Montag, 27.09.2010 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie abschätzen

Ganz egal, ob eine Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird oder als Kapitalanlage dient: Die Wirtschaftlichkeit steht bei der Wertermittlung immer im Vordergrund. Sie kann anhand von mehreren Faktoren gemessen werden.

Eine Immobilie ist in der Regel unbeweglich und wird am Ort der Erbauung bis zum Abriss verbleiben. Entsprechend sollte sie über ihre komplette Nutzungsdauer - es ist von 60 bis 80 Jahren auszugehen - zumindest im Gebrauch flexibel sein.

Das heißt, das Ladenlokal kann im Laufe der Jahre ebenso zur Wohnung werden wie die Garage zur Werkstatt. Je flexibler ein Gebäude ist, desto besser sind auch seine Vermarktungschancen.

Ertrag und Kosten - die Wirtschaftlichkeit

Eine Immobilie soll in der Regel kein teures Hobby sein, sondern eine langfristige Altersvorsorge oder lohnendes Renditeobjekt. Das Gebäude muss deshalb immer auch wirtschaftlichen Erwägungen genügen. Um zu sehen, ob sich eine Investition wirklich lohnt, ist es zunächst wichtig, eine ehrliche Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aufzustellen.

Auf der Einnahmenseite werden bei Kapitalanlageobjekten die Mieteinnahmen verbucht. Wird die Immobilie selbst bewohnt, dann gibt es keine Einnahme, sondern allenfalls eine Ersparnis etwa für das mietfreie Wohnen im Alter. Auf der Ausgabenseite kommen Bewirtschaftungskosten wie etwa Betriebskosten, Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten zum Tragen.

Risiken einrechnen

In diese bisher überschaubare Rechnung müssen nun noch die Risiken einkalkuliert werden: Dazu zählt neben dem Mietausfallrisiko bei Kapitalanlageobjekten an erster Stelle auch ein Wertverlustrisiko. Denn ob sich Immobilien auf lange Sicht in ihrem Wert beständig und nachhaltig entwickeln, hängt von sehr vielen unterschiedlichen Faktoren ab.

Sehr stark wirkt sich dabei auch die politische Steuerung etwa durch Mieterschutzbestimmungen, öffentliche Förderungen oder Immobilienbesteuerung aus. Daneben gibt es noch ein Finanzierungsrisiko, denn Bauzinsen können steigen und bei einer Anschlussfinanzierung die eigenen Möglichkeiten übersteigen.

Riskante Immobilie

Gerne wird damit geworben, eine Immobilie sei eine wertkonservative, sichere Anlageform. Gerade die vergangenen Jahre haben aber sehr deutlich gemacht, dass ein Immobilienkauf oder -besitz mit sehr vielen Risiken verbunden ist. Risiken, die Käufer in ihren Auswirkungen häufig nicht vorhersehen können.

Ökonomisch ist es generell sinnvoll, in gute Immobilien zu investieren und den Standard der Immobilien auf der Höhe der Zeit zu halten. Wenn ein Eigentümer als Einziger in seiner Umgebung eine Mietwohnung mit Parkettboden anbietet, dann erhöht er dadurch die Vermietbarkeit und reduziert das Mietausfallrisiko.

meineimmobilie.de
Die Lage, die Lage und die Lage sind die drei Faktoren, die eine Immobilie wertvoll machen, so ein Maklersprichwort. Achten Sie beim Immobilienerwerb immer darauf, dass dies auch ein riskantes Unterfangen sein kann. Und auch deshalb ist es sicherlich manchmal besser, kleiner zu kaufen und dafür eine bessere Lage zu erwerben.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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