Mängel: Verborgene Tücken beim Hauskauf

Für die meisten Privatleute ist der Kauf einer Immobilie etwas ganz Besonderes. Sie haben lange gespart und viel gerechnet, bis sie sich ein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten konnten.

Viele erwerben zum ersten und einzigen Mal eine Immobilie. Die Tücken stecken dabei im Kaufvertrag. Auf die Details darin kommt es an, wenn nach dem Wohnungskauf Mängel auftreten. Denn aufgrund des Vertrages entscheidet sich, wer für die Beseitigung der Mängel zahlen muss.

Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag

Im Kaufvertrag, der immer über einen Notar abgewickelt wird, vereinbaren Käufer und Verkäufer üblicherweise einen Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht für Schäden aufkommen muss, die nach der Kaufabwicklung ans Licht kommen.

Doch trotz Gewährleistungsausschluss kann der Käufer sich absichern: Dazu muss er dem Verkäufer Fragen stellen, die er mit den Antworten schriftlich im Vertrag festhalten lässt.

Fragen an den Verkäufer

So sollte er beispielsweise nachfragen, ob die Heizungsanlage den aktuellen Vorschriften entspricht und regelmäßig gewartet wurde. Oder ob es im Haus schon einmal Wasserschäden, zum Beispiel durch Hochwasser, gegeben hat.

Wenn der Verkäufer eine Frage falsch beantwortet und damit vorsätzlich Mängel verschweigt, verwirkt er den Gewährleistungsausschluss und muss Schadensersatz leisten. Das bedeutet, dass er entsprechende Nachbesserungen zu bezahlen hat.

Keine Offenbarungspflicht bei Mängeln

Wenn der Käufer allerdings nicht gezielt nach Mängeln fragt, wird er meistens auch keine Auskunft bekommen. Denn der Verkäufer muss von sich aus nicht auf Schäden am Haus hinweisen. "Es gibt keine Offenbarungspflicht bei Mängeln", sagt Hajo Köster, Rechtsanwalt bei der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein.

Deshalb sei es besonders wichtig, dass der Käufer seine Fragen an den Verkäufer schriftlich im Vertrag festhalten lässt. "Mündliche Vereinbarungen sind nichtig, weil sie im Streitfall nicht beweisbar sind", erläutert Köster.

Vor dem Kauf Informationen einholen

Der Käufer sollte sich zudem bereits vor seiner Kaufentscheidung gründlich informieren. "Er kann bei der Gemeinde oder bei den Nachbarn fragen, ob das Haus zum Beispiel in der Vergangenheit von Überschwemmungen betroffen war", rät Hajo Köster.

Den Verkäufer sollte er vorher um Erlaubnis fragen. Wenn er etwas dagegen hat und kein Verständnis dafür aufbringt, dass der Käufer ein mangelfreies Haus erwerben will, sollte der Eigentümer in spe seine Kaufentscheidung noch einmal überdenken.

Verborgenes im Keller

Außerdem kann der Käufer um Einsicht in Unterlagen bitten, die zum Beispiel belegen, dass die Heizungsanlage regelmäßig gewartet wurde. Wer sich solche Unterlagen nicht zeigen lässt, kann böse Überraschungen erleben.

Denn der Neueigentümer übernimmt mit dem Kaufvertrag auch die "Leichen", die der Verkäufer im Keller hatte. Zum Beispiel die schriftlichen Mahnungen des Schornsteinfegers, dass der Eigentümer die Heizungsanlage modernisieren lassen muss. Fragt er nicht nach, erfährt der Käufer von solchen Dingen unter Umständen erst, wenn er plötzlich selbst zur Kasse gebeten wird.

Kaufabwicklung bei Mängeln

Natürlich kann eine Immobilie auch dann gekauft werden, wenn Schäden oder Mängel besprochen wurden. In diesem Fall gibt es laut Hajo Köster zwei Varianten: entweder wird der Mangel noch vom Verkäufer behoben oder der Käufer erwirbt die Immobilie mitsamt der Schäden. Dann sollte er den Kaufpreis noch einmal neu verhandeln.

Wenn die Immobilie über einen Makler gekauft wird, sollte der Käufer grundsätzlich alle Angaben aus dem Exposé überprüfen. Das rät der Verbraucherverein wohnen im eigentum e.V. aufgrund einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes.

Ungeprüfte Angaben im Exposé

Demnach dürfen Makler Angaben, die sie vom Eigentümer zur Immobilie bekommen haben, ungeprüft in ihr Exposé übernehmen. "Käufer sollten deshalb davon ausgehen, dass die Angaben in den Makler-Exposés von den Verkäufern stammen und diesen Angaben nicht blind vertrauen", beschreibt der Verein in einer Pressemitteilung.