Montag, 10.01.2011 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Die richtige Kostenplanung beim Immobilienkauf

Der Käufer einer Immobilie zahlt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch noch eine Menge Nebenkosten wie Gebühren für Makler, Notar oder Grundbucheintrag. Für den Käufer ist es wichtig, diese Kosten vorab miteinzukalkulieren - und zu wissen, an welchen Stellen es noch Verhandlungsspielraum gibt.

Während beim Bau die Kosten ein sensibles, auch bei größter Sorgfalt immer mit Risiken verbundenes Thema sind, gestaltet sich die Berechnung beim Kauf einer Immobilie vergleichsweise einfach.

Allerdings sollten vermeintliche Bagatellbeträge nicht vorschnell abgenickt werden. 1,5 Prozent klingt zunächst nicht nach besonders viel Geld, doch wenn die Bezugsgröße sechsstellige Beträge erreicht, verschätzen Immobilienkäufer sich leicht.

Kosten rund um den Immobilienkauf

Folgende Kosten entstehen beim Immobilienkauf auf jeden Fall:

  • Der Kaufpreis: konkrete Zahlungen und feste Größen sind wichtig, mit denen kalkuliert werden kann
  • Die Finanzierungskosten: Gemeint sind die Kosten, die für die Finanzierung anfallen; das sind in den meisten Fällen die Zinsen für das Darlehen
  • Die Kaufnebenkosten: Damit sind all jene gesetzlichen Gebühren, Steuern, Maklerhonorare und sonstiger Aufwand zusammengefasst, die mit dem Kaufvertrag anfallen. Diese Kosten sind in der Regel innerhalb von zwei Wochen bis zwei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrags zu begleichen.

Wichtige Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die Nebenkosten müssen von vornherein in die Kalkulation mit eingerechnet werden. Diese können im ungünstigen Fall bis zu zehn Prozent der Kaufsumme betragen - obendrauf versteht sich.

So ist beispielsweise die Einschaltung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben und deshalb sind die Kosten seiner Inanspruchnahme unumgänglich. Sie betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises und decken folgende Leistungen ab:

  • Kaufvertragsentwurf (bzw. bei Erstellung durch einen Rechtsanwalt dessen Überprüfung) und die Zusendung des Entwurfes an die Vertragsparteien
  • Termin zur Vertragsunterzeichnung
  • Notarielle Beurkundung des Vertrages
  • Einholung aller behördlichen Genehmigungen wie Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde, Information des Finanzamts bezüglich der Grunderwerbsteuer sowie die Einholung der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung, die Benachrichtigung der Fälligkeit des Kaufpreises und der Weitergabe der Unterlagen an das Grundbuchamt
  • Überwachung der Grundbucheintragungen und damit der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Sicherungshypothek, der Löschung der Grundschulden des Verkäufers und der Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls gesetzlich unabdingbar und beträgt momentan 3,5 Prozent der Kaufsumme. Sobald der Notar das Finanzamt über den Kauf informiert hat, kann zwei bis vier Wochen später mit dem Zahlungsbescheid des zuständigen Finanzamts gerechnet werden.

Für Löschungen, Eintragungen und Besitzumschreibungen werden Gebühren fällig, die etwa 0,3 Prozent des Immobilienwerts betragen plus Mehrwertsteuer.

Zudem muss jeder Neubau nach seiner Fertigstellung für die Eintragung in die amtlichen Flurkarten vermessen werden. Die Kosten übernimmt der Käufer.

Maklercourtage für die Vermittlung

Und schließlich fällt noch die Courtage, wie Maklergebühren auch genannt werden, immer zusätzlich dann an, wenn das Objekt über einen Makler vermittelt wurde. Die Courtage bezieht sich ausschließlich auf die eigentliche Vermittlung der Immobilie.

Eventuelle Zusatzleistungen werden in der Regel gesondert berechnet und vor Vertragsabschluss beglichen. Die Courtage liegt je nach Bundesland zwischen 3,48 Prozent und 6,9 Prozent auf den Kaufpreis inklusive der Umsatzsteuer.

Ablöse beim Immobilienkauf

Häufig werden mit der Immobilie auch Ausstattungsgegenstände wie Einbauküche, Einbaumöbel, Teppiche oder Lampen erworben (abgelöst). Wenn der Eigentümer bei der Besichtigung nicht ausdrücklich auf Demontage oder Mitnahme der betreffenden Gegenstände hinweist, sind fest mit dem Haus/Wohnung oder Grundstück verbundene Gegenstände wie Rollläden, Sanitärinstallationen, integrierte Einbauschränke, Elektroinstallationen, Gartenbepflanzungen, Alarmanlage oder ein feststehendes Gartenhaus im Kaufpreis enthalten.

