Montag, 28.07.2008 | Autor: Jörg Stroisch/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Wertermittlung mit Hilfe des Gutachterausschusses

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Die Basis jeder exakten Immobilienbewertung bilden möglichst viele Informationen. Je mehr Informationen der Käufer sammelt, desto sicherer ist anschließend das Wertergebnis. Es gibt hierfür zahlreiche Quellen, aber nicht immer sind alle Details schnell zu beschaffen: Einige Unterlagen sind kostenpflichtig, für andere braucht die Recherche ein wenig Zeit.

Von Amts wegen verfügt jede Kommune über eine Vielzahl an wertvollen Informationen, zum Beispiel führt der Gutachterausschuss ausführliche Statistiken. Außerdem informieren verschiedene Ämter über Belastungen, Anschlussgebühren, Denkmalschutz oder gegebenenfalls über die neu geplante Umgebung sowie den Zuschnitt und die Lage des Grundstücks.

Vor-Ort-Analyse

Neben diesen öffentlichen Angaben ist es wichtig, durch das Sammeln von Kaufpreisen aus der näheren Umgebung, durch eine Vor-Ort-Analyse und durch zusätzliche Auskünfte, etwa die Aussagen von Maklerverbänden oder Banken, weitere Informationsquellen zu erschließen. Erst auf Basis all dieser Angaben, die den Wert einer Immobilie direkt beeinflussen, kann eine seriöse Schätzung erfolgen.

Gutachterausschüsse handeln unabhängig. Sie setzen sich aus unabhängigen Fachleuten zusammen, die aufgrund ihrer fachlichen Qualifikation Gutachten über Immobilien erstellen können. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann zwar in den gleichen Räumen wie andere kommunale Behörden angesiedelt sein, sie unterliegt aber fachlich ausschließlich der Weisung des Ausschusses und dessen Vorsitzenden. In der Regel sind Landkreise oder das Gebiet kreisfreier Städte ihr Zuständigkeitsbereich.

Aufgaben des Gutachterausschusses

Die Aufgaben eines Gutachterausschusses sind vielseitig:

  • Sammlung von Kaufpreisen
  • Bestimmung der Bodenrichtwerte
  • Erstellung weiterer Daten wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren oder Mietwertübersichten
  • Erstellen von Grundstücksmarktberichten
  • Verfassen von Einzelgutachten

Die Gutachterausschüsse sind die erste und wichtigste Anlaufstelle, wenn es um das Einholen von konkreten Informationen zum Grund-stücksmarkt geht. Die Ausschüsse sind immer auf dem aktuellsten Stand, denn sie müssen bei jedem Eigentümerwechsel einer Immobilie unterrichtet werden. Denn Notare sind verpflichtet, von jedem Grundstücksvertrag eine Ausfertigung an die Geschäftsstelle des Ausschusses zu senden.

Kaufpreissammlung

Besonders wichtig ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, denn in ihr werden Daten der verkauften Objekte und ihre Preise erfasst. Dieser Grundstücksmarktbericht listet die Verkäufe beispielsweise innerhalb eines Stadtteils auf, gibt in Tabellen den niedrigsten und den höchsten Kaufpreis pro Quadratmeter an und ermittelt den Median.

Aufbereitet werden diese Daten in Form von Bodenrichtwerten, die zum 1. Januar eines jeden Jahres für unterschiedliche Lagen ermittelt und dabei nach bestimmten Nutzungsarten kategorisiert werden.

Während der Interessent detaillierte Bodenrichtwertkarten bezahlen muss, wird eine Übersicht, unterteilt nach guter, mittlerer oder mäßiger Lage und nach verschiedenen Nutzungsformen in jedem Grundstücksmarktbericht kostenlos zur Verfügung gestellt. Diese Angaben eignen sich jedoch ausschließlich zu einer groben Einordnung, für ein detailliertes und realistisches Wertgutachten sind sie zu ungenau.

Kostenpflichtige Informationen

Über den Gutachterausschuss sind zahlreiche weitere nützliche Informationen, die allerdings kostenpflichtig sind, erhältlich. Dazu zählen zahlreiche Angaben, die für ein realistisches Immobiliengutachten unerlässlich sind:

  • Bodenpreisindexreihen: Darin wird die Entwicklung der Bodenpreise im Laufe der letzten Jahre dargestellt.
  • Liegenschaftszinssätze: Sie geben die prognostische Ver-zinsung des Ertrages eines Grundstücks an und spielen in der Wertermittlung eine wichtige Rolle.
  • Rohertragsvervielfältiger: Er wird aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer einer Immobilie ermittelt und folgt einer allgemeinen Formel.
  • Umrechnungskoeffizienten für abweichende Geschossflächen: Sie unterscheiden sich von Ort zu Ort und sind deshalb wichtige Korrekturfaktoren bei der Bodenwertermittlung.
  • Marktanpassungsgrößen: Dazu zählt beispielsweise die Abweichung des Kaufpreises einer Immobilie vom ermittelten Sachwert.

Kommentare (1)

1.10.2010, 18:48 Uhr von Hannilorenz Profil ansehen
Über den Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger (BDGS) sind Namen und Anschriften von ausgebildeten Sachverständigen und Wertermittlern erhältlich: www.bdgs.de
Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

 meineimmobilie.de-Tipp


Mittlerweile stehen Ihnen sehr viele Informationen der Gutachterausschüsse auch im Internet zur Verfügung. Zum Teil können Sie die kostenpflichtigen Inhalte sogar online kaufen. Als Einstiegsseite bietet sich die Website www.gutachterausschuesse-online.de an, die vom Landesvermessungsamt Nordrhein-Westfalen betrieben wird und Links zu allen anderen Bundesländern bietet.