Dienstag, 05.08.2008 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Schein oder Sein: Den Zustand einer Immobilie schätzen

Der Zustand einer Immobilie lässt sich auf den ersten Blick oft nicht feststellen. Damit keine Mängel unentdeckt bleiben, sollte das Objekt vom Keller bis zum Dach überprüft werden: Heizungs- und Sanitäranlagen sollten dabei ebenso kritisch begutachtet werden, wie Fenster und Türen.

Den Verkehrswert einer Immobilien einzuschätzen, ist eine Wissenschaft für sich. Und auch bei offensichtlichen Baumängeln sind die Kosten für deren Beseitigung für einen Laien nur schwer kalkulierbar. Deshalb ist es in vielen Situationen anzuraten, einen Profi mit einer Einschätzung zu beauftragen.

Realistische Wertbeurteilung eines Objekts

Das eigene Haus selbst kritisch in Augenschein nehmen oder den Zustand einer fremden Immobilie begutachten ist entscheidend für eine realistische Wertbeurteilung des Objekts. Hierbei geben einige augenfällige Merkmale wichtige Hinweise auf den Erhaltungszustand.

Keller: Hier helfen die Sinnesorgane besonders gut. Riecht es dort muffig? Es muss kontrolliert werden, ob die Außenwände feucht sind, ob sich bereits Schimmel gebildet hat. Außerdem müssen die sichtbaren Leitungssysteme begutachtet werden.

Zustand der Wände

Außenhaut: Die Fassade schmückt das Haus. Aber sie hat auch eine sehr wichtige Funktion in Bezug auf Wärmedämmung und Wetterschutz. Risse und Abplatzungen sollten hier genauer unter die Lupe genommen werden. Kleinere Fassadenschäden können mit wenig Aufwand behoben werden. Treten größere Abplatzungen oder Risse auf, dann sollten die Ursachen durch spezialisierte Sachverständige abgeklärt werden.

Innenwände: Meistens dienen die Innenwände als Raumaufteiler, manchmal haben sie auch tragende Funktion. Kontrolliert werden muss, ob Risse, Abplatzungen und Verschiebungen vorhanden, ob Wände feucht oder schimmelig sind. Tragende Wände sollten genau geprüft werden. In schweren Fällen oder bei Unsicherheiten ist hier der kompetente Rat eines Sachverständigen wichtig.

Dichtes Dach

Dach: Bei der Dachkonstruktion sollte auf den Zustand der Holzbalken geachtet werden. Gibt es sichtbaren Schädlingsbefall? Die Wärmedämmung, die Dampfsperre und die Verlegung der Dämmmatten müssen kontrolliert werden. Gibt es Indizien für ein veraltetes Dach, dann steht eine Erneuerung an. Es müssen Angebote von Handwerks-firmen eingeholt werden, um die Kosten abschätzen zu können. Ist das Dachgebälk in einem schlechten Zustand, muss dessen Tragfähigkeit durch einen Sachverständigen testiert werden.

Elektroinstallation: Ein Blick in den Stromverteilerkasten offenbart häufig schon die Misere. Ist er offensichtlich sehr alt, gibt es ihn nur für das komplette Haus oder sind nur wenige Sicherungen vorhanden? Es sollte kontrolliert werden, ob ausreichend Steck-, Antennen- und Telefondosen vorhanden sind. Mehrere Angebote einzuholen, ist auch bei einer veralteten Elektroinstallation der sicherste Weg, um die Kosten abzuschätzen. Aber auch in diesem Fall kann ein Sachverständiger helfen.

Heizung und Sanitäranlagen

Sanitär: Es sollte auf den Erhaltungszustand von Toiletten und Bädern geachtet werden. Der Wasserdruck auf den Etagen muss kontrolliert werden. Im Keller sollte auch ein Schmutzpartikelfilter und ein Druckminderer oder -verstärker vorhanden sein. Entsprechen die Bäder im Haus offensichtlich nicht mehr dem aktuellen Standard, dann wird die Sanierung oft teuer. Hierzu kann direkt ein Angebot von einem Fachmann eingeholt werden.

Heizungssystem: Die beste Kontrolle in Bezug auf die Heizung ist das Heizungssystem selbst. Viele Angaben auf dem Gerät und in der Gebrauchsanweisung verraten das Alter. Ansonsten lohnt sich auch der Blick auf die Heizungsrohrisolierung. Bestimmte Heizsysteme müssen laut gesetzlichen Vorschriften erneuert werden. Auskünfte darüber erteilt der Bezirksschornsteinfeger.

Effektive Wärmedämmung

Fenster und Türen: Sie sind die Augen des Hauses. Fenster und Türen übernehmen auch wichtige Funktionen im Einbruchsschutz und in der Wärmedämmung. Es muss kontrolliert werden, ob sie alle einwandfrei funktionieren. Die Kosten für Fenster und Türen, sowie deren Alter und Zustand lassen sich ziemlich einfach einschätzen. Sollte eine Erneuerung notwendig sein, dann reicht zur Kostenschätzung ein Angebot eines Handwerkers aus.

Decken und Böden: Der Schallschutz ist eine wichtige Funktion von Decken und Böden. Der Estrich muss buckel- und wellenfrei verlegt worden sein. Es dürfen keine Trocknungsrisse zu sehen sein. Machen der Estrich und die Decke insgesamt einen guten Eindruck, dann wird ein Gutachten nicht benötigt. Sind aber auffällig viele Risse und Wellen vorhanden, dann kann der Rat eines Sachverständigen nicht schaden.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

 meineimmobilie.de-Tipp

Die Kosten für die Beseitigung der festgestellten Schäden mindern den Verkehrswert des Hauses. Wichtig ist hier der Gesamteindruck. Häufen sich Schäden und Mängel, dann sollten Sie den Rat eines Bausachverständigen heranziehen. Ist hingegen nur an einer Stelle ein Schimmelfleck vorhanden, dann ist das Honorar dafür unnötig.