Montag, 01.11.2010 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Informationsquellen für die Wertermittlung

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben will, sollte sich vorab gut informieren: Lage, Kaufpreis, Baukosten und weitere Faktoren sind wichtig, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks herausfinden zu können. Einige nützliche Informationsquellen helfen bei der Wertermittlung.

Das Liegenschaftskataster besteht aus der Liegenschaftskarte - auch Flurkarte genannt - und dem Liegenschaftsbuch: Im Liegenschaftsbuch sind Angaben über Eigentümer, Straßennamen und Nutzungart enthalten.

Auf der Liegenschaftskarte sind die einzelnen Flurstücke und Gemarkungen gekennzeichnet, also der Zuschnitt des Grundstücks dargestellt.

Katasteramt für die Wertermittlung befragen

Das zuständige Katasteramt führt zu diesem Zweck Vermessungen durch und definiert Gemarkungen und Flurstücke zu einem Grundstück und einer Gegend. Es wird tätig, wenn eine Immobilie neu errichtet oder abgerissen wird. Neben dem eigenen Grund sind hier alle Grundstücke einer Gemeinde aufgeführt.

Die Details sind dabei über die Grundbuchordnung geregelt. Die darin enthaltenen Angaben über ein Grundstück sind so elementar mit dem Grundbuch verknüpft, dass sich auf das Liegenschaftskataster der "öffentliche Glaube" erstreckt. Dies bedeutet: Was hier steht, gilt.

Berechtigtes Interesse

Damit der Wert einer Immobilie richtig eingeschätzt werden kann, ist ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster unerlässlich und ergänzt den Grundbuchauszug. Diesen Auszug kann jede Person mit einem berechtigten Interesse, also auch der Käufer, beantragen.

Der Kaufinteressent sollte sich anhand eines Stadtplans einen ersten Überblick über die Umgebung der Wunsch-Immobilie verschaffen.

Wertermittlung der Lage

Die Bodenwerte und das Mietniveau können beim Gutachterausschuss oder den örtlichen Behörden in Erfahrung gebracht werden. In die Wertbeurteilung der Lage sollten aber noch weitere Faktoren einbezogen werden:

  • Vermietbarkeit, Mietausfallrisiko: In schlechten Lagen ist das Ausfallrisiko tendenziell höher.
  • Ertragsnachhaltigkeit: In schlechten Lagen wirken sich konjunkturelle Schwankungen in der Regel stärker aus.
  • Verkäuflichkeit: Schlechte Lagen verzeichnen tendenziell eine weniger hohe Käufernachfrage und einen niedrigeren Grundstückspreis als gute Lagen.

Regionale Faktoren der Wertermittlung

Daneben können noch eine Reihe regionaler Informationen interessant für die Beurteilung der weiteren Umgebung sein: So informieren beispielsweise die verschiedenen kommunalen Websites oder Medien über die Sozialstruktur, also über die Anteile der Beschäftigung in den verschiedenen Bereichen, über große und wichtige Arbeitgeber, über die Bevölkerungsdichte und die Gemeindegröße sowie über die medizinische Versorgung.

Auch die Qualität der Verkehrsanbindungen, die internationale Bedeutung oder der Freizeitwert sollten bei einer allgemeinen, regionalen Analyse eine Rolle spielen.

Beurteilung der Lagekriterien für die Wertermittlung

Häufig entwickeln sich Städte kreisförmig und bestehen aus einem teuren Innenstadtkern, einem eher mäßigen ersten Ring und danach aus Folgeringen, die meist eine zunehmend bessere Wohnlage aufweisen.

Eine wichtige Rolle spielt auch die Ansiedlung von Industrien. Geprüft werden sollte, ob diese bei "normaler" Windrichtung mit ihren Abgasen die Wohngegenden einer Stadt erreichen.

Infrastruktur als Faktor für die Wertermittlung

Als konkrete Lagekriterien spielen die Umgebungsbebauung mit ihrer Nutzung, die Geschosshöhe, die Bauweise und die Bebauungsdichte eine große Rolle.

Frei- und Grünflächen, eine gute Verkehrsverbindung zur Innenstadt, ein lebendiges und gepflegtes Straßenbild mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und anderen Einrichtungen werten eine Lage auf. Lärm und Abgase verschlechtern hingegen den Eindruck deutlich, anonyme Wohnbauten zeugen von einer einfachen bis schlechten Wohnlage.

