Donnerstag, 19.03.2009 | Autor: Jörg Stroisch

Wertsteigerung durch energetisches Sanieren

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Die Instandhaltung einer Immobilie sichert ihren Wert, eine Modernisierung steigert ihn. Der Eigentümer sollte deshalb nicht nur auf die Instandhaltung achten. Vielmehr ist es das Ziel, einen Wertzuwachs zu erreichen. Am nachhaltigsten geschieht dies durch eine energetische Sanierung.

Die Zeiten sind dafür gerade günstig: Zum einen kann so nachhaltig an den immer weiter steigenden Heizkosten gespart werden. Zum anderen werden gerade großzügige Kreditprogramme aufgelegt.

Instandhaltung als Werterhalt

Im Fachjargon der Wertgutachter wird zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung unterschieden: Bei der Instandhaltung werden laufend defekte oder abgenutzte Bestandteile einer Immobilie ausgetauscht. Sie wird deshalb in der Wertermittlung auch als pauschaler jährlicher Abschlag vom Reingewinn berechnet. Die Instandhaltung sorgt für einen normalen altersgeminderten Werterhalt. Wird sie unterlassen, riskiert der Hausbesitzer einen überdurchschnittlichen Wertverlust des Objekts.

Wertsteigerung durch Modernisierung

Die Modernisierung hingegen setzt auf Wertsteigerung. Besonders hier gewinnt das Thema Energie inzwischen immer mehr an Bedeutung. Knapper und teurer werdende Ressourcen sowie ehrgeizige Klimaschutzziele der Bundesregierung sorgen für einen Trend hin zum energieeffizienten Haus.

Instandhaltungsstau als Wertminderung

Eine Immobilie ist definiert durch ihre Gesamtnutzungsdauer. Diese beträgt bei Wohngebäuden etwa 80 bis 90 Jahre. Wird davon das Alter des Hauses abgezogen, so ergibt sich daraus die Restnutzungsdauer. Damit die Restnutzungsdauer tatsächlich ausgeschöpft werden kann, müssen Immobilienbesitzer Instandhaltungen durchführen und die normalen Verschleißerscheinungen der Bausubstanz beseitigen.

Geschieht dies nicht, kommt es zu einem sogenannten Instandhaltungsstau, der die rechnerische Restnutzungsdauer der Immobilie verkürzt. Ein Instandhaltungsstau zeigt sich durch das vermehrte Auftreten von Bauschäden, beispielsweise feuchten Kellerwänden oder undichten Fenstern.

Die Steigerung: der Modernisierungsstau

Ein Modernisierungsstau hingegen ist gekennzeichnet durch ein generelles Defizit der eigenen Immobilie im Vergleich zum - manchmal auch gesetzlich vorgegebenen - Standard am Markt. Weicht etwa der energetische Standard wegen einer veralteten Heizungsanlage, nicht vorhandener Fassaden-Wärmedämmung oder einfach verglasten Fenstern offensichtlich vom normalen Durchschnitt ab, spricht man von einem Modernisierungsstau.

Neben dem Energieaspekt zählen beispielsweise beschädigte Fliesen aus den 1950er-Jahren im Badezimmer oder ein abgenutztes Treppenhaus als Modernisierungsaufgaben. Werden diese vorgenommen, und führen sie gleichzeitig zu einer sichtbaren Werterhöhung, tritt eine Verjüngung der Immobilie ein: Die rechnerische Restnutzungsdauer des Objekts verlängert sich. Einer Immobilie mit einer rechnerischen Restnutzungsdauer von 30 Jahren werden so aufgrund der Modernisierung zehn Jahre geschenkt, wodurch sich die tatsächliche Restnutzungsdauer auf 40 Jahre erhöht.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

 meineimmobilie.de-Tipp


Oftmals finden Sie einen Instandhaltungsstau gepaart mit einem Modernisierungsstau vor. Mehr oder weniger gravierende Bauschäden sind dann meist die Folge. Werden diese behoben, spricht man von einer Modernisierung. Mit einer aufwändigen und durchgreifenden Erneuerung der kompletten Bausubstanz bringen Sie das Gebäude auf den Stand der Zeit. Die Immobilie "verjüngt" sich damit massiv und die Restnutzungsdauer steigt erheblich an.