Wertermittlung: Nie wieder Schrottimmobilien

Berühmt-berüchtigt war die "Sonderabschreibung Ost", die mittlerweile der Vergangenheit angehört. Mit ihr konnten Immobilien in den Gebieten der ehemaligen DDR extrem schnell abgeschrieben werden.

So konnten neben den normalen Sätzen anfangs bis zu 50 Prozent innerhalb der ersten fünf Jahre zusätzlich "abgeschrieben" werden, später noch zwischen 20 und 40 Prozent. Damit sollten verstärkt Sanierungsmaßnahmen gefördert werden.

Die Vorgehensweise führte zu der absurden Situation, dass etliche Immobilien nur aufgrund der hohen Steuerersparnis saniert und gebaut wurden, nicht aber wegen einer nachhaltigen Renditechance. Die Preise für Immobilien im Osten waren deshalb für mehrere Jahre überhöht und gaben den realen Wert dadurch nicht annähernd wider.

Prüfung der Renditechance

Der Begriff "Schrottimmobilien" wurde für viele Immobilienerwerber auch in diesem Zusammenhang zu einem bitteren Schlagwort: An dem Verkauf und der Finanzierung nicht nachhaltig positionierter Immobilien waren neben dubiosen Initiatoren von "Steuerspar-Fonds" auch viele Banken und Bausparkassen unrühmlich beteiligt und so wurde "Omas Sparbuch" vielerorts gewissenlos geplündert. Etliche Gerichte beschäftigen sich seit langem mit den Konsequenzen.

Nachhaltiger Wertansatz

Für Immobilienbesitzer und -erwerber gilt: genau kontrollieren, ob die Immobilienpreise in einer Region einem nachhaltigen Wertansatz folgen. Dabei sollte besser nicht auf die Angaben von Bankberatern oder den Vertretern von geschlossenen Fonds vertraut werden.

Stattdessen sollten vor dem Kauf die Immobilienpreise in der Region verglichen werden. Während also die "wirtschaftliche Abnutzung" von Immobilien im steuerlichen Bereich politisch motiviert ist, müssen für ein Wertgutachten realitätsnahe Angaben gefunden werden.

Altersminderung

Die Altersminderungskonzepte in der Wertermittlung unterscheiden sich deshalb deutlich von den steuerlichen Rahmenbedingungen.

Häufig werden in der Wertermittlung die lineare Alterswertminderung, die Alterswertminderung nach Ross und die parabelförmige Alterswertminderung angenommen. Sie beruhen alle auf theoretischen Annahmen.

Alterswertminderung nach Vogels & Ross

Die Alterswertminderung nach Ross ist eine theoretische Formel, die nicht durch reale Beobachtungen belegt ist. Sie endet beim Ablauf der Gesamtnutzungsdauer auf dem Wert 0. Sie ist als Anlage 8 Bestandteil der Wertermittlungsverordnung.

Die Alterswertminderung nach Vogels hingegen wurde auf Basis tatsächlicher Kaufpreisdaten ermittelt, sie ist eine empirische Formel. Der Vorteil der empirischen Formel liegt darin, dass am Ende einer Gesamtnutzungsdauer immer noch ein Restwert bestehen bleibt. Dies entspricht auch den Beobachtungen in der Realität. Sehr beliebt ist die Vogels-Methode bei den Gutachtern von Sparkassen.

Leider lässt sich die Formel nicht standardmäßig einsetzen, denn der Gutachter muss vom Istzustand einer Immobilie ausgehen und diesen bewerten.

Gesamtnutzungsdauer

Entscheidend ist vielmehr, von welcher Gesamtnutzungsdauer Immobiliengutachter üblicherweise ausgehen:

• Ein- und Zweifamilienhaus: 80 bis 90 Jahre
• Fertighaus: 50 bis 60 Jahre
• Mietwohnhaus: 60 bis 90 Jahre

Diese Angaben sind immer noch sehr vage. Als Orientierung mögen hier Beispiele aus der Praxis dienen. Bei allen Arten von Wohnhäusern gilt häufig:

• Für Banken und Sparkassen: Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
• Für Gutachterausschüsse: Gesamtnutzungsdauer 90 Jahre

Restnutzungsdauer

Es gibt also eine Gesamtnutzungsdauer und ein konkretes Alter der Immobilie. Gesamtnutzungsdauer minus Alter ergibt die Restnutzungsdauer. In der Praxis muss allerdings noch berücksichtigt werden, in welchem Zustand die Immobilie ist.

So wirken Gebäudemodernisierungen - etwa eine neue, wärmedämmende Fassade - "verjüngend". Sprich: Durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen entsteht ein fiktives Baujahr, das nach dem tatsächlichen Baujahr liegt. Die Restnutzungsdauer erhöht sich dadurch. Und somit auch automatisch der Wert einer Immobilie.