Mittwoch, 17.05.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Beim Alter geschummelt: Muss der Verkäufer jetzt alles wieder zurückzahlen?

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Worum geht´s

Falsches Baujahr im Kaufvertrag: Das sind die Rechte des Käufers. 

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Frauen wird nachgesagt, sie würden beim Alter gern mal schummeln. Immobilienverkäufer tun es offensichtlich jedoch manchmal auch – und das mit viel weitreichenderen Konsequenzen. Kommt ihnen der Käufer nämlich auf die Schliche, kann er vom Vertrag zurücktreten und sein Geld zurückverlangen. Allerdings nur, wenn das Baujahr extra in den Kaufvertrag aufgenommen wurde und als Beschaffenheitsangabe gilt.

Es ging um ein Wohnhaus aus dem Jahr 1997. Jedenfalls stand dieses Baujahr im notariellen Kaufvertrag. Auch, dass das Haus seither nicht mehr saniert oder modernisiert worden war. Erst nachdem die Tinte unterm Kaufvertrag getrocknet war, fanden die Käufer – ein Ehepaar aus Porta Westfalica – heraus, dass das Baujahr falsch angegeben war. Das Haus war tatsächlich schon 1995 gebaut worden.

Daraufhin erklärten die Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangten die Rückabwicklung des Kaufvertrags: Sie wollten den Kaufpreis von 600.000 Euro vom Verkäufer zurück. Tatsächlich musste der Verkäufer zahlen, weil er beim Alter „geschummelt“ hatte (OLG Hamm, Urteil v. 2.3.2017, 22 U 82/16).  

Baujahrangabe stellt eine Beschaffenheitsangabe dar

Das Baujahr „1997“ im notariellen Kaufvertrag stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Stimmt die nicht, liegt ein Sachmangel i.S.d. § 434 BGB vor.

Das Baujahr war extra in den Kaufvertrag mit aufgenommen worden. Deswegen stellte die Angabe mehr als nur eine bloße Wissenserklärung des Verkäufers dar. Die Vereinbarung sollte vielmehr erkennbar Rechtsfolgen für beide Seiten auslösen: Die Käufer sollten sich darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entsprach.

Auf der anderen Seite wollte der Verkäufer keine Haftung für einen neueren Baustandard übernehmen.

Falsche Baujahresangabe gilt als Pflichtverletzung des Verkäufers

Die Angabe des falschen Baujahrs kreidete das Gericht dem Verkäufer als erhebliche Pflichtverletzung i.S.d. von § 281 Abs. 1 Satz 3 BGB an.  

Weicht das Baujahr auch nur um 2 Jahre ab, wirkt sich das bereits auf den Verkehrswert und die Restwertnutzung der Immobilie aus. Damit war eine bloße Bagatellgrenze überschritten, denn mit dem früheren Baujahr änderte sich auch der Verkehrswert der Immobilie. Deswegen durfte der Käufer den Kaufvertrag rückabwickeln und bekam sein Geld zurück.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
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Normalerweise werden in Kaufverträgen über Gebrauchtimmobilien die Gewährleistungsrechte des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Stellt sich dann im Nachhinein ein Mangel heraus, kann der Käufer dann in der Regel keine Rechte (Rücktritt, Minderung etc.) mehr aus dem Vertrag herleiten.

 

Das gilt jedoch nicht, wenn im Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart ist. Dann gilt der Haftungsausschluss nicht für die vereinbarte Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, BGH Urteil v. 29.11.2006, VIII ZR 92/06).

 

Fehlt die vereinbarte Beschaffenheit, hat der Käufer die üblichen Gewährleistungsansprüche, z. B. kann er vom Kaufvertrag zurücktreten oder die Immobilie behalten und stattdessen den Kaufpreis mindern.