstücks Gläubiger in regelmäßigen Abständen einen Teilbetrag der Gesamtschuld, eine sogenannte Rente, zurückzahlen.
Beurteilung der Rangfolge
Erstrangig, zweitrangig - das ist die Sprache der Immobilienfinanzierer. Für Banken ist bei der Vergabe eines Kredits entscheidend, an welcher Stelle ihr Grundpfandrecht eingetragen ist. Denn je weiter unten - also je "nachrangiger" - es steht, desto unwahrscheinlicher ist es, dass ihre Kreditforderungen im Falle einer Zwangsversteigerung noch beglichen werden können.
Die Rechte der Abteilung II und Abteilung III sind gleichwertig. Gibt es ranggleiche Rechte in beiden Abteilungen, dann ist das Datum der Eintragung im Grundbuch entscheidend für den Vorrang.
Umgekehrt: Je schlechter der Rang in der dritten Abteilung des Grundbuchs ist, desto teurer wird der Kreditnehmer den Banken ihr erhöhtes Risiko durch höhere Kreditzinsen bezahlen müssen.
Die Eigentümergrundschuld
So sind die Grundpfandrechte für den sachlichen Wert einer Immobilie zwar nicht entscheidend, bedeuten aber dennoch bares Geld. Manchmal kann es für Besitzer einer Immobilie interessant sein, einen vorderen Rang im Grundbuch für einen späteren Kredit freizuhalten.
Dies gewährleistet der Kreditnehmer durch eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Das ist eine Grundschuld, die auf ihn, also den Eigentümer, eingetragen ist.
Bei manchen Finanzierungsformen wäre es nämlich schade, wenn ihnen der "günstige" vordere Rang zugeordnet würde, obwohl sich diese durch eine andere Risikokalkulation auch mit hinteren Rängen begnügen würden. Das ist zum Beispiel beim staatlichen Krediten der Fall.
meineimmobilie.de-Tipp
Die Grundpfandrechte an Ihrer Immobilie sichern Ihre Bank gegen einen möglichen Verlust ab, der durch eine Zahlungsunfähigkeit entstehen kann. Beachten Sie, dass vorrangige Darlehen in der Regel günstiger im Zinssatz sind. Bis zu 60-Prozent des Beleihungswertes wird Ihnen das Geld in der Regel günstiger geliehen. Deshalb ist es für Sie sinnvoll, zum Beispiel zinsgünstige Darlehen der KfW, die sich mit einem hinteren Rang begnügen, ab 60 Prozent einzusetzen.