Montag, 29.11.2010 | Autor: Marc Popp/mb

Der Kaufvertrag für eine Immobilie

Ist das Wunschobjekt gefunden, muss sich der künftige Eigentümer mit den Formalitäten des Kaufs beschäftigen. Die Übertragung des Wohnungseigentums setzt, wie die Übertragung eines Grundstücks, den Abschluss eines Kaufvertrags und die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch voraus.

Der Abschluss eines Kaufvertrags über das Eigentum an einer Wohnung erfolgt in gleicher Weise wie ein Kaufvertrag über ein Grundstück. Im Vertrag muss das Wohnungseigentum genau bezeichnet werden und es müssen Vereinbarungen über die Höhe des Kaufpreises sowie die Art und Weise der Kaufpreiszahlung enthalten sein.

Der Erwerb eines Teils eines Wohnungseigentums ist nicht möglich, da Wohnungseigentum nicht wie ein Grundstück geteilt werden kann. Der Kaufvertrag ist erst über die Auflassung gültig. Die Auflassung ist ein dinglicher Vertrag - Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass das Eigentum übergeht. Abschließend muss die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch hinzukommen. Erst dann ist das Eigentum an der Wohnung übergegangen.

Erst mit der Grundbucheintragung ist der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks. Bevor der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung für ihn beantragt und eingetragen.

Schutz des Erwerbers

Damit wird der Erwerber vor nachteiligen Verfügungen des Verkäufers über das Grundstück, beispielsweise Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek, geschützt. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass der Kaufpreis bzw. eine erste Anzahlung erst nach Eintragung einer Vormerkung fällig wird.

Der Notar ist verpflichtet, sich über den Inhalt des Grundbuchs zu informieren und den Kaufparteien den aktuellen Stand mitzuteilen. Damit wird verhindert, dass der Käufer bestehende Belastungen, etwa Dienstbarkeiten, Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, nicht kennt.

Außerdem muss der Notar auch auf bestehende Vorkaufsrechte, etwa der Gemeinden, hinweisen. Geführt wird ein Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann das Grundbuch einsehen und einen Grundbuchauszug fordern. Das gilt insbesondere für einen potenziellen Käufer.

Klärung der Punkte

Der Käufer sollte sich umfassend über den Kaufvertrag und den Inhalt des Grundbuchs informieren. Sicherlich ist es ratsam, den Vertrag einem Anwalt vorzulegen. Die Informationspflicht des Notars ist durch seine Unparteilichkeit begrenzt.

Der Notar ist lediglich verpflichtet, den Vertragsinhalt neutral zu besprechen. Folgende Punkte muss der Käufer unbedingt zuverlässig vor Abschluss des notariellen Bau- bzw. Kaufvertrages klären:

  • Einen aktuellen Grundbuchauszug auf mögliche nachteilige Belastungen prüfen.
  • Sich beim zuständigen Bauamt über Einträge im Baulastenverzeichnis erkundigen.
  • Mit dem Bauträger bzw. Verkäufer alle Zahlungs- und Übergabebedingungen verbindlich in dem Vertragsentwurf festhalten.
  • Die Eintragung einer Vormerkung zu den eigenen Gunsten vereinbaren.
  • Einen Fixtermin für die Baufertigstellung vereinbaren.
  • Vertragsstrafen für eine verspätete Fertigstellung vereinbaren.

Falsche Flächenangaben in Kaufverträgen

Seit 2004 gilt die neue Wohnflächenverordnung. Seitdem ist eindeutig geregelt, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist. Die tatsächliche Wohnfläche kann entweder den Bauunterlagen entnommen oder mit einem Metermaß selbst nachgemessen werden.

Bis zum 31. Dezember 2003 ist die Wohnfläche nach der früher geltenden II. Berechnungsverordnung berechnet worden. Eine solche Berechnung ist auch grundsätzlich weiterhin gültig. Soweit jedoch nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Veränderungen an einem Wohnraum vorgenommen wurden, ist eine Neuberechnung der Wohnfläche nach der neuen gesetzlichen Regelung erforderlich.

Das Rohbaumaß spielt keine Rolle mehr. Angesichts der veränderten Bautechniken (Fertigbauweise, Verwendung von Fertigteilen) wird nun auf das sogenannte Fertigmaß abgestellt.

Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Ein Wahlrecht, die Flächen grundsätzlich bis zur Hälfte anzusetzen, gibt es nicht mehr.

Grundfläche ermitteln

Die Grundfläche der Wohnung werden einfach mit einem Metermaß ermittelt. Die Maße können auch einer Bauzeichnung entnommen werden. Dabei muss es sich aber um die Bauzeichnung handeln, die ursprünglich den Bauantragsunterlagen für das Bauamt beigefügt war.

Allerdings werden Wohnungen nicht immer so gebaut, wie es im Bauplan vorgesehen war. Ist die Immobilie abweichend von der Bauzeichnung gebaut worden, muss die Ausmessung mit dem Metermaß vorgenommen werden. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen einzubeziehen von:

  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  • fest eingebauten Gegenständen, wie beispielsweise Öfen-, Heiz- und Klimageräten, Herde, Bade- oder Duschwannen,
  • frei liegenden Installationen,
  • Einbaumöbeln,
  • nicht ortsgebundenen versetzbaren Raumteilern.

Bei der Ermittlung der Grundfläche bleiben außer Betracht:

  • Schornsteine,
  • Vormauerungen,
  • Bekleidungen, beispielsweise Holzpaneele,
  • frei stehende Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
  • Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze,
  • Türnischen, Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 13 Zentimeter oder weniger tief sind.

Wohnfläche ermitteln

Die Grundfläche ist nicht identisch mit der Wohnfläche. Wie viel von der Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einfließt, hängt beispielsweise von der Nutzung der einzelnen Räume und ihrer Höhe ab. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen sämtlicher Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu zählen zum Beispiel auch die Grundflächen von:

  • Balkonen,
  • Dachgärten,
  • Loggien,
  • Schwimmbädern,
  • Terrassen und
  • Wintergärten.

Die Grundflächen folgender Räume gehören dagegen nicht zur Wohnfläche:

  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Bodenräume,
  • Garagen,
  • Geschäftsräume,
  • Heizungsräume,
  • Kellerräume,
  • Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
  • Trockenräume und
  • Waschküchen.

meineimmobilie.de-Tipp
Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn unbedingt durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen. Als Laie können Sie nur schwer beurteilen, ob alle Klauseln in Ordnung sind.

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Es schreibt für Sie

Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp