Montag, 09.05.2011 | Autor: Haufe/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Wieviel eine Immobilie wert ist

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Es gibt zahlreiche Situationen, in denen Immobilieneigentümer, -nutzer und -interessenten eine Antwort auf die Frage benötigen, was ihre Immobilie eigentlich wert ist. Dies kann zum Beispiel bei einem Erwerb, einer Veräußerung, einer Beleihung, einer Ehescheidung und einer Erbauseinandersetzung der Fall sein.

Jede Immobilie ist ein individuelles Gut. Einen "Marktpreis" wie bei Massengütern kann es bei Grundstücken deshalb nicht geben. Trotzdem besteht in vielen Fällen die Notwendigkeit, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, beispielsweise für die Beleihung im Rahmen einer Baufinanzierung oder um für eine anstehende Zwangsversteigerung das Mindestgebot festzulegen.

Verkehrswertermittlung

Bei der Frage nach dem Wert einer Immobilie muss zunächst geklärt werden, welcher Wert maßgebend sein soll. Denn es gibt zahlreiche unterschiedliche Werte: Verkehrswert, Beleihungswert, Verkaufswert, Versicherungswert, Einheitswert, Grundbesitzwert etc.

Besteuerung von Liegenschaften

Der Verkehrswert ist der Wert, der am häufigsten benötigt wird. Lediglich in einigen Spezialfällen, wie zum Beispiel bei der Beleihung, der Versicherung und der steuerlichen Bewertung, sind andere Werte maßgebend. Aber auch viele Banken ermitteln heutzutage zunächst den Verkehrswert und leiten daraus den Beleihungswert ab. Zudem gilt in der steuerlichen Bedarfsbewertung, dass bei strittigen Fällen der Verkehrswert und nicht der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert zugrunde zu legen ist.

Der Verkehrswert

Die Definition des Verkehrswerts in § 194 des Baugesetzbuchs ist für den Laien verwirrend. Sie besagt jedoch nichts anderes, als dass es sich bei dem Verkehrswert um den Preis handelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. In der Umgangssprache gibt es übrigens noch andere Bezeichnungen für den Verkehrswert, beispielsweise Marktwert, Gemeiner Wert oder Wert für jedermann.

Wie ergibt sich der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie hängt dabei von vielen Faktoren ab, in erster Linie jedoch von Angebot und Nachfrage. Hierfür ist die allgemeine Wirtschaftssituation und die Entwicklung des Kapitalmarktes, insbesondere aber auch die Entwicklung am Standort maßgeblich.

Die Feststellung des Verkehrswertes eines Bauprojekts oder einer Immobilie durch einen vereidigten Sachverständigen oder einen Gutachterausschuss kostet rund 0,2 Prozent des Verkehrswertes. Die Schätzgebühren, die von Banken oder Bausparkassen in Rechnung gestellt werden, sind meistens günstiger.

Wertermittlungs-Verordnung

Die Regeln, wie dieser Wert gefunden wird, sind in der sogenannten Wertermittlungs-Verordnung festgelegt. Diese und die Wertermittlungs-Richtlinien werden von den in den Gemeinden gebildeten Gutachterausschüssen zur Feststellung des Verkehrswertes angewendet. Die Gutachterausschüsse der Städte oder Kreise führen zudem Kaufpreissammlungen über alle getätigten Verkäufe des Erhebungsgebietes.

Bei der Beleihung von Grundstücken ist die etwaige zukünftige Verwertbarkeit des Grundstücks maßgeblich. Der Beleihungswert ist der vom Kreditgeber festgesetzte Wert, der jedoch unter dem Verkehrswert liegt. In erster Linie wird der Beleihungswert aus dem Ertragswert abgeleitet.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es folgende Verfahren:

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Diese Verfahren sind die Grundlagen für die Bewertung von Immobilien. Der Sachwert dient in erster Linie dem Standpunkt des Anbieters. Der Ertragswert ist meist Verhandlungsgrundlage für einen Erwerber. Letztendlich sind die Wertermittlungsverfahren Werkzeuge, um den Verkehrswert einzugrenzen. Der Verkehrswert wird schließlich durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht

  • nach den rechtlichen Gegebenheiten, beispielsweise Vermietung oder Verpachtung,
  • nach den tatsächlichen Eigenschaften, beispielsweise Art und Weise der Bebauung,
  • nach der sonstigen Beschaffenheit, beispielsweise Alter und Zustand der Immobilie,
  • nach der Lage des Grundstückes

zu erzielen wäre. Neben den baurechtlichen Voraussetzungen sind außerdem mögliche Rechte und Belastungen des Grundstückes zu erfassen. Diese Belastungen ergeben sich aus:

 

  • Eintragungen im Grundbuch, beispielsweise Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten und
  • Eintragungen in das Baulastenverzeichnis, beispielsweise öffentliche Lasten, Grundsteuer.

Beleihgrenzen

Der Verkehrswert ist aber keine absolute Größe, wenn es um die Gewährung eines Darlehens geht. Die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze für die Gewährung eines Darlehens nach den jeweiligen Vorschriften des Darlehensgebers. Nach § 11 Hypothekenbankgesetz darf die Beleihung 60 Prozent des Beleihungswertes nicht übersteigen.

Ähnliche Vorschriften gelten für die Sparkassen. Bei Bausparkassen darf die Beleihung 80 Prozent des Beleihungswertes nicht übersteigen. Eine Überschreitung dieser Grenze ist zwar nicht ausgeschlossen, schraubt die Darlehenskonditionen aber schnell in die Höhe.

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