Montag, 05.09.2011 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Kostenplanung für den Kauf einer Immobilie

Während beim Bau die Kosten ein sensibles, auch bei größter Sorgfalt immer mit Risiken verbundenes Thema sind, gestaltet sich die Berechnung beim Kauf einer Immobilie vergleichsweise einfach. Allerdings sollten vermeintliche Bagatellbeträge nicht vorschnell abgenickt werden. 1,5 Prozent klingt zunächst nicht nach besonders viel Geld, doch wenn die Bezugsgröße sechsstellige Beträge erreicht, droht die Gefahr, sich zu verschätzen.

Folgende Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie auf jeden Fall:

  • Der Kaufpreis der Immobilie: Hier sollten Käufer stets auf konkrete Zahlungen und feste Größen achten, mit denen sie kalkulieren können.
  • Die Finanzierungskosten: Gemeint sind die Kosten, die für die Finanzierung anfallen; das sind in den meisten Fällen die Zinsen für das Darlehen.
  • Die Kaufnebenkosten: Damit sind all jene gesetzlichen Gebühren, Steuern, Maklerhonorare und sonstigen Aufwände zusammengefasst, die mit dem Kaufvertrag einhergehen. Diese Kosten sind in der Regel innerhalb von zwei Wochen bis zwei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrags zu begleichen.

Nebenkosten nicht vergessen

Die Nebenkosten sollten von vornherein mit eingerechnet werden. Diese können im ungünstigen Fall bis zu zehn Prozent der Kaufsumme betragen - obendrauf versteht sich. So ist beispielsweise die Einschaltung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben und deshalb sind die Kosten seiner Inanspruchnahme unumgänglich. Sie betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises und decken folgende Leistungen ab:

  • Kaufvertragsentwurf (beziehungsweise bei Erstellung durch einen Rechtsanwalt dessen Überprüfung) und die Zusendung des Entwurfes an die Vertragsparteien,
  • Termin zur Vertragsunterzeichnung,
  • Notarielle Beurkundung des Vertrages,
  • Einholung aller behördlichen Genehmigungen wie Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde, Information des Finanzamts bezüglich der Grunderwerbsteuer sowie die Einholung der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung, die Benachrichtigung der Fälligkeit des Kaufpreises und der Weitergabe der Unterlagen an das Grundbuchamt,
  • Überwachung der Grundbucheintragungen und damit der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Sicherungshypothek, der Löschung der Grundschulden des Verkäufers und der Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls gesetzlich unabdingbar und beträgt momentan 3,5 Prozent der Kaufsumme. Sobald der Notar das Finanzamt über den Kauf informiert hat, kann zwei bis vier Wochen später mit dem Zahlungsbescheid des zuständigen Finanzamts gerechnet werden.

Für Löschungen, Eintragungen und Besitzumschreibungen werden Gebühren fällig, die etwa 0,3 Prozent des Immobilienwertes betragen plus Mehrwertsteuer. Zudem muss jeder Neubau nach seiner Fertigstellung für die Eintragung in die amtlichen Flurkarten vermessen werden. Die Kosten übernimmt der Käufer.

Maklergebühren

Und schließlich fällt noch die Courtage, wie Maklergebühren auch genannt werden, immer zusätzlich dann an, wenn das Objekt über einen Makler vermittelt wurde. Die Courtage bezieht sich ausschließlich auf die eigentliche Vermittlung der Immobilie. Eventuelle Zusatzleistungen werden in der Regel gesondert berechnet und vor Vertragsabschluss beglichen. Die Courtage liegt je nach Bundesland zwischen 3,48 Prozent und 6,9 Prozent auf den Kaufpreis inklusive der Umsatzsteuer.

Da es bei Maklergebühren immer wieder Ärger gibt, sollten Käufer hier auf schriftlichen Vereinbarungen bestehen und im Vorfeld abklären, wer die Maklergebühren übernimmt (Käufer, Verkäufer oder beide Parteien anteilig) und welcher Prozentsatz vom Makler zugrunde gelegt wird. Auch hier lohnt es sich, mit allen Betroffenen zu verhandeln.

Eigentümer und Hausverwalter selbst dürfen übrigens keine Maklerprovision verlangen. Das häufig vorgebrachte Argument, der Makler habe nichts getan, als die Telefonnummern der Parteien auszutauschen, ist nicht stichhaltig. Auch dann wurde vermittelt und die Courtage fällt an.

Ausstattungsgegenstände im Haus

Häufig werden mit der Immobilie auch Ausstattungsgegenstände wie Einbauküche, Einbaumöbel, Teppiche oder Lampen erworben (abgelöst). Wenn der Eigentümer bei der Besichtigung nicht ausdrücklich auf Demontage oder Mitnahme der betreffenden Gegenstände hinweist, sind fest mit dem Haus/Wohnung oder Grundstück verbundene Gegenstände wie Rollläden, Sanitärinstallationen, integrierte Einbauschränke, Elektroinstallationen, Gartenbepflanzungen, Alarmanlage oder ein feststehendes Gartenhaus im Kaufpreis enthalten.

Werden solche Ausstattungsstücke konkret angesprochen und Ablösesummen verhandelt, neigt der Käufer oft zu Gefälligkeitszugeständnissen und unkritischer Begeisterung. Auch hier sollte er immer mitrechnen, die Summe vieler kleiner Beträge addiert sich schnell zu einer bösen Überraschung. Der damit verbundene Unfrieden belastet dann unnötig die Kaufabwicklung.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

 meineimmobilie.de-Tipp


Lassen Sie solche Gegenstände im Kaufvertrag mit einem extra ausgewiesenen Preis auflisten. Denn auf diese Teilbeträge des Kaufpreises fällt keine Grunderwerbsteuer an, die ausschließlich auf Basis der reinen Haus- und Grundstücksanteile berechnet wird.