Montag, 22.03.2010 | Autor: Marc Popp/mb

Laufende Kosten für den Eigentümer

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, wird deshalb nicht unbedingt reich. Auf den Eigentümer kommen monatlich laufende Kosten zu, die er nur zum Teil auf den Mieter umlegen kann.

Wohnungseigentümer und Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen sich anteilig an den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Die Kosten und Lasten der eigenen Eigentumswohnung muss dagegen jeder Eigentümer allein tragen.

Anteilige laufende Kosten

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Eigentümergemeinschaft, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.

Ein Anteil bestimmt sich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. Grundsätzlich hat ein Miteigentümer den Kostenanteil auch dann zu tragen, wenn er Teile des Gemeinschaftseigentums nicht nutzt.

Laufende Kosten: Hausgeld

Als Oberbegriff für Lasten und Kosten hat sich die Bezeichnung "Hausgeld" durchgesetzt. Vom Hausgeld sind die Kosten für das Sondereigentum zu trennen. Diese fallen nicht unter die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten. Das Hausgeld, das in der Regel monatlich fällig ist, zieht üblicherweise der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ein.

Das Hausgeld setzt sich im Wesentlichen aus den sogenannten Betriebskosten zusammen, die im Fall der Vermietung der Eigentumswohnung auf den Mieter umgelegt werden können. Im Einzelnen umfasst dies:

Betriebskosten bei den laufenden Kosten

  • öffentliche Lasten des Grundstücks, soweit das ganze Grundstück betroffen ist, zum Beispiel Kommunalabgaben und Anliegerbeiträge, nicht aber die Grundsteuer und Erschließungskostenbeiträge, für die nur das einzelne Wohnungs- und Teileigentum haftet
  • Kosten der Wasserversorgung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Kosten der Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten der Straßenreinigung und der Müllabfuhr, die meistens durch Abgabenbescheide der Gemeinde erhoben werden
  • Kosten des Betriebs eines gemeinschaftlichen Aufzugs
  • Kosten der Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile, beispielsweise Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Außenbeleuchtung und der Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Kosten des Hausmeisters und einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Hausmeisterwohnung
  • Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage und vergleichbarer Anlagen
  • Kosten einer gemeinschaftlichen maschinellen Wascheinrichtung
  • sonstige Betriebskosten, beispielsweise für Feuerlöscher, Müllschlucker, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze

Umlage der Betriebskosten auf den Mieter

Die Betriebskosten für eine Eigentumswohnung wie etwa für eine gemeinschaftlich genutzte Antennenanlage können vom Eigentümer zum Teil auf den Mieter umgelegt werden.

Kosten für Heiz- und Warmwasser gehören zwar als Betriebskosten auch zu den Lasten und Kosten, sie werden aber nach der HeizkVO abgerechnet. Über die Betriebskosten hinaus müssen die Wohnungseigentümer weitere Kosten und Lasten anteilig tragen:

Weitere laufende Kosten

  • Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
  • Kosten von Vorratskäufen, beispielsweise Kauf von Heizöl
  • Kosten einer Notgeschäftsführung eines Wohnungseigentümers, beispielsweise wenn ein Eigentümer oder ein ausgeschiedener Verwalter Heizöl bestellt
  • Kosten der Verkehrssicherung der gemeinschaftlichen Wege, Zugänge, Zufahrten usw.
  • Verwalterkosten, beispielsweise die Vergütung des Verwalters
  • Aufwandsentschädigungen des Verwaltungsbeirats
  • Kosten der Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Kosten für eine beschlossene Überprüfung einer Jahresabrechnung durch den Wirtschaftsprüfer
  • Anwalts- und Gerichtskosten für Prozesse der Eigentümergemeinschaft
  • Kosten baulicher Veränderungen, die aufgrund der Zustimmung oder eines für alle Wohnungseigentümer verbindlichen Beschlusses ausgeführt werden

Wann ist das Hausgeld fällig?

Das Gesetz enthält keine Fälligkeitsregelung für die Zahlung des Hausgeldes. Grundlage der Hausgeldvorauszahlungen ist der beschlossene Wirtschaftsplan mit den dort festgelegten monatlichen Vorauszahlungsbeträgen. In der Regel ist das Hausgeld auch deshalb monatlich zu zahlen.

Gemeinschaftskonto für laufende Kosten

Das Hausgeld müssen die Wohnungseigentümer auf das vom Verwalter geführte Gemeinschaftskonto einzahlen. Die Zuständigkeit der Verwalters ist auf gemeinschaftliche Lasten und Kosten beschränkt. Für Lasten und Kosten, die vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen sind, beispielsweise die Bezahlung von Grundsteuern, ist der jeweilige Wohnungseigentümer allein zuständig.

Die Höhe des vorläufig zu zahlenden Hausgeldes richtet sich nach dem vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan, dessen Wirksamkeit von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Das endgültige Hausgeld wird durch den Beschluss über die Jahresabrechnung festgesetzt.

Wirtschaftsplan

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter verpflichtet, jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Darin sollen enthalten sein:

  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung
  • die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der Instandhaltungsrücklage

Zweck des Wirtschaftsplans ist eine Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres.

Anteilige Kostentragungspflicht

Außerdem soll die anteilige Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers unter Anwendung eines Verteilungsschlüssels im Wirtschaftsplan ausgewiesen werden. Auszuweisen ist darüber hinaus die Beitragsleistung zur Instandhaltungsrücklage.

Im Wirtschaftsplan müssen bei den Ausgaben auch die Kosten für die Müllabfuhr berücksichtigt werden.

Mehrheitliche Festsetzung

Der Wirtschaftsplan wird durch einen mehrheitlichen Beschluss für die Eigentümergemeinschaft verbindlich. Die Wohnungseigentümer sind danach verpflichtet, entsprechend den Festsetzungen im Wirtschaftsplan Vorschüsse zu leisten.

Der dem beschlossenen Wirtschaftsplan zugrunde gelegte Kostenverteilungsschlüssel ist für die aufgrund des Wirtschaftsplans geleisteten Vorschüsse nicht verbindlich. Ein unrichtiger Kostenverteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan ist später in der Abrechnung durch den richtigen zu ersetzen.

Überzahlung und Nachzahlung

Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres, das meistens dem Kalenderjahr entspricht, muss der Verwalter eine Jahresabrechnung erstellen und vorlegen. Bei dieser Jahresabrechnung sind dann die geleisteten Beitragsvorschüsse zu berücksichtigen. Dabei können sich Überzahlungen oder Nachzahlungen ergeben. Der Verwalter hat dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dafür zu sorgen, dass ein Ausgleich erfolgt.

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Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

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Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, um sie zu vermieten, müssen Sie bei der Finanzierung darauf achten, dass Sie die laufenden Kosten decken können. Eine genaue Kalkulation aller Einnahmen und Ausgaben ist äußerst wichtig, damit Sie sich finanziell nicht verzetteln.