Montag, 14.03.2011 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Denkmäler: Wohnen auf der Ritterburg

Ein altes Pfarrhaus, eine Burg aus dem Mittelalter oder das Geburtshaus eines bekannten Künstlers: manche Immobilien stehen unter Denkmalschutz, dürfen aber trotzdem gekauft und bewohnt werden. Der Staat schenkt dem Eigentümer sogar Steuern.

Der Denkmalschutz ist in Deutschland nicht auf Bundesebene geregelt. Deshalb werden die Bestimmungen hierzu in den einzelnen Bundesländern definiert und in einer Denkmalliste geführt. Die Liste ist jedem frei zugänglich und wird häufig durch ein Archiv über die Historie der örtlichen Denkmäler ergänzt.

Die zuständige Obere Denkmalbehörde ist dabei meist auf der Bezirksregierungsebene angesiedelt, die Untere Denkmalbehörde auf kommunaler Ebene. Es bestehen zwei unterschiedliche Denkmalarten:

  • Bei einem Bodendenkmal wird ein Grundstücksteil unter Schutz gestellt.
  • Bei einem Baudenkmal wird ein ganzes Gebäude unter Schutz gestellt.

Vorschriften für Denkmäler

Bodendenkmäler bewirken, dass eine Fläche nicht verändert - also auch nicht bebaut - werden darf.

Bei einem Baudenkmal genießen das Gebäude und die Grundstücksteile mit dem Eintrag in die Denkmalliste in den meisten Bundesländern automatisch eine Unterschutzstellung.

Auswirkungen des Denkmalschutzes für Eigentümer

Für den Eigentümer bedeutet dies vor allem eines: die Denkmalschutzbehörden müssen bei jeder baulichen Veränderung befragt werden. Dies ist auch dann der Fall, wenn sich der Denkmalschutz nur auf bestimmte Bereiche des Gebäudes erstreckt, beispielsweise auf die Fassade.

Der Einfluss des Denkmalschutzes auf den Wert einer Denkmal-Immobilie wirkt sich sehr unterschiedlich aus. Aufgrund von Studien kann man aber prinzipiell sagen, dass die Erteilung des Denkmalschutzes in vielen Fällen eine erhebliche Wertsteigerung bedeutet.

Vor- und Nachteile für Eigentümer von Denkmälern

Aus dem Denkmalschutz ergeben sich für den Eigentümer noch weitere Vorteile:

  • Steuervergünstigungen: Die Renovierung und Erhaltung eines Denkmals wird vom Staat durch besondere Steuervergünstigungen gefördert.
  • Förderungen: Darüber hinaus unterstützen Bundesländer, Kommunen und in einigen Fällen sogar der Bund die Erhaltung eines Denkmals finanziell.
  • Prestigegewinn: Denkmäler üben einen eigenen Reiz aus, der gerade bei gewerblicher Nutzung wie ein Magnet auf repräsentationsbewusste Mieter wirkt. Die Vermietbarkeit der Immobilie kann sich dadurch verbessern.

Doch Eigentümer sollten auch die zum Teil nicht unerheblichen Nachteile im Auge behalten:

  • Ewige Erhaltungspflicht: Meistens sehen die Denkmalschutzgesetze der Länder weit reichende Pflichten des Eigentümers zur Erhaltung des Denkmals vor.
  • Schlechte Nutzbarkeit: Aufgrund des Zuschnitts kann die Nutzbarkeit eines Denkmals stark eingeschränkt sein. Darüber hinaus sind alle Veränderungen der Bausubstanz erlaubnispflichtig.
  • Erhöhte Kosten: Bei der Modernisierung entstehen durch Auflagen oft erhöhte Kosten. So kann beispielsweise festgelegt sein, dass Eichenholzfenster mit Sprossen nicht durch Fenster einer anderen Holzart ohne Sprossen ersetzt werden dürfen.
  • Starke Kontrolle: Die Denkmalschutzbeauftragten haben weit reichende Rechte, um die Einhaltung der Bestimmungen zu überprüfen oder eigene Untersuchungen durchzuführen.

Schätzung von Baudenkmälern

Bei Baudenkmälern muss bei der Bewertung sehr stark auf deren Zustand eingegangen werden. Der Schätzung liegt dabei immer der Ist-Zustand zugrunde, von dem aber noch die ermittelten Sanierungskosten abzuziehen sind.

Zwar reduziert sich damit zunächst der Wert, durch eine Sanierung verlängert sich aber die fiktive Restnutzungsdauer. Ein Baudenkmal erfährt aufgrund der Denkmalschutzbestimmungen also immer eine "gleitende Verjüngung".

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

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Bevor Sie eine Denkmal-Immobilie erwerben, sollten Sie auf jeden Fall einen Architekten oder Gutachter zu Rate ziehen, der sich auf Objekte spezialisiert hat, die unter Denkmalschutz stehen. Er kann Ihnen sagen, mit welchen Sanierungsmaßnahmen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.