Werden solche Ausstattungsstücke konkret angesprochen und Ablösesummen verhandelt, neigt der Käufer oft zu Gefälligkeitszugeständnissen und unkritischer Begeisterung. Auch hier sollte er immer mitrechnen, die Summe vieler kleiner Beträge addiert sich schnell zu einer bösen Überraschung. Der damit verbundene Unfrieden belastet dann unnötig die Kaufabwicklung.

Beim Immobilienkauf richtig verhandeln

Private Immobilienkäufer sind in diesem Umfeld meist der rechtlich, fachlich und taktisch unerfahrenste Part bei den verschiedenen Verhandlungen. Dafür meistens aber der Teil mit dem größten persönlichen Einsatz.

Entsprechend vorsichtig und gut vorbereitet sollten sie auftreten und sich insbesondere auch nicht scheuen, in die jeweils erforderliche "Verstärkung" zu investieren. Wenn ein Käufer einen Architekten oder Rechtsanwalt zur Seite hat, wird von Anfang an anders mit ihm gesprochen.

Zwar hat das Feilschen in Deutschland keine Tradition wie auf den arabischen Basaren, jedoch wird es auch nicht mehr als unhöflich angesehen und ist jedenfalls in der Bau- und Immobilienbranche längst üblich. Ein bisserl was geht immer - und das kann in Anbetracht der Gesamtsummen durchaus ein paar Tausend Euro ausmachen!

Auf den Immobilienkauf gut vorbereitet sein

Ein Kaufinteressent sollte den Immobilienteil der Zeitung studieren, um den aktuellen Markt und seine Preise auch mit Beispielen parat zu haben. Er sollte sich auch bei Bauamt, Maklern oder Nachbarn nach den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen sowie den Besonderheiten der Umgebung erkundigen.

Punkten kann er, wenn er Exposés und Gutachten von Vergleichsobjekten vorlegt. Und wenn er schließlich ein Objekt ins Auge gefasst haben, sollte er folgende Fragen überprüfen:

  • Wie dringend braucht der Verkäufer Geld?
  • Steht das Haus leer? Seit wann?
  • Wie aufwendig ist für den Verkäufer die Interessentensuche (lebt er etwa in einer anderen Stadt)?
  • Ist das Objekt schon lange am Markt?
  • Was hat der Verkäufer dafür bezahlt?

Wenn der Kaufinteressent, was immer ratsam ist, einen Gutachter eingeschaltet hat, kann er auf die von ihm festgestellten Mängel eingehen und eine vom Profi angesetzte Wertminderung als Verhandlungsmasse ins Spiel bringen.

Das richtige Timing beim Immobilienkauf

Der Erfolg eines Verkaufsgesprächs steht und fällt mit dem richtigen Zeitpunkt. Gerade wenn der Käufer verhandeln will, muss der Rahmen passen. Zwischen Tür und Angel neigt jeder zu unüberlegten Entscheidungen, und wenn einmal der Wurm drin ist, wird es niemals leichter.

Bei Privatverkäufern sollten deshalb möglichst Gespräche nach einem langen Arbeitstag vermieden werden. Käufer und Verkäufer sollten sich lieber fürs Wochenende verabreden, damit alle die nötige Ruhe und Konzentration aufbringen können.

Beim Immobilienkauf Ruhe bewahren

Der Kaufinteressent sollte sich nicht drängeln lassen, denn es geht um sein Vermögen! Er sollte sich ganz bewusst Zeit nehmen, alle Fragen stellen, die ihm einfallen, und vor allem Entscheidungen niemals unter Druck fällen.

Der Makler ist sein Verbündeter, denn er verdient am meisten, wenn er ein Haus mit wenig Aufwand vermittelt. Er will also, dass das Geschäft klappt. Der Kaufinteressent kann mit ihm über seine Preisvorstellungen sprechen und der Makler kann mit dem Verkäufer verhandeln.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

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Da es bei Maklergebühren immer wieder Ärger gibt, sollten Sie hier auf schriftlichen Vereinbarungen bestehen. Klären Sie im Vorfeld ab, wer die Maklergebühren beim Immobilienkauf übernimmt (Käufer, Verkäufer oder beide Parteien anteilig) und welcher Prozentsatz vom Makler zugrunde gelegt wird. Auch hier lohnt es sich, mit allen Betroffenen zu verhandeln.