Immobilienbewertung: den wahren Wert ermitteln

Die Lage - das wichtigste Kriterium bei der Immobilienbewertung

Eine alte Maklerweisheit besagt, dass genau drei Dinge bei einer Immobilie wichtig sind: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Damit wird deutlich, wie bedeutsam der Standort eines Hauses ist.

Vieles kann am Haus verändert werden, der Standort jedoch nicht. Für den Verkauf und die Vermarktung ist deshalb ein schlechtes Objekt in einer guten Lage besser als ein gutes Objekt in einer schlechten Lage.

Bodenrichtwertkarten helfen bei Immobilienbewertung

Der Wert einer Lage ist relativ schnell an den höheren Bodenpreisen in den Bodenrichtwertkarten erkennbar. Auszüge daraus sind beim Gutachterausschuss der entsprechenden Kommune erhältlich.

Aber aufgepasst: Bei Immobilien in Spitzenlagen werden bisweilen sogar überhöhte Preise gezahlt. Hier können allein die Lage und der Zuschnitt des Grundstücks so attraktiv sein, dass der Wert eines bestehenden Gebäudes nebensächlich wird.

Einfluss der Infrastruktur

Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor ist die Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel machen eine Lage attraktiv. Ein über Jahre gewachsenes Umfeld mit viel Grünfläche, ohne Gewerbeansiedlungen und Hochhäuser steigert die Attraktivität zusätzlich.

Auch wenn alles perfekt scheint, ist Vorsicht ratsam: Ein Haus besteht nicht nur, wie häufig angenommen, aus dem Grundstück und der Gebäudesubstanz.

Möglicherweise im Grundbuch eingetragene Pflichten und Rechte anderer Grundstücke oder Personen spielen für die Immobilienbewertung ebenfalls eine große Rolle - beispielsweise das Wohnungsrecht. Manchmal gehen diese Rechte anderer am eigenen Grundstück so weit, dass sie den eigenen Nutzen an der Immobilie entscheidend mindern.

Weitere Faktoren für die Immobilienbewertung

Nicht nur im Grundbuch können Verpflichtungen und Faktoren eingetragen sein, die den Wert stark beeinflussen. Es kann auch Vermerke zu Bodenverunreinigungen, eingeschränkter Nutzbarkeit des Grundstücks oder Auflagen zum Denkmalschutz geben.

Erschließungskosten und der Kanalanschlussbeitrag können ebenfalls viel Geld kosten und sind manchmal schwer kalkulierbar. Der Rat eines Sachverständigen schadet nie, auch wenn auf den ersten Blick alles perfekt und frisch renoviert scheint.

Schäden und Mängel

Risse im Putz, Feuchtigkeit im Kellermauerwerk und Schimmelbildung in Bädern oder Schlafzimmern erkennt auch der Laie schnell. Doch häufig sagt der erste Eindruck noch nicht alles über den Zustand der Immobilie aus.

Andere Schäden, wie etwa einen Holzwurm im Dachstuhl oder die nicht vorhandene Sperrschicht im Kellermauerwerk, benötigen schon einen fachmännischen Blick und manchmal auch aufwändige Testmethoden.

Rat eines Sachverständigen einholen

Natürlich mindern Schäden und Baumängel den Wert einer Immobilie. Problematisch ist häufig, dass die Beseitigung zusätzliche Kosten verursachen kann, die sich auf den ersten Blick nicht offenbart haben.

Deshalb ist es nicht nur im Zweifelsfall ratsam, den Rat eines Sachverständigen für Bauschäden einzuholen. Er hilft bei der gründlichen Ursachenforschung und gibt praxiserprobte Ratschläge zur Beseitigung der Schäden sowie eine realistische Kosteneinschätzung.

Detektivarbeit bei der Immobilienbewertung

Bei der Besichtigung des Wunschobjekts sollte sich der Interessent also wie ein Detektiv auf die Suche nach Indizien für eine schlechte Bausubstanz, Mängel oder Schäden begeben.

Nicht romantische Gefühle, sondern wohl überlegtes Kalkül sollte die Grundlage eines Immobilienkaufs sein. Die Kosten niedrig rechnen und die Immobilienbewertung schön reden passt nicht zu diesem Geschäft.