Veränderung der Lage

Auch wenn sich eine Immobilie nie von der Stelle bewegt, kann sich dennoch ihre Lage verschlechtern oder verbessern. Ausbaumaßnahmen des öffentlichen Nahverkehrs oder von Autobahnen und Straßen sorgen beispielsweise für eine Aufwertung ganzer Ortsteile.

Auch die Erweiterung von Naherholungsgebieten oder eine Verbesserung der Sozialstruktur sind Kriterien für eine positive Standortentwicklung.

Wertsteigerung von toten Zonen

Umgekehrt wirkt sich die Umlegung der Einflugschneise eines Flughafens negativ auf einen vielleicht zuvor guten Ortsteil aus. Die Perspektive einer Lage zu beurteilen, ist daher auf lange Sicht sehr schwierig.

Schon manche "In"-Gegend ist nach wenigen Jahren in ihrem Wert wieder gesunken und manche früher eher tote Zone wurde zum gefragten Gewerbeinnovationszentrum, wie beispielsweise ehemalige, nun denkmalgeschützte Produktionsstätten der Schwerindustrie im Ruhrgebiet. Impulse werden hierbei häufig von der Politik gegeben, die allerdings selten über Jahrzehnte berechenbar bleibt.

Analyse von Luftaufnahmen

Von fast jeder Stadt gibt es Luftaufnahmen. Diese können in unterschiedlicher Auflösung bei einem örtlichen Amt erworben werden. Die Bilder vermitteln einen guten ersten Eindruck von der Umgebung einer Immobilie.

Einen ersten Eindruck vermitteln auch Satellitenaufnahmen. Diese sind kostenlos im Internet erhältlich, auf der Website http://maps.google.de.

Mit der Lupenfunktion kann die Umgebung um die Immobilie in verschiedenen Maßstäben betrachten werden und Straßenkartenmaterialien können per Mausklick damit verbunden werden. Auch die von der Straßenfront oft nicht erkennbare Hinterhofbegrünung oder -bebauung wird sichtbar. Besonders gut ist die Qualität von Google Maps in Großstädten.

Kaufpreissammlung für die Wertermittlung

Eine wichtige Grundlage zur Schätzung von Immobilien ist die eigene Marktbeobachtung. Mit unterschiedliche Verkaufsangeboten von Immobilien und Grundstücken aus Tageszeitungen oder Internetseiten lassen sich mit einfachen Mitteln eigene Kaufpreissammlungen erstellen, die die konkrete Marktsituation widerspiegeln.

Um noch exaktere Daten zu erhalten, kann mit der Kaufpreissammlung noch einen eigenen Quadratmeterpreisindex erstellt werden. Aus den Zahlen kann ein Median sowie eine Standardabweichung aus den Quadratmeterpreisen berechnet werden. Die eigenen Wunschobjekte können nun in ihrem Preis an den aufgelisteten Ergebnissen gemessen werden.

Eigene Marktbeobachtung

Neben der amtlichen Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse sind auch die Erbauungsjahre der Immobilien wichtige Einflussfaktoren. Ob alt oder neu: Ein besonderes Augenmerk sollte den Ladenhütern im Immobilienteil der Tageszeitungen gelten.

Werden bestimmte Immobilien immer wieder angeboten, sollten bei Interesse die Gründe, die das Objekt zu einem Ladenhüter machen, genau unter die Lupe genommen werden.

Baukosten als Grundlage für die Wertermittlung

Auch die Baukosten sind ein wichtiger Faktor zur Wertermittlung einer Immobilie. Hierzu dienen als Grundlage die Preisindizes des Statistischen Bundesamtes, in dem die Preise nach Bundesländern aufgliedert sind. In Deutschland gibt es tendenziell ein Süd-Nord-Gefälle.

Bei größeren Städten sollte zudem mit einem Aufschlag auf den Bundesdurchschnitt gerechnet und in kleineren Ortschaften einen Abschlag einkalkulieren.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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Für Hausbesitzer gibt es einige Verbände, die mehr oder weniger genau die eigenen Interessen vertreten. Aber auch bei Verbänden, die andere Gruppen bedienen, finden Sie häufig wichtige Informationen für die Immobilienbewertung.
Ihr wichtigster Ansprechpartner ist allerdings der Gutachterausschuss Ihrer Kommune.