Freitag, 24.10.2008 | Autor: Jörg Stroisch

Immobilien sind nicht konservativ - auch ohne Krise

Kolumne: Immobilien sind eine sichere Bank, sie steigen im Wert und dienen als Altersvorsorge. Das sagt der Volksmund. Doch der Volksmund lügt. Immobilien sind eine extrem risikoorientierte Geldanlage - und das nicht nur wegen der Finanzkrise. Ein Kommentar von Jörg Stroisch.

Die Immobilie ist der Inbegriff der heilen Welt, die wertstabile Vorsorge fürs Alter. So denkt es landauf, landab der Volksmund. "Hast du eine Immobilie, dann bist du was." Die Immobilie als Statussymbol, als Synonym für: "Der hat es geschafft, der weiß, wo seine Wurzeln sind." Und Menschen, die Immobilien gekauft haben, sei es als Kapitalanlage oder als Eigenheim, sonnen sich in diesem Image, vergessen plötzlich alle Schwierigkeiten und Hürden, die selbst schon den Anfang vom Immobilientraum oft zum Albtraum werden lassen.

Die Finanzkrise mag am deutschen Immobilienbesitzer noch weitestgehend spurlos vorüberziehen. Die immens hohen Zahlen an Immobilienzwangsversteigerungen sprechen aber dennoch eine klare Sprache: Hier hat sich jemand übernommen, aufgrund etwa von Scheidung oder Jobverlust ist der sowieso schon auf "Oberkante-Unterlippe" gestrickte Kredit geplatzt.

Setzen Sie endlich die rosarote Brille ab! Eine Immobilie ist eine hochriskante Anlageform und das nicht erst seit der Immobilienkrise. Eine Immobilie ist nichts für naive Emotionen, sondern nur etwas für kühl kalkulierende Unternehmer. Die Immobilie ist nicht konservativ und nicht sicher, dafür gibt es mehrere Gründe:

  • Selbst genutzte Immobilien sind keine Anlage, sondern ein Kredit: Bei Kreditvertragslaufzeiten um die 30 Jahre entstehen immens hohe Kosten. Der Immobiliensparer investiert in dieser Zeit mehr in die Begleichung der Zinskosten als in den Wert der Immobilie. Das ist Fakt: Jedes Sparbuch generiert also eine höhere Rendite und das auch noch fast völlig ohne Risiko. Und das Gleiche gilt auch für die vermieteten Immobilien: Ihre Realrendite ist in der Regel mager, private Vermieter rutschen zudem oft von der einen Mietausfallkrise in den nächsten Instandhaltungsstreit, im meineimmobilie.de-Forum können Sie tagtäglich die Sorgen der Vermieter nachlesen. Auch hier gilt: Das Sparbuch wäre definitiv einfacher gewesen.
  • Kaufen statt Mieten-Milchmädchenrechnung: Dann musst du im Rentenalter keine Miete mehr zahlen. Das ist eine Milchmädchenrechnung. Erstens wird dabei vergessen, dass es auch beim Eigentum Nebenkosten gibt. Und über deren Entwicklung kann niemand ernsthaft eine Prognose abgeben. Zweitens suggeriert diese Annahme, dass eine Immobilie nach 30 Jahren immer noch super in ihrem Zustand ist. Für das neue Dach oder die zeitgemäße Heizungsanlage wird aber schnell ein neuer Kreditvertrag fällig.
  • Immobilie steigt nicht im Wert: Eine Immobilie steigt nur dann mäßig in ihrem Wert, wenn sie in gutem Zustand gehalten wird. Das kostet aber viel Geld. Wer einmal investiert und danach nie wieder, darf sich über einen realen Wertverlust nicht wundern.
  • Immobilie ist sehr immobil: Es steckt schon im Namen und ist leider in Deutschland mehr als nur eine Binsenweisheit. Denn hierzulande fällt die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung im europäischen Vergleich extrem hoch aus, was den vorzeitigen Verkauf einer Immobilie vor Ablauf eines Finanzierungskredits erschwert. Wer also vielleicht aus beruflichen Gründen umziehen muss, hat nicht nur einen Klotz am Bein, sondern wird auch noch feststellen, dass der eigene Kaufpreis nicht wieder hereingeholt wird.
  • In guten Lagen ist die Immobilie nicht zwangsläufig eine gute Kapitalanlage: Denn zum einen gelten alle oben genannten Argumente ebenfalls. Und zum anderen bringen bestimmte bauliche Veränderungen - ein neuer Autobahnzubringer - oder auch nur die Umlegung der Flugzeugeinflugschneise einen realen Lagewertverlust. Und: Städteplanung hält häufig nicht, was sie verspricht. Wer möchte schon gerne heute vorhersagen, was in 30 Jahren für eine Stadt gelten wird.

Die Immobilienkrise macht für die USA deutlich, was auch für Deutschland gilt: Von den Banken brauchen Sie eine unabhängige Aussage zum Wert einer Immobilie und zu einer vernünftigen Finanzierung nicht erwarten. Banken wollen Geschäft machen, das ist auch ihr gutes Recht. So funktioniert unser System. Wer für seinen Handyvertrag erst fünf Angebote miteinander vergleicht, bei der Immobilienfinanzierung aber nur einmal bei seiner Hausbank vorbeischaut, der blendet wissentlich und naiv die Realitäten unseres Geschäftslebens aus.

Wer die anstehende Umfinanzierung auf die leichte Schulter nimmt oder beim Neubau des Bads ohne Vorplanung die berühmten goldenen Wasserhähne anstelle der billigen aus Metall kauft, der hat in wesentlichen Punkten ein Defizit: Mit Geld muss man umgehen können!

Immobilien sind nur etwas für Menschen, die sich aktiv mit den Risiken auseinandersetzen. Und die realistisch und pragmatisch auch die Chancen kalkulieren. Die Chancen müssen immer im Gesamtkontext betrachtet werden: Es gibt vielleicht andere Möglichkeiten, Geld wert- und sicherheitsorientiert anzulegen.

Die Immobilie ist nur dann eine gute Kapitalanlage, wenn der Erwerber risikoorientiert und pragmatisch die Vergleichsrechnung aufstellt. Die rosarote Brille ist hier ein fataler Berater.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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